考上名校也住不起！《寄生上流》現實版：當「全租詐騙」崩潰，為何首爾名校生只能被迫穴居地下室？

韓國首爾的大學生正陷入一場前所未有的「居住危機」。《韓國時報》稱，首爾的大學學區租金屢創新高，平均月租金已經超過 60 萬韓元（約新台幣 1.4 萬元），以延世大學所在的西大門區為例，目前一間標準套房的月租金平均落在 70 萬至 90 萬韓元之間（約新台幣 1.5 萬至 1.9 萬元）。除了房租漲，學生還得面對物價通膨與學費調升的打擊。許多學生被迫住進狹窄的「考試院」或半地下房，甚至身兼多份打工才能勉強求學。

月租1萬5起跳，學生大喊吃不消

對於許多韓國外地學生來說，要在首爾求學變得越來越昂貴。標準套房的月租金平均落在 70 萬至 90 萬韓元之間（約新台幣 1.5 萬至 1.9 萬元）；即便標榜「經濟型」的房源，往往也要求高達 1,000 萬韓元（約新台幣 21.7 萬元）的保證金，且月租金仍高達 66 萬韓元（約新台幣 1.4 萬元）。

根據房地產資訊平台「Dabang」2025 年數據顯示，租金最高的大學學區為梨花女子大學 74.1 萬韓元（約新台幣 1.6 萬元），接著大約都落在新台幣 1.3 萬元，依序為延世大學 64.3萬韓元、西江大學 64.2 萬韓元、韓國外國語大學 63.1 萬韓元、成均館大學 62.5 萬韓元。若再加上水電、瓦斯、管理費，實際負擔會都將超過新台幣 1.5 萬元。

一名來自全羅南道、延世大學大二學生柳（Yoo）同學無奈表示，光是書費、交通與伙食的固定開銷每月就需 70 萬韓元（約新台幣 1.5 萬元），若再加上高昂房租，生活成本將直接翻倍。他甚至考慮搬到通勤需 40 分鐘、房價相對低廉的新林洞（Sillim）地區，但時間成本又成為另一大難題。

「兩年前我獨自在這一帶住過，從那時起，房租似乎漲了快 10 萬韓元（約新台幣 2,175 元），」22 歲的延世大學學生李柱元（Lee Ju-won，音譯）說。「宿舍的競爭也變得更加激烈了。」

為防「全租詐欺」，月租房僧多粥少

市場分析師認為，這波租金漲勢背後，除了通膨，更與韓國獨特的房地產結構性危機——「全租詐欺」（Jeonse Scams）息息相關。

過去，韓國租屋市場流行「全租」（jeonse）制度，即房客支付一筆高額保證金（通常為房價的 50%-80%）給房東，租約期間不需支付月租，僅負擔管理費與水電費，合約期滿後保證金全額退還。然而，近年來韓國爆發大規模全租詐欺案，許多房東無力退還保證金，導致租客血本無歸。

為了避險，大量學生與年輕租客放棄全租，轉向支付小額保證金的「月租」（Wolse）模式。這種需求端的結構性轉移，直接推高了大學周邊小套房的月租金價格。根據韓國不動產院數據，2025 年 12 月首都圈多戶型住宅的租金指數創下自 2015 年以來的新高；首爾住辦大樓的租金季度漲幅也創下歷史紀錄，10 月到 12 月的月租金比上一季上漲了 0.76%。

住半地下、考試院、打兩份工

除了內需改變，外籍學生的回流也加劇了供需失衡。韓國法務部統計，截至 2025 年 12 月，在韓外國留學生人數已突破 30 萬大關，比前一年躍升了 17.1%、較 2020 年翻了一倍。西大門區的房仲業者直言：「疫後外籍生湧入，現在是旺季，房子一釋出就秒殺。」

在預算有限的情況下，許多學生被迫「居住降級」。負擔不起獨立套房的學生，轉而尋求共用衛浴與廚房的「考試院」（Gosiwon）、提供餐食的「寄宿房」（Boarding Houses）、半地下房，甚至考慮從父母家通勤上學。成均館大學的一名 20 歲的吳（Oh）姓學生表示，為了不增加父母負擔，他選擇免保證金的考試院，並計畫身兼家教與打工來維持生計。 （相關報導： 4歲考英語幼兒園、小學拼醫學院！《紐時》專文剖析南韓「補習地獄」：卷度逼瘋家長，出國成唯一逃生門 ｜ 更多文章 ）

忠南大學經濟學教授鄭世恩（Jeong Se-eun，音譯）呼籲，高房價與通膨等結構性經濟問題，將會導致教育機會最終將因經濟狀況而異；這不應由學生獨自承擔，韓國政府應盡速介入，透過擴建大學宿舍或提供直接住房補貼，來保障學生的受教權與基本居住正義。