租金修正15％後，東區終於有望復甦？這些品牌搶著卡位，小7直接攻進一線
受新冠疫情衝擊，去年零售商圈業績紛紛衰退，近日卻傳出新光三越可能插旗台北東區商圈。（圖片來源：今周刊提供）
受新冠疫情衝擊，去年零售商圈業績紛紛衰退，近日卻傳出新光三越可能插旗台北東區商圈，這意味蟄伏2年的東區復甦有望？在大洗牌過程中，哪些品牌退出，哪些行業逆勢卡位？
2021年開春之際，市場傳出10餘年未展店的新光三越百貨，有可能會進駐即將在今年底完工、前正義國宅大樓改建的「Diamond Towers」商場，打造全新精品百貨賣場，隨著這個備受矚目的都更案正式上線，是否能夠帶動台北市東區商圈的活絡，是近期地產、百貨市場的火熱話題。
《今周刊》向投資興建Diamond Towers的三圓建設總經理王雅麟查證，他僅表示，招商委託商仲業者戴德梁行進行，不只是新光三越，每家百貨公司他們都有接觸，也都敞開雙手歡迎，但目前尚未確定哪家進駐，希望今年6月可以拍板。王雅麟的低姿態，頗有為招商工作預留彈性的意味。
話題燒！ 都更後新商場搶手
王雅麟表示，其實目前消費M型化持續擴大，Diamond Towers商場只有1到4樓，樓地板面積並不大，僅約5千坪，與其他百貨定位不同，將走高端精品路線，要讓消費者體驗不同的逛街樂趣。
他更認為，以其坐落的忠孝東路、復興南路口地段，因捷運站帶動的人潮眾多，不論哪家百貨業者進駐，在台北市商圈仍具指標意義；雖然東區商圈過去一段時間較為低迷，但長期而言，他仍相當看好未來發展性。
王雅麟進一步說明，目前連鎖品牌在開設路邊店，面臨許多不可控制的變數，相較下，大型商場有大量停車位，讓消費者不受天候影響購物，有一定的招商與迎客優勢。
Diamond Towers基地面積1525坪，由日本知名建築大師丹下憲孝及台灣建築師簡俊卿設計，委託日商大林組營造施工。樓層規畫地上31層，地下7層，其中1至4樓為商場，6樓以上為住宅，全案預計今年完工。
Diamond Towers百貨精品的招商顧問戴德梁行協理薛惠珍說，去年就有五家業者完成現勘作業，並評估Diamond Towers，這五家業者包含大型百貨商場、食品餐飲集團及知名影城，同時也有一些國外精品業者，透過戴德梁行海外分公司積極表達進駐的意願。
其中，某日系連鎖百貨已多次現勘，更針對平面規畫、點交介面、外牆廣告等，進行相當程度的意見交流及討論，更有知名影城業者希望透過與百貨業者強強結合的結盟模式，來取得Diamond Towers商業空間的營運，顯示本案的搶手程度。（延伸閱讀：告別「毛三到四」！電動車百兆商機噴發，台灣的機會在哪裡？）
催化劑！ 租金修正吸新業種
這2年東區商圈因消費人潮受到信義計畫區興起的衝擊，面臨大量商家出走的局面，包括Ice Monster冰店、Innisfree美妝店、IROO、中美鐘錶等接連出走該商圈，導致2019年第一季的空置率最高來到15.6％，高居台北市各商圈之冠，經過一陣空置陣痛期，租金修正幅度達15％至30％後，逐漸看到新業種或想要塑造新形象的業者進駐。
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原本位於敦南與復興南路之間的忠孝東路街邊、老牌餐廳永福樓宣布歇業後，一直處於空置狀態，直到2020年中，才由本土服飾業者NET進駐，打造成台北旗艦門市；2010年由「亨得利」得標的忠孝東路四段安泰銀行店面，在銀行退租後分割為兩間店面，2015年轉手給鐘錶名店「金生儀」的榮台投資及另一法人，這兩間店面近期由鐘錶業者金生儀改裝，作為精品名錶品牌百達翡麗旗艦店的展銷中心。
隨著知名商家進駐，東區至2020年第四季空置率降至10.31％，顯示東區店面雖有商家退出，但也有業者看好趁不景氣空置而進駐，東區店面的店家洗牌潮仍在發酵中。
