【黃益中專欄】真想救房市,那就老實一點降價賣!

2015-08-26 12:41

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央行宣布鬆綁豪宅及新北、桃園等六區信用管制後,民眾看屋不增反減,買氣比房地合一稅定案之前還要冷。根據《聯合晚報》報導,過去一周主要都會區上網留言與電話詢問量全部不增反減,其中新北市下滑24%最多,新竹、台中減幅也在二成以上,連全面解除信用管制的桃園市,詢問度都下降12%。推案市場也呈現同樣市況,桃園地區成交依然沒有起色;雙北則是來客量、成交量都下滑,北市平均約少了一成,新北市則大減一到二成,不少建案甚至減少三成以上。

不意外,因為問題在房價阿!

台灣房地產交易早已停滯,去年(2014年)全年買賣移轉棟數,創下SARS以來新低量,六都之中以雙北市的衰退幅度最大。這種冷清市況到今年更慘,今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟,預估全年將不到30萬棟,將再次創下新低量。

也難怪建商急了,另一則報導《沒人看房了 建商盼政府救經濟》,建商老闆直接講明,股市房市現在都不景氣,救經濟是當務之急,除了活絡房市別無他法。該老闆特別強調:「很多人說房價會大跌,這是沒有根據的臆測。房市走十多年的景氣,是因銀行貸款利息低、購屋負擔輕,有錢的人根本不會存放銀行,在全球持續降息之下,也就不會有人願意大幅降價求售。」

覺得好笑的是,既然房價不會跌,那求政府做什麼?

我們來看看實際情況:以桃園青埔的「吉富捷靜」為例,當初建商開價約是21、22萬左右,實價登錄則落在22.7萬,但從最新實價登錄可發現,每坪剩下17.36萬。再看位於桃園市的「新帝標」,一開始開價26~29萬,結果最新實價登錄每坪只剩18萬。房價落底了嗎?根本還差得遠,房產專家Sway表示,一開始青埔每坪是從12萬起跳的。桃園在地網友也直嗆,新帝標一開始開賣是14~16萬的。

寫了那麼多,就是要跟讀者說,現在看到建商降價求售的宣傳,其實都是假的。把開價特意拉高然後打幾個折出售,自住客還是冤大頭!這些炒房客當初進場成本太低,加上利息太低游資太多,口袋又賺太多太飽,他們完全挺得住,也還不打算離開這個貪婪的炒房派對。

這場派對歷時十幾年,這期間,一些阿貓阿狗都變成房產專家,搞得如果買房地產會賠錢都像神話一樣不可思議。住展雜誌統計,1999年至今,台北市新成屋漲幅約3.7倍,新北市也漲超過3.16倍。然而,16年來實質薪資不漲,房租漲幅也跟著停滯,最後的結果使得台灣的房租報酬率僅剩1.57%,房價租金比創下全球最貴的64倍,意味著房東必須收租64年才能回本。這也是房價泡沫指標的一種,合理標準值應該低於20倍,就連超高房價的中國與香港,也不過是38與35倍。

到這裡,讀者就該清楚台灣房價泡沫究竟有多嚴重了吧。

股市或房市都有一句行話:「量先價行」。意思是當成交量開始變大,市場買氣旺盛,想買房子的人變多,房地產價格自然會推升高漲。同樣地,那如果沒有量呢?那就表示需求不振,房子沒人要買,價格下跌真的只是遲早的事。

十多年的大泡沫,不可能一時半刻就消掉的。但是,時間站在自住客這邊。買房子是終身大事,不是逞一時之快的衝動,現在是比氣長的年代。

既然都知道台灣房租報酬率是世界第一低了,就表示租比買划算太多太多。所以,暫時先租房吧!明年起房地合一稅上路,房產交易所得稅最高45%、最低也要10%,再加上地方政府持續調高持有稅的稅基,未來的房屋稅與地價稅只會越來越高,還有央行升息的最後一槍在等著,我就不相信滿手新成屋的投資客能撐多久。

「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」,屋主不降價就不要買,未來的房價就像一把掉下來的菜刀,千萬要冷靜以對,小心成為接到最後一棒的那隻老鼠!

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