北市老屋重建飆破新建案7成！老飯店可能助長重建案量，商機中暗藏危機

據住展雜誌統計，今年來截至12月20為止，台北市新建案累計推案量約2,763億元，其中老屋重建（含都市更新、危老重建）案量約1,981億元，老屋重建案量占北市總推案量高達約71.7％，創下歷史新高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示，在高額容積獎勵之下，現在台北市接近三分之二的新建案供給量源自於老屋拆除重建，素地推案比例已降至約三分之一。雖然北市老屋重建案量占比締造新高，但可以預期的，目前比重還沒碰觸到天花板，若近年老飯店交易潮在未來轉為推案潮，老屋重建案量比重仍有機會再攀高。

老屋重建量能強　危老加入是關鍵

台北市都更、危老等老屋重建案量，原本只占北市總案量九牛一毛，直到2016年才突破2成；由於當時老屋重建途徑只能靠都更，而都更整合與行政程序較久，都更案整合短則5～6年，長則二、三十年，一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。

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但自2019年起，台北市危老重建進入爆發期，危老案大舉湧現，加上原本陸續釋出的都更案量，老屋重建量能大幅度擴增，占比一舉衝破4成；接著2020年突破6成，今年一口氣衝破7成。

疫情下飯店求生　未來案量很可觀

何世昌分析，台北市老屋重建案量比重驟升的主因，一來是素地既少又貴，難以取得又缺乏高額容積獎勵，建商買老屋意願更高，尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力；二來是政策面頻祭利多，都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外，又新增「原建築容積獎勵」方案，都更可選原建築容積1.3倍，而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案，增加業者與屋主參與重建的誘因。另外，近年來北市房價持續走升，推案利潤空間變大，也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。

北市老屋重建量能可觀，且還在持續蓄積當中。由於近二年國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創，導致不少飯店求售、或者與建商合作重建；老飯店因產權單純、原建築量體大，自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母，成交案例頻傳。而近幾年成交或拆除重建的飯店，未來若推案釋出，老屋重建案量可望再進一步放大，突破2千億元以上也不意外。

商機面前藏危機　慎防供給量過剩

雖然台北市不像新北、桃園等地擁有諸多重劃區，但因危老重建動能強勁，新建案供給量並不低。統計資料顯示，自2018年以來，台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上，供給量處於高水位，更已超過2014年以前多頭水準。目前尚未像2014年出現供給過剩的原因，在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓，推升了新建案市場需求，建案普遍還能順利消化。

何世昌認為，北市老屋重建商機如此蓬勃，但業者仍需注意，老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」，它既具備龐大商機，卻也是潛藏危機。現在雖然安全無虞，但若未來需求面下降，或者重建量能再進一步大幅擴張，建案的銷售風險將因此上升，業者應居安思危，慎防掉入高額容獎陷阱當中，以免「菜蟲吃菜菜下死」。