胡偉良觀點:良心建商的忠懇建議─2019買新房或二手房?

2019-04-25 05:50

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作者直言,想要買方,需要付出行動:看建案、跑房仲店頭,調查市場。(資料照,呂紹煒攝)

作者直言,想要買方,需要付出行動:看建案、跑房仲店頭,調查市場。(資料照,呂紹煒攝)

最近經常有朋友問我:針對現在的市場行情,作為一個有意購屋者,究竟應該注意那些事情?

我說:現在房市有點像十字路口,有的建案降價也賣不出去,有的建案去化迅速,一下子就賣完了,稍稍慢一點,就買不到了。當大多數人還在觀望和等待的時候,你能主動出擊做出選擇,那麼你就贏了。

筆者並不是要大家立刻買房,而是要付諸「行動」。

大多數購屋者現在都停留在觀望和等待的階段。

當前社會的買房氛圍是:先看看媒體、朋友怎麼說,再問問“專家”什麼時候適合買房?如果沒有大的行情變動,那麼大家還是依舊是滑手機、逛街、吃美食,買房的計畫仍是暫擱一旁,一拖再拖。

有個定律叫做“二八法則”,用在日常生活上,指的是:百分之20的人知道行動才有結果,會去行動;而百分之80的人會被周圍的環境所影響,猶豫不決,沒有行動。

所謂行動,在房市指的是:看建案、跑房仲店頭,調查市場。

所以只有不到百分之20是真正瞭解房市的人,

只有這些人在資產保值這條路上走的更遠。

這篇文章,就是在你買房之前必須先上的第一堂課。

1. 瞭解一手房(預售屋)和二手屋

房市的第一課,就是搞清楚真正的市場是什麼樣?什麼是一手房(預售屋),什麼是二手房。

有人會說,一手房就是預售屋,開發商賣的房子;二手房就是已經被買家買下來再轉手售出的房子。

其實,事情未必沒那麼簡單。

一手房(預售屋)和二手房,是兩個完全不同的市場。

一手房(預售屋)市場與二手房市場是割裂開來的兩個市場,他們所面對的人群完全不一樣。

買一手房(預售屋)時買方面對的是開發商或代銷,首先你會先進入裝修的金碧輝煌的售屋處,然後貌美的售屋小姐帶你來到精緻的樣品房,一對一的為你介紹建案資訊,隨後為你遞上剛泡好的茶水。若你滿意,條件談好了,預付定金,簽訂買賣合约。

每一步都有人提醒你怎麼做,

每一步都不需要你自己籌備、計畫。

買了預售屋,卻發現坪數縮水怎辦?(示意圖非本人/取自youtibe)
一手房(預售屋)市場與二手房市場是割裂開來的兩個市場,他們所面對的人群完全不一樣。(示意圖非本人,取自youtube)

反之,如果買二手房,你要先學會熟悉地段,熟悉社區周邊的情況,再一個個看房,和賣家討價還價、簽定購房合约、交納稅費、辦理過戶。

這裡很多個環節都是需要買賣雙方同時參與,每一步都需要你親力親為,

每一步都可能有陷阱和漏洞。

再看具體的付款方式。

很多人認為,買房要看房子的總價,其實這不一定對的。我個人就發現在當前的低利環境下,買房中,每月償還的房貸對購屋者未必是大問題,往往難度最大的是籌足自備款的錢。

以一手房、二手房都是總價1000萬,自備款需要百分之20為例:

一手房(預售屋)總價1000萬,只需要支付頭期款40萬,之後再按月缴交5萬元,交屋前再缴40萬,餘下貸款800萬,若辦30年的房貸,每月要繳3萬元,亦即交屋時,只要準備不到100萬(含30~50萬的裝潢費用、契稅、税費)就搞定了,搬入新家。

反之,總價1000萬的二手房,假設仍是貸款8成,800萬。這時需一次性的支付200萬,還有仲介費和其他稅費,光是仲介費就要比新房多支付百分之2,加上契稅、税費,一次性的自備款,往往就高達250萬之多。

所以,比起房子的總價,自備款才是買房的最大門檻。

2. 建立正確的認知

當我們分析了買一手房(預售屋)和二手房的具體差別後,我們會發現,買新房(預售屋)和二手房的人,是完全不同的人群。

什麼樣的人更喜歡買一手房(預售屋)呢?

1、首次置業的人,毫無買房經驗。

2、有“新房情節”的人,不喜歡住別人住過的房子。

3、只能承擔少量自備款,需要多貸款的剛需族。

這部分人,是買房群體中的絕大多數。也是支撐房市最重要的群體。他們還有一個最重要的特點:沒有購房經驗,常常容易被開發商呼嚨。

什麼樣的人喜歡買二手房呢?

1、有一定買房經驗的人,對所在區城環境比較瞭解。

2、房產投資客,注重性價比。

3、有一定資金實力的群體。

這部分人,是買房群體中的少數。他們大多是中產階層,買房不容易被騙,往往買家比賣家更聰明。

想買兇宅不簡單,背後有著嚴苛條件!(圖/台灣地區房屋土地租屋買賣暨全新/二手交易平台@facebook)
喜歡買二手房的人,是買房群體中的少數。他們大多是中產階層,買房不容易被騙,往往買家比賣家更聰明。(取自台灣地區房屋土地租屋買賣暨全新/二手交易平台@facebook)

3. 一手房(預售屋)和二手房的房價漲落

一手房的價格,是開發商自己定價,而開發商對房市比較敏感,他們是先知先覺的群體。而二手房的價格,則掌握在上萬個散戶一樣的賣家手裡,他們對房價是比較遲鈍的,後知後覺的。所以二手房的價格,會受到一手房的很大影響。

以類似區段同樣品質的新房價格和二手房價格來比較時,

房市上行期:一手房價格會比二手房價格來得高

往往大牛市到來之前,就有很多開發商瘋狂搶地,這時往往產生「麵粉比麵包貴」的現象,新房價格不斷被拉高。這個時候二手房賣家仍是後知後覺,懵懵懂懂的,只有零星幾個對價格比較敏感的賣家會提高售價。所以,這個時候,新房價格就比二手房高出了一大截,這時候買二手房是有利的。因為新房價格已經漲上去了,二手房還處於剛剛要啟動上漲的階段。

房市下行期:一手房價格會比二手房價格來得低

當房市下修的時候,當房價下跌的時候,新房和二手房會出現“搶客”現象,對市場行情敏感的開發商往往會搶先降價。因為開發商已經查覺市場動態,一方面居於資金回籠的考量,一方面居於去化的考慮,都會因應市况,快速調(降)價,但二手房的散戶賣家,則會沉迷於過去的行情,傾向於觀望,而不是主動降價。因此除了少數精明的二手屋屋主,能看清情勢,並勇於壯士斷腕,否則這個階段,會出現二手屋比新屋貴的情形,此時買一手新屋是比較划算的。

多跑,多看,不會錯。祝今年有買房需求的人,都能找到最適合自己的買入時機。

*作者為台大畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。本文原刊《台灣商務》平台,授權轉載。

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