一、前言
一般而言，2025年的房市表現普遍不佳，房市價量俱挫，主要因在政府連續推動打房政策的影響下，房市交投沈寂，至2026年元月，由於政府的房市限貸政策仍未有所改變，房市的整體表現不佳，如建案量的減少，房市買賣移轉棟數的下降，房市預售屋的解約率增加，房價變動的K型化，以及土方之亂仍未能獲得有效的解決等現象十分明顯，導致房市景氣持續走低，土方之亂則加重了房市的蔽病，營建成本及房價走高，影響不動產業者的生存，而土方之亂若未能順利解決，則可能引發房市另一波的倒閉潮，直接影響不動產業者的生計，間接衝擊到政府的長照基金來源，不可不慎。
二、土方之亂
「土方之亂」為近期國內房地產業的重要事件，特別是在房市下行之際，因土方之亂所帶來的不動產業者的倒閉事件頻傳，被視為是影響當前房市變化的重要因素。唯一般人並不會去瞭解土方之亂的來龍去脈，其所在意的僅是房價的高低、居住面積的大小，以及可貸資金的多寡，唯土方之亂卻是影嚮當前房市價量變化的主要因素之一。
「土方」為「營建剩餘土石方」的簡稱，一般是指建築或土木工程中，因挖掘地下室、基礎施工、整理土地或拆除工程所產生的多餘土壤、砂石、磚瓦及混凝土塊。這些土方被視為可再利用的資源，需依規定載運至合法的「土資場」處理，體積通常以立方公尺計算。因此，「土方」亦可視為是為平整、處置土壤，以及未成形的岩石進行的工程，亦是房屋建築中不可或缺的一環，蓋因土方工程的施工一般可以分為挖地基（地下室）產生的乾淨泥土，以及因爆破或拆除等有土壤及建築廢棄物需要處理的泥土，主要是以「立方公尺」為計算單位。
「土方之亂」主要發生在台灣的高雄市美濃區，一度引發全台建案停工潮。起因是2025年8月高雄美濃農地遭不法盜採填埋廢棄物，為平息民怨，亦是基於選舉之考量，政府乃宣佈於2026年1月1日實施「營建剩餘土石方全流向管制」新制，規定未來凡是載運營建剩餘土石方清運作業的車輛，都須裝設審驗合格的即時追蹤系統或全球定位系統（Global Positioning System, GPS），透過每一個進出點都要使用電子聯單系統來申報，以遏止不肖業者不實繞場、製作假聯單及虛偽申報土石方數量等違規情事，其立意雖佳，唯因政策禁令快速，民間不及因應，因而引發許多爭議。
根據新制規範，由於清運流程嚴格、去化空間不足，加上新制推動的時間過於倉促，且沒有足夠的配套措施，一如大選前推出的新青安專案的推動與實施，政府同樣是基於政治上的考量，既無緩衝期，又無適當的配套政策以之因應，房地產業者在短期間內很難適應，而這也是造成全台合法土方費用飆升，工地停工，以及業者倒閉的原因。
房市的土方之亂不僅影響不動產業者的生計，同時也衝擊到政府對老年的照護政策，蓋因長照資金的主要來源為房地合一稅、遺贈稅、菸稅、菸品健康福利捐、政府預算撥補等，由於土方之亂下的房市表現不佳，2025年的房地合一稅收入減少約150億元，在台灣已進入超高齡社會的前情境下，長照基金的滅少影響對老人照護的能量與品質，而長照基金因為政府連續的打炒房政策而導致基金挹注縮水的情形，也引發「長照保險法」的立法再度被重視的重要因素。
為了解決土方之亂所帶來的房市混亂，台灣省不動產建築開發公會聯合會曾提出六項呼籲，希望能留給建築開發業一條活路，那就是政府的立意雖屬良善，唯時間倉促，業者難以接受，因而建議延後至119年再實施，主要是考量棄土場設置需時甚久，同時，設立配套建置與量能補強期間，由中央督促各地方政府加強設置足夠容量的收容處理場所，避免問題更趨嚴重與惡化。
三、房市變動分析
一般而言，2026年初期的房市變化主要仍是沿著2025年的疲弱走勢，而當房市不景氣之際，卻又逢土方之亂盛行，在土方政策難以在短期間內獲得解決的情況下，國內房市亦不易呈現反轉態勢，僅擇要說明如下述。
在央行的限貸政策下，購屋者可貸資金大幅減少，抑低買氣，導致2025年的國內房市表現為下行走勢，2026年初起，房市政策未變，整體房市表現依然不佳，買氣受央行政策、貸款限制影響甚大，蓋因不論是從住展風向球的燈號表現來觀察，亦或從房地產的推案量數據來說明，都可發現當前房市不佳的事實。前者如新案追蹤指標建案每週平均成交組數不到一組；後者如北台灣新成屋、預售屋住宅推案量下降三成以上（-32.64%），其中，除宜蘭地區仍維持二成以上的推案量之外（26.84%），以基隆市的推案量下降約達七成為最多（-70.01%），新竹地區及台北市的推案量均減少五成以上，其跌幅分別是-53.02%與-52.93%，而營建業的推案量減少，說明當前房市的不景氣現象受土方之亂影響的因素實不可忽視。
