買房注意！為什麼仲介都要我見面談？專家：風險都在小細節，千萬別急著成交

依據不動產經紀業管理第 21 條：經紀業與委託人簽訂委契約書後，方得刊登廣告及銷售...因為業者競爭的結果，上有政策，下有對策，以往的專任委託約（只委託一家），變成了一般委託約（同時委託很多家），以符合法律規定。

重點來了，假設同一間房屋要賣，委託多家仲介公司銷售，如果又是同一個買方要買，其中的競爭激烈可想而知。

想要見面談拼成交，小心寶貴權利被消失

仲介公司為了抓住買方順利成交，買賣雙方「見面談」也就應運而生，但是短時間2至3小時的洽談，很多的權利常因此而「被消失」，例如：買方的貸款成數，賣方的稅金負擔等，常常是在買賣雙方成交，買賣契約書成立後再處理。（延伸閱讀：他賣房子竟弄錯坪數，差點少賺208萬！專家：多請一位地政士把關，價值就在這裡）

案例發生了，賣方110年8月間以4,200萬元買了出租廠房，由原承租人繼續承租，由於租金報酬率很高，111年9月間買方出現了，經過仲介公司的見面談，買方一口氣出價5,200萬元要買，就在簽約的前一分鐘，嘎然停止。

因為房地合一稅，購置2年內的不動產，課徵獲利的45%，扣除相關費用，賣方成交後必需繳納近400萬元的房地合一稅。可怕的是，簽約的前一刻，賣方居然渾然不知。後來經過經紀人的解說，賣方咋舌，簽約立即喊卡。

5,200萬賣廠房，差點多繳稅400萬

因為，所有權人持有2年以上，房地合一稅將由45%降為35%，個案中獲利1,000萬元，再等一年出售，房地合一稅將省下近100萬元，這就是賣方不同意簽約的原因。（延伸閱讀：買房的人這麼多，為何我的自備款高達71%？專家：超過這數字，銀行頂多只能借4成）

試想如果簽約前的臨門一腳，仲介人員沒有即時告知有45%房地合一稅存在，或是仲介人員忘了告知，甚至刻意隱瞞，這個買賣案件，登記完成後，會是怎樣的情境？

另外，也常發生買方信用有瑕疵、償還能力不足、負債比過高、年紀太大...最後貸款下不來的慘劇。

如果買賣房屋「見面談」已經變成一種常態，買方也好、賣方也罷，都要先做好不動產買賣功課，才會讓買賣契約書立時的歡樂，一直延伸到結案交屋後，讓買的安心，賣的放心，千萬別讓見面談造成反效果，變成日後的天方夜譚。

作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。 （相關報導： 他買房3年後賣出，以為躲過「賣房重稅期」！國稅局重新計算，最後總損失金額曝光 ｜ 更多文章 ）

責任編輯/周岐原