胡偉良觀點:房產投資的邏輯變了!

2019-06-28 05:50

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作者指出,世道變了,預期變了,行情也變了,在整個房地產行業逐步走向健康的道路上,那些拜金、浮躁、投機至上的邏輯也該徹底逆轉了。(資料照,盧逸峰攝)

作者指出,世道變了,預期變了,行情也變了,在整個房地產行業逐步走向健康的道路上,那些拜金、浮躁、投機至上的邏輯也該徹底逆轉了。(資料照,盧逸峰攝)

隨著房價的不斷攀升,在我們住房自有率高達85%的今天,除去年輕族群之外的絕大多數人,都有可以吹噓的紙上財富。但不容否認,我們的房產之路,是一條歪門邪道,彙集了國人所有聰明才智和集體智慧的旁門左道。浮躁、投機、拜金的社會風氣大多是拜房產所賜。

還好,在居住成了大量民怨後,政府終於不再掩耳盜鈴,開始痛下決心把畸形的房地產從歧途中拉回正途。今後,毫無疑問的,房地產野蠻生長的時期已經過去,混沌時代一去不返,所以,我們長久以來曾經堅信的房產投資邏輯和思維意識必須完全顛覆,重新改正!

遠去的暴漲時代

首先回顧台灣2003年以來不同時期針對房地產的政策變化。2003年 SARS風暴之後,房市開始由空頭走向多頭,伴隨著金融和財稅利多,房價一路飆漲,直到2008年美國次貸危機爆發, 2009年房市短暫小幅回跌,隨後房地產市場依然熱络,2010年政府政策重新收緊,但房價依然堅挺上升,2013年民眾把握稅改之前的緩衝期,大量交易,衝高了該年的交易量,除這一年之外,2011年之後基本上房市交易量都是下跌的,但房價卻因炒房而依然居高不下,一直到2014年的囤房稅和2016年實施房地合一稅等兩大利空才真正的讓房價開始下跌。

房產投資最重要的就是看清大勢。現在,我可以確切的說,長期來看,大城市的房產增值幅度頂多只能超過通脹水準,在未來至少5年之內,房價暴漲的可能性微乎其微。

中國房地產牛市20年,也積累巨大的泡沫。
房產投資最重要的就是看清大勢。現在,可以確切的說,長期來看,大城市的房產增值幅度頂多只能超過通脹水準,在未來至少5年之內,房價暴漲的可能性微乎其微。

投資邏輯的轉變

今後,房產投資的收益將會從短期暴利增值轉變為長期持有收益。

一、撿便宜的想法要不得

撿便宜,也就是挑選價格低的房產,將來房價大漲時,增值幅度高。這個慣性思維在當下這個行情是非常錯誤的。

2001-2010年城市房價暴漲時期,房子不管好壞,搶到就是賺到,只要不是凶宅大多銷售順利。因為房價上漲的預期和幅度遠遠超過房子的品質,在飢不擇食、全民瘋狂的氛圍下,沒人會關心居住感受。

而在房價平穩的當下,房子的品質好壞會嚴重分化,好房子除了抗跌保值外,更容易變現脫手,而不好的房子打折促銷都無人問津,流動性極差。

只有在賣房時,你才能深刻感受到房子必須經過嚴格的檢驗,房子的好壞根本不是自己說了算,而是「脫光衣服」去接受市場的嚴苛檢驗,那怕略有瑕疵,就會成為下家砍價的把柄,本質上講,買方市場才是檢驗房子品質的唯一標準。

現實就是如此的殘酷,你曾經辛辛苦苦撿到的便宜貨,在你脫手時仍然是便宜貨,如果你寄望於房價大漲時再賣,也許你永遠等不到這一天的到來。盲目搶房的時代已經過去,精選時代已經到來,別天天奢望在房產市場撿破銅爛鐵,市場不振時,跌的最慘的就是所謂的筍盤(註:表面上看來像好東西)。

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