在房地產市場交易中，房屋買賣移轉棟數的變動可視為房市活絡與否的重要指標，由於央行的房市管制措施持續發酵，土方之亂未能有效控制，導致國內房市的房屋買賣移轉棟數再呈下降走勢；根據六都地政局的統計資料，2025年六都買賣移轉棟數僅20.5萬棟，創下單年史上最大跌幅，且僅有新北市及台南市等二都呈微幅成長，2025年12月，六都房市建物買賣移轉棟數變動的月變動率達二成以上（24.96%），主要是因為受到年底交屋潮的影響，唯若以年度來觀察，則2025年12月的建物買賣移轉棟數不到二萬棟，比去年同期的21445棟減少（-7.24%），其中，以台中市下降幅度為最大（-15.05%），桃園市次之（-12.99%），二者降幅都超過一成，而新北市及台南市則呈小幅度增加，而買賣移轉棟數的減少說明房市交投沈寂，對不動產業者的經營相對不利。
若以當前的房市變化來觀察，由於央行第七波選擇性信用管制重挫買氣，購屋人對房貸市場的變化仍有疑慮，不僅購屋人減少，投資客也不敢冒然進場，即使進場也因擔心貸款不足而提前解約。根據內政部實價登錄統計，2025年七都預售屋解約量超過2,000件，較2024年大幅增加，其中，桃園及台中為解約的重災區。根據內政部實價登錄，2025年前11月全台解約量較大的行政區中，以台中市西屯區解約量從2024年的45筆暴增至148筆，年增228.89%為最高，次為台南安南區，從34筆增至109筆，年增220.59，二者的增幅都超過二倍，第三為桃園市中壢區，解約量亦超過一倍（104.8%），顯見當前的房市景氣確實不佳。
另外，土方之亂所帶來的建築成本增加，以及房價的K型化，也讓國人購屋的能力減低，並使房市的發展受到相對不合理的壓抑。
四、土方之亂何時了
在政黨惡鬥不止的情況下，執政黨所有政策幾乎都是政治取向，而「土方之亂」之所以能成為一個長年無法根治的沉痾，其原因多而複雜，因其涉及了高額利潤誘因、制度法律漏洞規避、行政效率不佳、產業鏈改變，以及黑白掛勾的政治走向等，簡述如下述。
一般而言，土方處理是一種「處理成本懸殊」與「供需失調擴大」所造成的非法事件，前者是指成本差異懸殊，蓋因合法土資場處理一立方米土方的費用變化極大，在新制未實施之前，如2023年的土方費用相對便宜而穩定，斯時北部（雙北、桃園）每立方米約1,200～2,500元、中部（台中）約 500～800元、南部（高雄、台南）約150～300元。唯2026年以後，北部每立方米約3000～4,500元、中部約2000～3500元、南部約1500～3000元。亦即2026 年「合規成本」正式實施後，土方處理價格約是三年前的3～5倍，而高額利潤誘因也導致土方亂倒現象頻繁，也是「美濃大峽谷」等非法傾倒事件層出不窮的原因。後者是指需求永遠存在，但容納有限所造成的紊亂現象，主要因隨著台灣各大城市重劃區開發、科學園區擴建及捷運工程，產出的剩餘土石方數量極其龐大，只要有建設，就有排土的需求，唯因土地取得受限，容受土方的用地相對不足。
在現行的法律制度及管理架構中，普遍存在明顯的事權不一現象，如在土方的管理上，由內政部管理建築土方，經濟部管理公共工程，農業部管理農地受損，三者都與土方管理息息有關，唯因事權不一而形成三不管地帶，也讓不法業者有可乘之機。另外，政府雖然規定砂石車需裝設GPS，不法集團可透過「中途轉運站」洗掉土方來源，或利用半夜進行，或至偏遠地區進行傾倒，讓追蹤系統形同虛設，用以規避罰責，亦即因為GPS監控的侷限，監控功能受到影響，而使不法業者有規避法律漏洞的機會。
在政府所推動房市政策中，一般都未考量房市的土方問題，導致土方管理的「行政效率不高」。根據監察院與國土管理署的認定，長期以來，土方管理的法源依據僅是「行政規則」（營建剩餘土石方處理方案），而非正式法律。且剩餘土石方究竟屬於「資源」還是「廢棄物」？這在內政部（國土署）與環境部（環管署）有不同的認定，導致處理效率不高，加上缺乏法律位階，對不肖業者的裁罰缺少足夠的嚇阻力，也讓行政機關陷入「抓、放之間」的循環。
九合一選舉在即，政府基於選票考量，快速推行新制，強調土方的「加速去化」，唯合法土資場的土地變更流程動輒 3-5 年，緩不濟急。另方面，地方政府在鄰避效應下，核准土資場時面臨巨大的居民壓力，基於政治考量，執政者往往以拖待變，導致行政審查流程被無限期拖延。
在土方處理場相對少數卻難以快速增加的情況下，非法土方傾倒是一種高額的非法獲利行為，根據《廢棄物清理法》第 49 條，其罰鍰為新臺幣 6 萬至 30 萬元。而根據各縣市「建築剩餘土石方管理自治條例」，罰鍰通常為 1 萬至 10 萬元，並可勒令停工。而若根據最常引用的法律條文，即《廢棄物清理法》第 46 條，罰金得併科新臺幣 1,500 萬元以下，刑責則是1 年以上 5 年以下的有期徒刑。唯依過去案例，行政罰鍰可成本的能僅 6 萬至 30 萬元之間，但一場數萬立方米的土方工程，非法處理省下的錢可能高達數千萬元，業者兩害相權取其輕，罰金與獲利不成比例，被罰款只是成本的「輕微部分」，對業者不足以構成傷害，土方問題依然沒有解決。
