更大的房子、更多的稅…都更這樣趕走了原住戶

2016-04-18 08:30

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都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,可能使得原住戶因無力負擔而被迫離開家園。圖為台北市華光社區。(陳明仁攝)

都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,可能使得原住戶因無力負擔而被迫離開家園。圖為台北市華光社區。(陳明仁攝)

自文林苑爭議後,都市更新議題即一片沉寂,為活絡都更,都更案量全台最大的台北市順勢推出《公辦都更實施辦法》,開出民辦可轉公辦和市府代拆等「利多」。對政府來說,都更改善危險建物,重塑都市容貌,並讓整座城市取得額外的公共設施空間。對部份的產權所有人來說,都更代表的則是房子舊換新、財產增值。然而,對另一群人來說,都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,反而可能成為讓他們再也無法在台北市住下去的元兇。

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都更移出率偏高 台北市上流化?

2010年,財團法人都市更新研究發展基金會曾在北市府委託的研究案中,約略地統計台北市15年來都更所導致的移出率。其中,因產權持分過小或其他因素「不能」參與都更的住戶平均比例約為8%至11%(依分母為戶數、土地所有權人數或建物所有權人數而有不同);而不願參與都更的比例則落在4%至6%之間。

20160418-風數據都更專題,被都更趕走的人,切割圖01
 

儘管北市的移出率統計並未記錄居民是在哪一階段不再參與都更,更少了其他無產權的租戶、違建戶居民的去向,但現有數字也已相當值得注意。根據美國住宅與都市發展部(HUD)的統計,80年代美國大規模都更造成的遷移比例約為4%至6%,而20年後的台北市,都更移出率竟還多出2倍以上。

然而,這項評估都更是否造成台北市「上流化」的重要指標,隨即埋沒於各種都更相關的統計中,沒有被特別討論、也沒有後續調查。都更處官員表示,每件都更案從畫定更新單元、事業計畫審查、權變計畫審查、到拆除房屋、新房落程,至少歷時7、8年,每個階段都可能有居民加入、退出,難以精確統計移出率。此外,每個人不參與都更的原因各不相同,也可能有人簽了同意書、卻把房子賣了搬離原址等,審議會基於保護個資理由,無法逐一掌握個案狀況。

20160416-都更專題配圖.中正紀念堂東南側.華光社區都更(陳明仁攝)
都更往往耗時7、8年,每個階段都可能有居民退出。圖為台北市華光社區。(陳明仁攝)

「沒有數字,政府自然也就會忽略這個問題,」文化大學市政暨規劃學系講師王章凱點出缺乏移出率調查的嚴重性,強調都更的終極目的除了改善都市生活品質,更應該考慮能否一定程度維持一地的社會脈絡,而非僅藉都更把空間換新。若缺乏量化資料,都更帶來的仕紳化、也就是窮人被迫遷出都市問題,恐將隨日後政府大規模推動都更而愈趨嚴重。

都更豪宅化 原住戶無力負擔

都市更新研究發展基金會所做的移出率統計,以有產權者為主。而擁有房地產權的住戶之所以不能參與都更,可能是因多人同時持有一戶產權、或僅有建物所有權而沒有土地所有權等。另外一種常見的被排除都更原因,則是屋主的原房地持分太小、無法換到建商所規劃的最小面積新房。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也指出,都更造成的移出,有部分是因都更豪宅化影響。他說明,有些不肖建商在規劃新房時都以大面積為主,原住戶若要住回來,還得再貼百萬甚至千萬才行,負擔不起的住戶自然選擇拿錢走人。

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