胡偉良觀點:房價可能一夜下跌嗎?

2018-12-27 05:50

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「房價的勢頭是有機會在一夜間改變的,由瘋漲到平穩,由平穩到開始停滯,由停滯到緩緩下跌,都是很自然的。」圖為文山區興隆路三段。(資料照,取自維基百科)

「房價的勢頭是有機會在一夜間改變的,由瘋漲到平穩,由平穩到開始停滯,由停滯到緩緩下跌,都是很自然的。」圖為文山區興隆路三段。(資料照,取自維基百科)

有三種情況下可能導致房價一夜下跌。

一、突然發佈的重大(不利)的政策

影響重大的政策比如說像:房地合一稅、囤房稅的實施,造成房市一夜變天。因為房地合一稅的徵收改變了房產作為資產的重要屬性。目前房租收入一般占房產總值大概在2.0%左右,價值2000萬的房子每年只能收到40萬的房租收入,扣除房地產相關稅賦之後已經所剩無幾,更別說和理財產品,信託計畫等收益較高的資產相比了,所以在囤房稅(2014年7月月日起適用)、房地合一稅制風聲傳出後,房價應聲下跌,到了2015年6月5日立法院三讀通過房地合一稅,並自2016年1月1日起開始實施後,瞬間使得那些炒房客的房子直接變成了負收益資產,隨後大家紛紛拋售而造成了房價迅速下跌。從2014年下半年開始,台灣的房價出現下跌的情形即屬之。

二、突發的金融危機

突發的金融危機比如2008年的美國次貸危機,由於金融危機瞬間造成流動性枯竭,大銀行倒閉,房價腰斬,很多貸款買房的美國人發現房子的價格比自己的銀行欠款還低,所以紛紛棄房,更進一步加速了房價下跌,所以近期國內一再提預防系統性金融風險,為的也是預防這種情況發生。

2008年9月15日,國際投資銀行雷曼兄弟宣布破產(AP,資料照)
「突發的金融危機比如2008年的美國次貸危機,由於金融危機瞬間造成流動性枯竭,大銀行倒閉,房價腰斬⋯⋯」圖為2008年9月15日宣布破產的國際投資銀行雷曼兄弟。(資料照,美聯社)

三、以及突然爆發的戰爭或者恐怖襲擊

最後一種情形就更為直接,當戰爭或者恐怖襲擊的陰影籠罩在一個區域之時,逃離到安全地帶成為了所有人最優先的選擇,這個時候該區域的房產將變得一文不值。

但一夜下跌,並不是說從100萬/坪跌到50萬/坪這樣的價格突發性大跌,而是房價勢頭的極速扭轉。

從「遏制房價上漲」到 「遏制房價下跌」,給了房價兩次瞬間變化,先是由飛速上漲忽然平穩,繼而由平穩轉到下跌。

總結來說,房價一夜之間大幅下跌是不可能發生的,因為如果發生,會使銀行出現大量泡沫虧損、壞賬,大批人將血本無歸,影響社會穩定,政府必定會避免這種局面的發生。但房價的勢頭是有機會在一夜間改變的,由瘋漲到平穩,由平穩到開始停滯,由停滯到緩緩下跌,都是很自然的。

從較長遠的角度來看,國內經濟形勢不好,導致大量的人不是投資失敗,就是失去自己的工作。在這種情況下,出現大量失業人口,導致人們的消費能力大幅受挫。此外,失業人口會給銀行的房貸業務帶來衝擊,銀行沒辦法只能被迫收進大量違約客戶的房產,然後再大量到房地產市場上拍賣,在這種情況下,房價會出現暴跌現象。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者寫了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任品嘉建設關係企業創辦人 台北市/新北市老屋改建發展協會理事長,原刊於台灣商務平台 ,授權轉載                

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