外商不動產顧問公司第一太平戴維斯資深協理丁玟甄說，東區店面大洗牌是現在進行式，隨著各知名商家陸續出走，目前東區空置店面還有約19個之多，其中又以位在忠孝東路以南的空置店面較多，數量也比去年增加。但她觀察，有一些客單價較低的業種，開始進駐忠孝東路第一排，包括賣韓國飾品、襪子或7-ELEVEn便利商店，這反映東區的租金門檻的確降低了。
「現在東區沒有燙金店面了！」台北市東區商圈發展協會理事長韓修和說，從2019年初至今，他不斷鼓吹房東降租，當地店面租金行情降幅最高達3成，包括過去一坪開價3萬元租金的金店面，甚至有的一坪只要8千元就願意租出去，不只便利商店覺得負擔得起，這半年來也有高達七家新的手搖茶店進駐商圈。（延伸閱讀：養生宅需求火熱！他打造一位難求的安養中心，下一步要給老人住什麼？）
大黑馬！小7狂開攻進一線
值得注意的是，在這波大風吹的態勢裡，便利商店7-ELEVEn趁勢卡位東區商圈意外成為大黑馬，光是這兩年，就在忠孝東路四段狂開三家新門市，一反過往撤掉高租金店面轉入巷內的策略，從二線反攻一線。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，7-ELEVEn已跳脫傳統零售市場，跨足到餐點、茶飲市場，由於服務客層變多，市場胃納大，再加上因應消費者習慣改變，外送商機擠壓實體連鎖店，在在驅使7-ELEVEn趁整體實體店面租金下滑時，加強拓點，擴大品牌的優勢，甚至以超前部署小衛星倉的概念，也分食外送商機，所增加的營業額足以支撐分店去承租精華地段店面。
此外，專賣平價日用品的寶雅租下忠孝東路、復興南路口三角窗，在東區插旗兩家據點，除了有寶雅本身積極攻城略地的企圖心，也反映出東區商圈的質變已悄悄發生。
「這就是適者生存、不適者淘汰，迫使企業不得不加速轉型的腳步，否則便會被時代淘汰，」雄獅旅遊位於忠孝東路四段的房東，同時也是禮客Outlet董事長的翁素蕙說，2年來，東區房東皆與房客一起共體時艱，租金多少都有調降1成5左右幅度。
過程中，體質不佳的品牌或許會離開，但仍有不少業者撐下來了，例如，她的房客雄獅雖然受疫情影響，營運遇逆風，可是去年也積極轉型生存下來；而與雄獅同棟的醫美業者君綺診所，疫情期間業績卻大爆發、持續成長，證明東區商圈客人不僅提袋率高，含金量還是有一定水準。
新地標！5個大案陸續完工
CBRE世邦魏理仕台灣市場部研究部主管李嘉玶表示，未來5年，東區還有五個新的建築地標即將完工，除了正義國宅將以豪宅問世，台電大安變電所將改建為旅館、富邦建設的公辦都更案、元大銀行標下的仁愛路前空軍活動中心，加上誠品書店敦南店即將改建，都使得東區即將注入新活力，吸引更多消費者湧入。
此外，忠孝東路三段老店「文慶雞」沿街公寓都更案，近日也由連雲建設整合成功，預計今年8月拆屋重建。連雲建設總經理蔡漢霖表示，經過2年努力，終於取得18棟、近90戶住戶百分之百同意，全案基地面積658坪，預計推出總銷上看160億元、樓高26樓的住商辦混合大樓。
李嘉玶說，這兩年國際連鎖品牌在評估台灣市場時，除了信義計畫區，第二個考量的商圈依然是東區，所看好的就是未來東區不少老舊大樓都將重建，屆時會促使整個商圈改頭換面，以新話題吸引人潮聚集。畢竟就基本面而言，東區商圈的位置、捷運站所帶動的人潮流量，忠孝東路四段仍是台北市指標地段，相信只要空置率逐步下降，人氣回籠，就會對整體商圈形成正循環。
韓修和表示，近日在西門町暴紅的日本平價賣場「唐吉軻德」，也曾評估進駐東區的可行性，最後因故作罷，否則東區的復興可能更快到來，但他也透露，唐吉軻德仍不放棄在東區找尋適合商場空間，他非常樂觀其成。
丁玟甄分析，東區未來隨著Diamond Towers商場、住宅戶的加入，加上新商家陸續回籠，消費人潮有機會再度回流。但短期來說，在疫情影響下，空置率還是很難快速下降，而且在新光三越進駐Diamond Towers的題材下，會刺激房東的信心，屆時，租金行情會不會又再度調高嚇退房客，仍然值得後續觀察。
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