柏林「房租封頂」遭宣告違憲！抑制首都租金瘋漲，料將成為德國9月大選關鍵字

德國首都柏林政府在2019年為了遏制房租不斷飆升，制定了「房租封頂」政策，限制此後5年房租必須維持在2019年6月的水準，不得任意調漲。不過，這項令租客拍手叫好的法案，在本月15日遭聯邦憲法法庭宣告無效。憲法法庭裁判理由為，居住政策為聯邦層級管轄事務，柏林市政府無權以法管轄。公民團體及左派政黨對此結果感到灰心，不過這項判決也暗示了，由聯邦政府制定類似租金政策的可能性，因此「居住正義」料將成為德國大選指標議題。

由「貧窮但性感」的租屋者天堂，踏入瘋狂房租時代

十幾年前，柏林時任市長沃維萊特（Klaus Wowereit）曾稱這座城市「貧窮，但是性感」，精確描述了柏林因其物價低廉，吸引人們爭相前往發展，而孕育出的城市魅力。然而如此魅力所吸引到的不只阮囊羞澀的年輕人和藝術家，還有看中市場商機的房地產開發商。

柏林，這個曾經的「租屋者天堂」在過去幾年房租飆漲，進入所謂「瘋狂房租」時代。根據聯邦統計，在2008至2018年間，柏林的房租成長超過50％，部分地區甚至直接翻倍。房租飆漲的原因除了投資客的湧入，還有德國相對繁複的建築法規，拖慢了蓋房子的速度；另一方面，柏林人口不停增加，根據政府的統計數據，柏林人口在十年間成長超過30萬，漲幅將近10％。當首都蓋房的速度趕不上人口增加的速度，緩不濟急之下，柏林房租自然節節飆升。

對此，政府並未袖手旁觀，聯邦政府在2015年，通過一項限制房東漲租幅度的全國性法案，這個被暱稱為「房租煞車」（Mietpreisbremse）的法案，限制租金漲幅不得高於該地區平均月租的10％。

然而諷刺的是，自從2015年起，柏林房租加速飆漲，影響範圍亦擴及人口稀少的地區。背後主要原因被認為是法規留下的模糊空間，使得房東仍能藉故繞道漲租，而在一房難求的情形下，租客也只能被動接受。

2019年，左派政府端出「房租封頂」法案遏止房租飆升

對此，柏林人上街愈發頻繁地上街發出怒吼，要求政府針對「瘋狂房租」進行改善，左派當政的柏林政府也積極應對（柏林由社民黨（SPD）、左翼黨（die Linke）、綠黨（die Grüne）聯合執政），在2019年6月通過《柏林住屋租金上限管理法》，這個暱稱為「房租封頂」（Mietendeckel，字面意義為「為房租蓋上蓋子」）的法案，要求接下來5年柏林的房租必須維持在2019年6月的水準，不得任意上漲。

這項法案實施之後，果然有效遏止柏林房租的飆漲趨勢：在「房租上限」法案實施後，柏林房租基本維持平穩，租客與公民團體對此拍手叫好，德國房地產業者則極為不滿，反對黨如自民黨（FDP）、基民盟（CDU）也有所批評。 （相關報導： 解密》萬千中國年輕人一夕間「無家可歸」　一文看懂蛋殼公寓「爆雷」內幕 ｜ 更多文章 ）

房地產業者不滿的原因很簡單，那麼柏林的在野黨何以反對這項政策呢？他們的理由是，法案未能解決真正的問題：房源短缺。主張市場自由的自由民主黨自從「房租封頂」法案一出爐，便主張由國家出手壓抑租金並非良策，真正的解決方式是更加快速、便宜地蓋出房子來。

不太令人意外地，這樣的說法與房地產業者的觀點不謀而合，房地產業者長期抱怨德國的營建法規沈屙過多，使得建設腳步緩慢。自民黨同時強調，租金的飆升不是市場的錯、是國家的錯，若硬是以強制性的房租上限因應，只會因為放錯重點而使缺少房源的情形雪上加霜。

德國聯邦憲法法庭：柏林市政府租金上限違憲、無效

面對柏林左派政府通過、多數民眾拍手叫好的「房租封頂」法案，自民黨與基民盟積極從法律面迎戰。他們主張，居住政策屬於聯邦政府管轄範疇，而非地方政府權限，因此柏林市政府無權在租金上蓋上蓋子。

如同自民黨及基民盟所願，在本月15日，德國聯邦憲法法庭裁定，柏林政府無權實施「房租封頂」政策，該法案因違憲無效。當天德國一片譁然，當天就有數千柏林租客上街抗議政府放任「瘋狂租金」亂象。

憲法法庭此項判決，也引發許多後續問題。許多柏林居民擔心，在「房租封頂」法案遭宣告違憲後，自己是否該繳交這段期間的房租差額？柏林政府也在思考當年通過「房租封頂」法案的政府，如今是否有義務替居民繳交房租差額？

儘管德國最大的房屋出租集團Vonovia宣布不會向租客追討租金差額，另一間房屋集團Deutsche Wohnen卻非那麼隨和，表示將向租客要求支付相應的款項。柏林政府於20日表示，將會有相應的政策金援受影響的租客。另一方面，在柏林租房子的人們也擔心即將會被漲房租。

此外，柏林的「房租封頂」法案違憲與否其實不只關於柏林一地，而有潛在的全國影響力。德國大城市近幾年因為人口移入，大都有房屋供不應求、租金節節攀升的問題，因此「居住正義」的問題並非柏林獨有。全國各地城市，特別是物價指數最高的南方大城慕尼黑，都相當關注柏林「房租封頂」的後續成效。根據統計，共有約61％的德國人支持「房租封頂」。

在回答「在聯邦憲法法庭宣布柏林房租封頂無效後，應該有聯邦層級的法規允許地方的房租封頂政策嗎？」問題時，回答「當然要有」者佔48.9％、回答「偏向該有」者佔11.9％、回答「偏向沒有」者佔7.4％、回答「當然不要」佔22.9％。

「房租封頂」違憲是「程序問題」而非「實質問題」

值得注意的是，憲法法庭的裁判理由中，一字也未提及限制租金在「內容上」的違憲之處，而只是單純因為「程序上」柏林市政府沒有職權制定與租屋權相關的法案，柏林「房租封頂」法案才被宣告無效。

換言之，憲法法庭的裁判並未否定柏林「房租封頂」本身內涵，這使得德國各地租屋者聯盟等公民團體及德國的左派政黨開始思考，如何推動類似「房租封頂」的租屋政策在聯邦層級的討論，而非由地方政府通過。左翼黨柏林黨團領袖舒伯特（Katina Schubert）明白指出：「法庭又沒說，不允許任何房租封頂。法庭只說了，不允許柏林政府制定房租封頂政策，因為這是聯邦層級的事務。」 （相關報導： 解密》萬千中國年輕人一夕間「無家可歸」　一文看懂蛋殼公寓「爆雷」內幕 ｜ 更多文章 ）

除了柏林當地將在9月底舉行地方選舉，德國9月更將迎來大選，關於居住正義的議題，預料將成為全國的選戰熱門關鍵字。諸政黨對此民生議題的態度，預計將大幅影響其支持率。