不要錢的最貴！都更房屋免費舊換新 代價是…

繼2012年當時的台北市長郝龍斌喊出都更一坪換一坪的口號後，新北市長朱立倫日前同樣指示，都更「老屋換新屋、一坪換一坪是基本要求」。政府為鼓勵都更，多希望透過「舊房免費換新房」的利多，讓民眾更願意積極簽下同意書。但政府沒說的是，免費舊換新的背後，建商和政府要付出什麼代價、要討回哪些補償，才能讓民眾美夢成真。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說明，現在雙北市的都更邏輯，多為讓原住戶不用多出錢、就有新房住。屋主不出錢，中間的落差就由政府給予容積獎勵增加樓地板面積，讓建商分回部分產權後出售營利。在建造成本相同的狀況下，房價越高，建商售屋所得的利潤自然也越高，因此建商分到的新房能賣多少錢，就成為整件都更案能否「成案」的關鍵。

細看一件都更案的財務機制，建商的利潤主要來自共同負擔（都更成本）裡的風險管理費。地主出地、建商出錢、政府給容積，在共同負擔佔都更後房地總值比例維持一定的狀況下，更新後房價越高，共同負擔自然也越高，建商利潤自然變多。

房價越高 都更越多

房價和都更的關係究竟有多密切？若從啟動都更第一步的劃定更新單元細看北市都更熱區分布，可發現994筆由民眾申請自行劃定更新的地點多集中於市中心，也就是中山、中正及大安區；開發較晚、屋齡普遍較新的內湖、南港區，自劃更新申請量密度則明顯偏低。

再看已整合至一定程度的都更事業計畫案件位置，每坪單價94.4萬的大安區，近20年來有91件都更申請案，房價次高的中正區則有85件，而房價只有大安區6成的萬華區，都更事業計畫申請案量則「吊車尾」、20年僅41件。扣除老屋比例偏低的信義、南港、內湖區，更可看出房價和都更事計申請量成正比。從以上數據可以看出，房價越高的地方，都更申請越「火熱」。

每坪60萬以上 建商才有獲利空間

房價高、才有都更，對建商而言早已是公開的秘密。某曾專門從事都更案的建設公司員工透露，建商找都更案一般「非北市核心、蛋黃區不挑」，因為通常房價每坪至少需60萬以上才有獲利空間；而一旦房市漲勢不再，都更後新房難賣，建商參與都更的意願便大大減低。另一業者即坦言，現在房市混沌不明、業界普遍採觀望態度，即便雙北不斷推出各種政策獎勵，對業者來說都只是「小菜」，真正的關鍵還是在房價。

建商只挑房價高的地段都更，並非單只因「無良」。「全世界沒有一個政府會喊都更一坪換一坪的！」彭揚凱點破都更迷思，指出都更既然牽涉私產權，要蓋新房的成本應是屋主自行負擔，但雙北竟主打屋主不用出錢，導致所有成本全都轉嫁到市府和建商身上。彭揚凱說，建商不是做慈善事業，要賺錢、只能把地皮炒更高；結果就是當房地產景氣好時，都更變成業者加速炒房的工具，房價停滯，都更又會完全推不動。

蛋黃區人人搶 老舊區域乏人問津

只有高房價才有都更？那其他真正需要都更的地方呢？

屋主出地，市府、建商出錢，讓都更從「改善環境」變成「財務導向」，也導致蛋黃區都更炒得火熱，但真正需要都更的地區卻乏人問津。北市發展較早的大同、萬華區，區內3、40年以上的公寓最多，但幾年來民間申請劃定更新單元和事業計畫的件數都都吊車尾。另外一個明顯的例子是北市屋齡4、50年以上的整宅，如南機場、蘭州等，即使房屋早已被視為不符合現代居住水準，卻因房價不具吸引力，加上整合廢時，一直不受青睞，最後只能由北市府以公辦方式都更。 （相關報導： 風數據》那些被都更趕走的人…房子蓋好了 家卻沒有了 ｜ 更多文章 ）

都更推升房價 老房子變貴了

都更推升房價造成的另一個連鎖效應，即是台北市的老房子變貴了。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群指出，由於外界預期都更後房價會跟著漲，加上老房土地持分高、公設比低，導致北市30年以上公寓房價居高不下。根據花敬群2014年的調查，大安區40年以上公寓與屋齡20年大樓均價價差僅8%，顯見原本「房子越舊越便宜」的邏輯已被打破。

花敬群說，正常市場機制下，新的房子比較貴，舊房較便宜，消費者可依自己的能力選擇適合的房子。但當舊房價格被炒高至和新房相當，相對就剝奪了消費者可以選擇的產品種類，這也意味著一般民眾可負擔的房子將會越來越少。