不要錢的最貴!都更房屋免費舊換新 代價是…

2016-04-18 08:30

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雙北市的都更邏輯是讓原住戶免費舊屋換新屋,成本轉嫁至政府與建商身上,因而導致建商只對高房價區域有興趣。(陳明仁攝)

雙北市的都更邏輯是讓原住戶免費舊屋換新屋,成本轉嫁至政府與建商身上,因而導致建商只對高房價區域有興趣。(陳明仁攝)

繼2012年當時的台北市長郝龍斌喊出都更一坪換一坪的口號後,新北市長朱立倫日前同樣指示,都更「老屋換新屋、一坪換一坪是基本要求」。政府為鼓勵都更,多希望透過「舊房免費換新房」的利多,讓民眾更願意積極簽下同意書。但政府沒說的是,免費舊換新的背後,建商和政府要付出什麼代價、要討回哪些補償,才能讓民眾美夢成真。

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OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說明,現在雙北市的都更邏輯,多為讓原住戶不用多出錢、就有新房住。屋主不出錢,中間的落差就由政府給予容積獎勵增加樓地板面積,讓建商分回部分產權後出售營利。在建造成本相同的狀況下,房價越高,建商售屋所得的利潤自然也越高,因此建商分到的新房能賣多少錢,就成為整件都更案能否「成案」的關鍵。

20160418-風數據都更專題,都更為何成為高房價推手?切割圖05
 

細看一件都更案的財務機制,建商的利潤主要來自共同負擔(都更成本)裡的風險管理費。地主出地、建商出錢、政府給容積,在共同負擔佔都更後房地總值比例維持一定的狀況下,更新後房價越高,共同負擔自然也越高,建商利潤自然變多。

房價越高 都更越多

房價和都更的關係究竟有多密切?若從啟動都更第一步的劃定更新單元細看北市都更熱區分布,可發現994筆由民眾申請自行劃定更新的地點多集中於市中心,也就是中山、中正及大安區;開發較晚、屋齡普遍較新的內湖、南港區,自劃更新申請量密度則明顯偏低。

20160418-風數據都更專題,申請都更,這裡最火熱,切割圖03
 

再看已整合至一定程度的都更事業計畫案件位置,每坪單價94.4萬的大安區,近20年來有91件都更申請案,房價次高的中正區則有85件,而房價只有大安區6成的萬華區,都更事業計畫申請案量則「吊車尾」、20年僅41件。扣除老屋比例偏低的信義、南港、內湖區,更可看出房價和都更事計申請量成正比。從以上數據可以看出,房價越高的地方,都更申請越「火熱」。

20160418-風數據都更專題,房價越高都更越多,切割圖04
 

每坪60萬以上 建商才有獲利空間

房價高、才有都更,對建商而言早已是公開的秘密。某曾專門從事都更案的建設公司員工透露,建商找都更案一般「非北市核心、蛋黃區不挑」,因為通常房價每坪至少需60萬以上才有獲利空間;而一旦房市漲勢不再,都更後新房難賣,建商參與都更的意願便大大減低。另一業者即坦言,現在房市混沌不明、業界普遍採觀望態度,即便雙北不斷推出各種政策獎勵,對業者來說都只是「小菜」,真正的關鍵還是在房價。

建商只挑房價高的地段都更,並非單只因「無良」。「全世界沒有一個政府會喊都更一坪換一坪的!」彭揚凱點破都更迷思,指出都更既然牽涉私產權,要蓋新房的成本應是屋主自行負擔,但雙北竟主打屋主不用出錢,導致所有成本全都轉嫁到市府和建商身上。彭揚凱說,建商不是做慈善事業,要賺錢、只能把地皮炒更高;結果就是當房地產景氣好時,都更變成業者加速炒房的工具,房價停滯,都更又會完全推不動。

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