東京23區房價2026｜二十年翻一倍，港區每㎡200萬日圓、中央區同條件年增18.7%

本文為東京不動產研究所《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的住宅房價篇，資料以國土交通省的成交資料為主，各區最新數字為 2026 年第 1 季。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產數據報告頁面閱讀。

東京 23 區中古公寓的成交單價，二十年翻了一倍。但這二十年不是一路上漲：前七年原地踏步，2013 年之後才開始爬升；2024 年第 3 季之後，都心與周邊又走成兩條不同的線。

全 23 區成交 ㎡ 單價指數為 210（2005Q3＝100，最新可用季 2025Q4），其中一半漲幅來自 2013 到 2019 年。三個階段是：

1. 2005Q3 到 2012Q3：指數最高到 2010Q3 的 120，2012Q3 回到 104，原地踏步。
2. 2013 到 2019Q3：升到 161。
3. 之後到 2025Q4：來到 210。

同一季（2025Q4），都心 5 區為 224、周邊 5 區為 232，兩組都高於全 23 區，因為其餘 13 區同期只到 200，成交也比 2005 年更偏向價格較低的周邊區（都心 5 區占成交的比重從 24% 降到 20%，周邊 5 區從 19% 升到 22%）。都心 5 區指千代田、中央、港、澀谷、新宿；周邊 5 區指足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬。2026Q1 目前只收到 1,288 筆，不到前一季（3,256 筆）的一半，圖上以虛線標為暫定，不計入。

2005 到 2012 年東京人口在增加，價格卻沒動；2013 到 2019 年的上漲，與日本銀行的寬鬆政策同步；但 2020 年以後利率回升，房價照漲，二十年資料看不出穩定的「升息就跌」關係。

實務上要追蹤的是日銀政策利率與 10 年期公債殖利率，不只是看人口。利率轉向時，都心高總價、高槓桿的物件會先反應。2013 年前買的人有十年漲幅當安全墊，2020 年後買的沒有；以實務經驗建議，後者的持有計畫要以「五年內不靠賣出」為前提。

2024Q3 之後兩條線分開：都心 5 區上升 28 點、周邊 5 區上升 7 點。REINS 成交價格指數（2021Q1＝100）最新的 2026Q1 為全區 137、都心 160、周邊 132，都心 5 區與周邊 5 區的 ㎡ 單價差距約 2.5 倍（2026Q1 成交中位數 173 萬日圓對 68 萬日圓）。

2024Q3 之前都心與周邊同步，之後變成兩個市場。筆者的解讀是，都心 5 區的價格較受資金流動影響，收益主要來自資本利得與匯率；周邊 5 區較受房貸負擔能力約束，收益主要來自現金流。 用同一個殖利率門檻看兩邊，會在周邊一直覺得便宜、在都心一直買不到，兩個結論都不對。

兩邊的策略也不同：

• 都心：2024Q3 之後追都心，要以「買的是外幣計價資產、殖利率會低於周邊」為前提，無法再追求投報率；出場靠海外買盤與日圓。
• 周邊：租金若能跟上房貸利率可以續抱；出場靠本地自住需求。

最新 2026Q1 成交 ㎡ 單價前三名是港區 200、千代田區 197、中央區 186（萬日圓/㎡）。單季年增率（2026Q1 對 2025Q1）最高的是荒川區 +26.0%、文京區 +25.6%、千代田區 +23.2%，負成長的是大田區 -1.5%；但單季數字跳動大，成交中位數也會受賣出的房子影響。把面積、屋齡、構造、步行分鐘與災害條件拉齊後（同條件），最近四季 23 區全部上漲，從練馬區 +6.5% 到中央區 +18.7%。

表 1　23 區成交 ㎡ 單價、年增率（單季、同條件）、自 2022Q1 累計、成交筆數

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。年增率為 2026Q1 與前一年同季單季中位數相比；同條件年增率為 2025Q2 到 2026Q1 對前一年同期，把面積、屋齡、構造、步行分鐘與災害條件拉齊後的漲幅。成交不到 100 筆的區（本期只有千代田區，79 筆）僅供參考。

同條件比，23 區最近一年全部上漲，漲最快的仍是都心與灣岸：中央 +18.7%、港 +18.5%、江東 +17.0%；荒川、文京、中野在 +12% 到 +14%，排在中段，單季 +26% 這類數字有一半是跳動。練馬、杉並、大田看起來沒漲，是賣出的房子變舊、變小：大田區最近四季屋齡 30 年以上的占比從 36% 升到 44%，小套房從 12% 升到 17%，中位數因此持平；同條件比，三區也漲了 6.5% 到 11.7%，只是比都心慢。

以實務經驗建議，外圈買得便宜、賣得慢，持有期要以五年以上規劃，並精算現金流入，不適合短進短出。漲得快的區（如中央、港、江東，同條件年增 17% 到 19%），估價要用最近一季同條件的成交，用一年前的成交會出價過低而買不到。

同一區裡，屋齡、離車站的距離與淹水深度也會把價格拉開，細節見本系列〈同一區的房子為什麼價差這麼大〉；新建供給、2040 年人口與年輕人的流向，見〈東京房市接下來看什麼〉。

• 長期指數：國土交通省「不動産情報ライブラリ」的成交價格資訊，全 23 區成交 ㎡ 單價指數以 2005Q3 為 100，最新可用季為 2025Q4。
• REINS 成交價格指數：以 2021Q1 為 100，最新為 2026Q1。REINS 自 2025 年起每季筆數明顯增加，可能是登錄覆蓋率改變，報告沒有調整。
• 各區 ㎡ 單價為 2026Q1 成交中位數。交易價格資訊落後一到兩季，最後一季件數不到前一季一半時視為暫定。
• 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。文中標示「以實務經驗建議」的門檻是筆者的實務經驗，不是報告資料的統計結果。

• 國土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 日本不動產數據報告 2026 年第 3 季｜東京 23 區房價與全國行情｜東京不動產研究所

＊本文授權自：東京不動產研究所。完整報告、互動圖表請至報告原文：《日本不動產數據報告》2026年第3季。

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