# 買盤  

被視為台北豪宅象徵的「陶朱隱園」，近期傳出降價求售消息，在房地產圈投下一顆震撼彈。不只是單一建案的市場調整，背後牽動的豪宅定價邏輯、富豪買盤動向，甚至跨足到企業股權布局，已成為產業內高度關注的焦點。本集《下班去你家》由主持人雪寶與最狂投資客帥過頭以及房產專家朱哥帶你釐清。「著名豪宅」仍賣不動？外觀、風水與隱私成隱憂被譽為世界十大名宅之一的陶朱隱園，外型建築概......

黃金近期漲勢火熱，全球央行與投資人在關稅等不確定性影響下，紛紛買進黃金避險，導致金價屢創新高，不過黃金在29日下挫近1%，前立委蔡正元對此在節目《真心話大冒險》上分析，金價會下跌的原因其實很簡單，就是投資機構為了讓財務報表好看一點而賣，因此「4月底保證不會漲」。

台股今（4/22）早盤受到美股走勢拖累，加權指數跳空開低，一度下探至18,880點，重挫226點。不過隨著台積電、聯發科等電子權值股回穩，低接買盤進場，指數隨後反彈，最高回升至19,059點，跌點收斂至50點以內。

美中對立加劇，避險資金湧入金市，帶動近期國際金價衝破每盎司3300美元新高。台銀今天中午黃金存摺牌價每公克新台幣3518元，同樣創史上新高，今年以來黃金存摺牌價漲幅已逾25.6%。

美股負乖離超大，應該跌夠了吧？但事實是沒有止跌跡象，目前美股期貨繼續崩，或許台指期開盤也是迅速跌停…

機能一站滿足，百貨商場成房市鑲金保證！開幕甫滿一年、堪稱新北市最大商場的新店裕隆城擁有1.9萬坪壯闊空間，亞洲最大誠品生活進駐，首年營業額達50億元，與微風南山、大直美麗華不相上下，區域房市成為當紅炸子雞，根據台灣房屋集團趨勢中心最新統計，今年前10月裕隆城生活圈成屋交易量累計372戶，預售新案成交超過180戶，合計超過560戶，平均一天賣出1.8戶，專家指出，裕隆城是大台北南側第一座百貨商場，吸引木柵、景美、中和、永和以及新店區消費者目光，深受重視繁華機能、人文均質之剛性買盤青睞。

2024美國總統大選結果即將出爐，截至台灣時間6日午時，共和黨候選人川普（DonaldTrump）拿下關鍵的喬治亞州，暫以247票領先民主黨現任副總統賀錦麗（KamalaHarris）的210票；開票之初，雙方雖呈現拉鋸，川普多有領先之勢，但今（6）日台股盤中一度大漲超過330點。臉書粉專「狄驤的資本主義求生筆記」分析，川普持續領先，台股還能驚驚漲，是因為前陣子的下跌，如今「聰明錢」回頭買入，再搭配軋空燃料。

三重與台北市一橋之隔的地利之便，比北市單價動輒百萬以上更好入手，成為雙北移居的預售屋熱區。而距離士林較近的重陽重劃區，相較三重的仁義重劃區、二重疏洪道疏洪道兩側，重陽重劃區發展最早、機能成熟，公園比例高且整體極富居住質感因此有「新北新大直」之稱，加上未來會有捷運環狀線、五泰輕軌利多，增值潛力極大，一直以來都擁有台北市換屋買盤。

根據住展雜誌統計，今年截至7月底止，北台灣有159個總銷10億元以上的住宅建案進場銷售，之中僅4個建案「確認完銷」（定義為實價登錄揭露成交筆數大於或等於建案可售戶數），占比僅2.5％。

2022年11月六都市長大選前，台南預售市場投資客已明顯退場，在跨年交替之際，短線上的市場觀望氣氛濃厚，預計在新一輪房市政策方向明朗之後，剛性需求將接棒成為2023年購買主力，台南房市表現也擺脫前兩年大漲走勢，逐漸回歸交通建設、科園效益等基本面題材，各區域房市將有明顯差異化表現。

2022年11月六都市長大選前，台南預售市場投資客已明顯退場，在跨年交替之際，短線上的市場觀望氣氛濃厚，預計在新一輪房市政策方向明朗之後，剛性需求將接棒成為2023年購買主力，台南房市表現也擺脫前兩年大漲走勢，逐漸回歸交通建設、科園效益等基本面題材，各區域房市將有明顯差異化表現。

從2019年初至今，持續不斷「變種」的新冠肺炎疫情，對國內經濟及產業確實造成一定程度衝擊。然而，屬內需產業的房地產，雖然市場詢問度的確一度受挫，但價量卻幾乎不受影響；量是直到今年第三季央行隨美國聯準會升息後才出現變化，價格更還是不斷上漲中。這和疫情初爆發時，不少民眾認為交易量及價格可能因此下修的預期，真的是天差地遠。

