胡偉良觀點:如果房價不漲或小跌會怎麼樣?

2019-05-18 05:50

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作者指出,在當前的情況下,房價下跌是一定的,但居於成本因素(地價和興建成本)、大量等待換屋的更新市場,要期盼新屋房價大幅下降(腰斬)是不可能的。(資料照,呂紹煒攝)

作者指出,在當前的情況下,房價下跌是一定的,但居於成本因素(地價和興建成本)、大量等待換屋的更新市場,要期盼新屋房價大幅下降(腰斬)是不可能的。(資料照,呂紹煒攝)

高房價發展到今天,上去容易下來難,對於高房價的成因想必每個人心裡也都有自己的想法。比如剛需們推動了房價上漲,比如為了經濟成長發展房地產,還比如通貨膨脹、炒房、以及房子的投資屬性……,其中最沒有爭議的恐怕就是土地的價格連連攀升直接導致高房價。當然房價上漲後也會反過來更加刺激地價的上漲。

總之,地價房價憾動不易

土地市場降溫釋放了什麼信號?什麼因素會直接影響到土地的成交價格呢?

由於市場有一個滯後性,隨著房屋市場的降溫,很有可能地價也會受到影響。

另外一方面,我國房地產市場進入新時代後,在穩定房價的導向下,很多開發商跟購房者面臨類似的命運,即賺錢變得愈來愈不容易,房地產業逐漸成為大建商和有錢人的遊戲,剛需買不起房成常態,中小開發商無法取得土地更是大趨勢。指望地價房價大降都不現實。

台北房市房地產(呂紹煒攝)
土地市場降溫釋放了什麼信號?什麼因素會直接影響到土地的成交價格呢?(呂紹煒攝)

事實上,在“資金緊俏”的背景下,今年房地產開發商買地或將更謹慎。在素地愈來愈少的情況下,土地愈來愈昂貴,所以,不是開發商不想買地,而是買不起了,正如購房者不是不想買房,而是真的買不起了。

在炒風漸退的情況下,「房子是用來住的」這樣一個目的逐漸成了買房的主流,房市不變,土地市場也不會有太好。當前政府的房地產市場政策仍然以“穩”為主,預計在短時間內不會發生改變,隨著房市不振,全國的土地市場將會降溫。當下無論是購房者、開發商還是銀行,都因房地產而背負較高的負債或槓桿率,系統性風險都必須防範,這也讓所有參與者都因此結為命運共同體,休戚與共,必須緊緊的綁在一起。

既然是求穩,防止大漲大跌也就意味著無論是地價還是房價很可能長期處在一個高位的水準上。所以,儘管市場降溫了,但是房價依然高高在上。房價沒降下來或者降下來很難,那麽是不是就沒希望了呢?

台北房市房地產(呂紹煒攝)
作者指出,在炒風漸退的情況下,「房子是用來住的」這樣一個目的逐漸成了買房的主流,房市不變,土地市場也不會有太好。(呂紹煒攝)

當然不是,過去沒有控制住房價,以後如果能穩住房價,那怕房價高,人們也不會慌,也不用去搶,買得起就買,買不起也不著急。這樣市場就能更加理性,誰最怕購房者理性?那就是炒房者和投機的開發商。尤其是炒房者,最怕房價穩,因為一旦房價穩定,他們就沒有炒作空間。如果3年房價不漲不跌,一般開發商日子也不會好過,不僅面臨償債困難,還要面臨過去買的「高價地」入市即虧的尷尬處境,炒房者也是如此,過去高價買房現在房價穩定了,漲不上去了,就只能砸自己手裡了。房地產大洗牌時代來了。

在當前的情況下,房價下跌是一定的,但居於成本因素(地價和興建成本)、大量等待換屋的更新市場,要期盼新屋房價大幅下降(腰斬)是不可能的,所以指望房價大幅下跌才買房並不現實。

最終的結局是什麼樣呢?房子回歸居住屬性,投資屬性大大減弱,到那時沒人炒房了,開發商的暴利結束,房價才會慢慢回到合理水準,而留存在市場上的將是少數具有競爭力的,而產業發展向合理化。而近期我對房價的判斷是穩中有降。

*作者為品嘉建設、尚禹營造創辦人。本文原刊《台灣商務》平台,授權轉載。

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