財政部督導的公股機構、台灣金聯資產管理公司今（26）日舉行記者會，宣布開辦自主都更全案管理及前期資金墊付業務，提供換軌機制滿足地主多元需求。其並與高雄市鼓山區河濱商城更新會合作，將興建3棟地上24層現代大樓，規劃717戶、總銷約130億元。
換言之，此案若順利推進，高雄河濱商城未來將華麗轉身，平均每戶市值約1800萬元。
高雄河濱商城原本有三個單元，單元一有124戶，屬於危樓已經拆除，單元二與單元三合計125戶，總計249戶，出席記者會的河濱商城更新會理事長周重曉表示，單元二與單元三已經統稱為單元二，將興建兩棟大樓，單元一將興建一棟大樓，單元一的住戶目前在外面租房子，租金自己出。未來自主都更後，三棟大樓規劃蓋717戶，所有權人約300位，此為私人用地，僅道路用地屬於彰化縣員林市公所所有。
高雄河濱商城將蓋3棟地上24層大樓
台灣金聯新聞稿提到，河濱商城案占地2530坪，未來若正式簽訂委託契約，將規劃興建3棟地上24層現代大樓，總銷約130億元。此案採迅行劃定，依規在所有權人數、總土地面積、總樓地板面積須獲得逾半同意，目前已經取得4成，周重曉說：「現在正在積極整合，要拿到百分之五十應該可以。」
負責此案的台灣金聯資產管理一部經理石維遠表示，此案涉及國小用地退縮、活動中心拆除與移回等細部計畫變更，須經事業計畫與權利變換審議，預估前置作業需要4到5年，另外，興建期約需5年，合計可能要10年，興建金額估計數十億元，台灣金聯將協助以河濱商城更新會為借款主體向銀行融資，以支應興建資金所需。
台灣金聯將提供3千萬以內前期資金墊付
台灣金聯資產管理董事長宮文萍致詞時談到，公司響應政府自主都更政策，初期將與有意願的更新會合作，提供前期資金墊付等協助。墊付金額不設上限，初步估算每案大概在3000萬元以內，台灣金聯資本額105億元、資產規模250億元，假設同時有10個案子、3億元之內，應該是可以承擔的範圍，因人力有限，也不可能一下子接幾十個案件進來。
以河濱商城案為例，周重曉表示，政府有補助五、六百萬元。換言之，針對政府補助款與支付建築師、代書、估價師等費用間的差額，台灣金聯可提供前期資金墊付，這筆初估可能達到2000多萬元的前期資金墊付款，宮文萍說：「等到銀行的建融下來時再來歸墊。」
不參與坪數分配僅收4～5%服務費
宮文萍表示，台灣金聯參與自主都更的一大特色為，僅收取服務費，不會參與房地分配，服務費為都更後價值的4～5%。換言之，總銷約130億元的河濱商城案可為台灣金聯帶來6億元上下的服務費收入，服務費依工程進度一般分4期以上收取，從銀行融資款核撥下來開始收。
推「換軌機制」地主不出錢也能蓋
為解決都更過程可能有少數地主不願出資也不願向銀行借錢的痛點，宮文萍表示，台灣金聯提供換軌機制，讓地主有多元選擇。「我們也可以扮演建商的角色，我來出資跟你合建，地主只要負責提供土地就好。」換軌機制有助提高所有權人參與自主都更的意願，進而讓更新會達到法規要求的逾半同意門檻。
宮文萍指出，全台房屋平均年齡已達34.1歲，30年以上老屋占比達59%。2019年迄今政府核准都更案566件，其中，地主與建商合建534件、占比94%，地主自主都更僅32件、占6%，因與建商合建須分配坪數給建商，比率從15至40%都有，直接壓縮民眾分得的坪數，連帶讓政府提倡自主都更以利民眾取得更多坪數。
公股招牌協助融資更順利
不過，宮文萍分析，自主都更有民眾欠缺都更專業能力、前期資金不易籌措、統籌單位是否被信任等問題，若遇基地面積較小、地段欠佳或房市景氣疲軟，就算捨自主都更、想與建商合建，建商也可能興趣缺缺。
台灣金聯提供從前期資金墊付、財務試算、計畫報核、工程發包管理到完工後保固與銷售等一條龍服務，且其公股信譽料將有助更新會取得銀行融資，宮文萍說：「規模性、系統性的來提供，我覺得我們應該是比較獨特的。」 （相關報導： 台灣金聯公辦都更首戰告捷 斥資7.5億搶下文山靜、每戶將值2千萬 ｜ 更多文章 ）
河濱商城與台灣金聯簽署自主都更全案管理合作意向書（MOU），成為台灣金聯揮軍自主都更的首案。台灣金聯董事長宮文萍表示，台北市也與一家更新會簽署MOU，另外還有幾個更新會洽談中。據瞭解，已簽署MOU的更新會位於台北市信義區福德段，隨著捷運廣慈／奉天宮站將要通車，都更前景可期。