台股今（20）日跳空開低，盤中一度重挫超過270點、摜破12700點大關再度破底，詎料午後上演神奇大逆轉，加權指數終場小跌30餘點，收在最高點12946.10點，成交值爆出2339億元，是近2個月最大量，但三大法人仍然賣超138.53億元，投資人紛紛好奇「到底是誰在買？」

美國6月CPI年增率再創40年來新高，但市場對於聯準會（Fed）未來政策預期變化不大。法人指出，近期正值美股財報季，儘管Q2因為諸多挑戰干擾，但標普500指數2022全年企業獲利成長率預估可達9.8%，能源、工業、原物料、房地產、科技產業獲利成長率都超過2位數，顯示美股企業整體獲利仍屬穩健。

新竹房市近年來熱得發燙，還傳出許多民眾搶不到房、甚至炒作亂象。不過根據內政部最新統計，新竹縣市餘屋戶數4768戶，年增率7.24％，餘屋數最多的行政區為新豐鄉、湖口鄉、芎林鄉，即便近期價量表現不錯，卻未見餘屋去化跡象。

在高房價的大環境下，民眾購屋坪數逐漸縮小化，根據內政部不動產資訊平台統計，觀察近年來六都的住宅交易坪數，15～25坪、25～35坪區間的比例相當高，且不少六都行政區15～25坪的住宅比例都超過五成；且統計2021年全國新完工的住宅坪數也全數縮減，其中，以台南市減少17.3坪為六都最多。

新竹地區房價漲勢兇猛，今年首季就大漲11％，被視為大新竹「蛋黃中的蛋黃」的竹北高鐵特區，甚至有預售案開價上看7字頭，就連年薪百萬起跳的竹科工程師也大喊吃不消。當地業者指出，隨著新竹核心區房價水位直逼新北一線行政區，購屋族往外圍蛋白區移動成為趨勢，包括北側的湖口與新豐、東側的竹東，以及南側的苗栗頭份、竹南等地區，成了這波買盤外溢效應的主要受惠區。

儘管股市劇烈波動，但來自不同產業的一些個股，已爆發能量。美國大盤已經跌掉10%，但上周已經有一些公司的股價，創下歷史新高，包括糖果製造商好時食品(Hershey)、石油巨頭雪佛龍公司(Chevron)、鐵路公司UnionPacific、藥品分銷商AmerisourceBergen和股神巴菲特的波克夏集團(BerkshireHathaway)。

2021年步入尾聲，在房市價格一路不回頭的狀況下，各個區域交易狀況互有消長，但以全台而言，本來應是熱鬧滾滾的12月，今年卻突然涼了。

據住展雜誌統計，新竹縣市近年來銷售中建案數量在2019年Q3高達290個，但此後持續下降；今年以來，銷售中建案數量減少速度加快，至Q3只剩下183個。若與Q2相比，季減32個、季減幅約14.9％。若與去年同期相比，則年減99個、年減幅約35.1％。住展雜誌研發長何世昌表示，今年新竹房價暴漲，外部因素是受惠於美、中貿易戰的轉單效應，且我國電子科技業生產線幾乎未受疫情衝擊，產業鏈景氣欣欣向榮帶動購屋需求；內部因素則是供給偏低，尤其菁華區東區、竹北缺貨情況嚴峻，再加上部份建案低調銷售，消費者難買到新房子，成為房價暴漲的溫床。

全球通膨風險驟升，熱錢加速流向房地產，國內自疫情趨緩後出現的「恐慌性買盤」，不僅掀起猛烈的漲價風暴，部分區域甚至出現炒房集團壟斷房源、業者與屋主坐地起價的失序行為。憂心房價失控，被視為遏止房價飆漲最後一張王牌的央行也開始反守為攻，一年內3度出手，從資金源頭進行調控。

房地合一稅制今年修訂，2.0版本於7月上路，除了將「短期持有期間」的定義拉長之外，預售屋買賣也被納入課稅範圍中。

美股勁揚，不過台積電ADR下跌1.29%，台積電今（16）日除息預估台股指數蒸發23.3點。法人表示，台股15日跌破季線，成交量續萎縮，預估中秋節連假前，台股觀望氣氛濃。

國內從5月中疫情爆發以來，很多產業遭受衝擊，也包括房地產業在內，使房仲帶看數與成交量大減，新建案的來客數及預約量也受影響，不過隨著疫情趨緩，不少建商、代銷業者看好疫後房市，多表示將迎來「報復性買盤」。不過房市專家認為，現在時空環境今非昔比、要有報復買盤較難；也有專家指出，所謂報復買盤，有一部份是被市場炒熱所致。

高端疫苗在吞下第6根跌停板後，今（8）日終止連續跌停，開盤以190.5元開出，下跌17元，第一盤成交6232張，跌落200元關卡低接買盤頗為強勁。不過，不到多久時間又漲了20.5元，隨即亮燈漲停。

王品今年股東會紀念品將送出總值新台幣2516元的抵用券，吸引買盤湧入，推升王品股價一度漲逾7.5%，高點至199元，創2017年7月以來新高，隨後獲利了結賣壓出籠，漲勢收斂。

擁有全台最多國家級重大建設的桃園青埔特區，近2年隨著建設與發展相繼到位，不僅特區內房市交易熱絡，也推升周邊住宅買氣。例如位處青埔外圍第一環的過嶺重劃區，近期就因房價與青埔有著每坪10萬元以上的巨幅落差，順勢承接不少青埔的外溢買盤，並因此成為新的市場焦點。

12月份高雄買賣移轉棟數出爐，開出超級亮眼成績，本月建物買賣移轉總棟數為4千278棟，月增14.4%，年增40.1%，單月破4千棟的交易量，成為今年交易量的最高峰，分別由三民、楠梓、左營拿下前三，三民區以639棟，月增11.3%，年漲63.8%，為本月移轉量最高區域，本月楠梓區再度衝刺以508棟，月增32.6%，年增達77%居次，左營區以506棟，月增幅達46.7%，年增高達82%，位居第三，左營區也是本月年增幅最高區域，而本月前三區年增幅，均破5成以上。

你應該知道的是：炒房行為幾乎被民眾深惡痛絕，尤其是高度投機性質的紅單，國稅局甚至已針對十餘案展開查稅。但從事代銷業的作者卻指出，紅單幾乎已經沒有賣方願意配合操作，但房價會節節上漲，根本原因還是有源源不絕的買盤湧現！

受疫情影響，今年第1季房市稍緩，但隨著5月疫情陸續解封，下半年呈現房市報復性買盤，六都中高雄市下半年開始每月皆增1~3成交易量，以今年7~10月交易量將近1.36萬棟，相較去年同期也大增2成，顯見後疫情這波資金滿溢、剛性需求強勁，推升自住、高單價產品、商廠辦、土地交易，高雄無論市區或重劃區買氣強強滾，不少建案湧看屋人潮，大開紅盤！

新台幣升勢凌厲，央行每天苦戰熱錢開始搬救兵，日前向金管會提出建議，放寬壽險業相關限制，讓業者多買美元，藉此協助穩定匯率，金管會表示，已請壽險公會評估，初步將檢討調整外幣傳統型保單限額35%。

1戶不剩賣光光！後疫情時代報復性買盤出籠，由海悅國際（2348）、科達機構合資的海研建築，在上新莊塭仔圳首案「新莊海悅花園」總銷15億元，開案僅4個月就已全數完銷，並在近日舉辦開工動土大典。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，房市目前僅是健康回溫的買氣；不過，部分建商得意忘形，形塑建案秒殺熱銷，急於拉高價格獲利。

據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q3新成屋、預售屋房價，大台北、桃竹、基隆與宜蘭等地房價全面上揚，且漲幅明顯擴大，尤以新北與桃園單季漲幅最大。

隨著美國司法部起訴的侵害營業秘密案大致底定，市調機構集邦科技預期，聯電未來將更專注晶圓代工領域發展，而8吋代工產能吃緊是否帶動新一波併購將是觀察重點。

後疫情時代，民眾生活逐步恢復正常步調，第3季雖有民俗月干擾，但在928檔期推波助瀾下，建商推案信心依舊爆棚，第3季全台進場新案總銷及戶數較上季都有2至3成的漲幅，建商看好全台各大重劃區的買氣積極布局，除了吸引剛性買盤外，也盼吸引投資客出手，拉抬熱度。 

住商機構企畫研究室統計旗下加盟店9月成交業績，全台與上月相比增加0.7%，較去年同期大增45.1%，六都各自表現，台北市月減6.8%，年增35.6%；新北月增13.5%，年增40.8%，桃園月減10.5%，年增38.4%，台中月減7.5%，年增42.1%，台南月減9.9%，年增48.6%，高雄月增7.8%，年增25.0%。住商機構企畫研究室經理徐佳馨指出，低利與高成數帶動本波買氣，不過買方因為購買力沒有辦法提升，加上經濟局勢不穩，態度轉攻為守，在較高價區更為明顯。

近來房市跟天氣一樣熱，很多房市統計數字不僅「從綠翻紅」，更有逐步走高的情形，在在顯示近來購屋的力道，隨著疫情趨緩而轉強。

上周科技股漲多帶動避險資產買盤，但風險性債券未受明顯影響。根據美銀美林（BankofAmericaMerrillLynch）引述EPFR統計顯示，上周三大債市持續迎來資金淨流入，其中投資級債受惠於市場上提高的避險情緒，淨流入資金較上周成長8成來到約149.5億美元，動能強勁。

壹傳媒創辦人黎智英10日被捕，壹傳媒股價連2日衝高，升逾20倍，之後又大跌8成，劇烈波動引起關注，據中央結算系統，增持的多是中資券商，減持的是外資券商。

壹傳媒創辦人黎智英10日因違反「港版國安法」被上銬逮捕，近兩百名香港警察更趕赴將軍澳《蘋果日報》大樓搜索，壹傳媒股價今早一度急跌16%，下殺至港幣0.075元後，出現買盤大量承接，股價午後一度「暴漲」三倍多，收盤時仍上漲183%、報0.255港幣，成為當天漲幅最大的一支港股。

第二季國泰房產指數昨(29)日公布，報告指出，市場短期在自住需求強勁及全球資金充沛的情況下，幾乎未受武漢肺炎(COVID-19)及全球經濟發展低迷影響，第二季價量表現亮麗，價量俱漲，成交價甚至大幅上漲，以台中成交價上漲幅度居六都之冠。

新冠肺炎疫情影響今年2~4月國內整體經濟，隨國內疫情趨緩，5月逐步解封，房市也順時鐘，全台5~7月看屋人潮皆大幅回升。今年上半年建物買賣移轉棟數將近10.8萬棟，大致與去年相當，受疫情影響不大，北台灣上半年推案量也逾5600億元，集中於新北市新莊、新店、三重、土城等各重劃區。

台灣房屋表示，不動產非快速消費品，具抗跌、穩健等特點，認為下半年房市不會有報復性買盤。在後疫情時代，將以馬拉松型產品當道，另外，健康地產產品需求看旺。

今年上半年房市受疫情影響，房市旺季到5月才正式開跑，最新公告六都6月移轉棟數為1.97萬棟，分別年增3%且月增15%，以市場6月房市交易熱度與7月的工作天數推估，7月的買賣移轉棟數有機會持續攀升。

新竹縣市因有新竹科學園區坐鎮，吸引高科技產業才人就業，帶動人口紅利與就業需求。各大亮點重劃區成為科技新貴群聚部落，尤其竹北房市2015~2018年間每年土地交易總金額約在60~70億元，近年鐵道局標售高鐵特區土地更帶動一波購地熱潮。包括2018年快閃記憶體晶片廠商慧榮科技以18億、每坪98萬元標下高鐵站前土地，去年2019年竹北高鐵土地標售合計出脫近百億元土地，吸引寶佳機構、惠宇等建設插旗，帶動一波購地熱潮，狂吸竹科新貴與週邊新竹生醫園區的剛性買盤。

說到桃園內壢可能有許多人對此感到陌生，但內壢車站是全台灣前十大車站，交通繁忙。而內壢這個城市因為桃園市政府推出「內壢之心」的都市再造計畫，將內壢打造為全新風貌，在地房市則是因為內壢之心計畫與內壢工業區剛性買盤撐盤，使得去化相當迅速，甚至上看2字頭房價。

台中房市買盤出現變化！內政部實價登錄資料顯示，106年開始購屋者購買新屋比例來到高峰後，107年以來中古屋與新成屋交易比例各佔一半，房市專家分析，有鑒於新案房價不斷往上墊高，中古屋具備低房價、高坪數等誘因，造成購屋者買新不如買舊趨勢更為明顯。

北市房價相對高，自住客多外溢新北市、桃園市，近年房市回暖，自住客陸續回籠看屋。雙北購屋民眾尤其青睞與北市一橋之隔距離、捷運便利、房價親民、商圈機能相對純熟的新北市，市包括土城區、新店區、蘆洲區、林口區、汐止區等因具備自住優勢，成為近年房市剛性買盤的交易熱區。除了交通、生活機能一應俱全，重要的是價格符合自住需求，總價1000~1500萬內皆可在5大熱區精華地段買到2至3房產品，吸引雙北首購、首換族青睞，推出建案也多能順利完銷。

根據仲量聯行第一季季報指出，第一季大型不動產交易金額為114.9億元，買盤上以自用型工業地產為主要標的，相對於前一季交易則減少56%，與去年同期比較則減少22%。主要原因除了年初通常為傳統交易的淡季外，加上疫情及不確定因素影響下，多數投資人逐漸採取保守和觀望態度，導致交易可能遞延。