解密》萬千中國年輕人一夕間「無家可歸」　一文看懂蛋殼公寓「爆雷」內幕

28歲的小岳在北京工作。11月12日晚，他和妻子一起外吃完晚飯後，正要回到自己租住的房子，發現房東夫婦二人站在家門外，打算給門換鎖。

一頭霧水的小岳聽房東說明一番才知道，原來是自己和房東使用的租房平台「蛋殼公寓」出現了問題，本應由「蛋殼」支付給房東的下一筆房租遲遲未到帳。因此房東打算換鎖，收回這個房子。

「我完全沒有心理凖備」，小岳說。按照他跟「蛋殼」的合同，他已經簽下了一年的租約，每月租金兩千多人民幣，並且每半年給蛋殼支付一次房租。他並沒有拖欠任何費用，但為何房東沒有收到款項？

第二天，他在微博上看到各地都有「蛋殼」租戶稱，房東因為沒有收到下一筆房租開始上門趕人。一夜之間，許多房東損失了房租收入，而他們的租戶則在手握合同且履行合約繳租的同時面臨「無家可歸」的可能。

處在這起風暴中心的是中國房屋租賃平台「蛋殼公寓」。這個以長租為特色的平台自稱累計服務客戶超過一百萬，是中國第二大長租公寓平台，在中國北京、上海、廣州等13個城市管理超過40萬間房間，是近兩年來許多20-30歲年齡段年輕人租房時的選擇。2020年1月，蛋殼在紐約證券交易所上市。

接受BBC中文採訪的專家認為，蛋殼出現問題，作為經營者的互聯網平台公司、租客和房東都有一定責任。還有專家指出，蛋殼「一夜爆雷」的過程，也折射出中國一些互聯網企業野蠻擴張導致的風險，以及缺乏社會責任感與專業性等問題。呼籲政府層面加強有效監管。

特別的商業模式

「誠信簽約，穩定長租」，「0中介費，拎包入住，省時省心」，蛋殼官方網站上這樣介紹自己的服務。

蛋殼主要面向北上廣深等中國一線與新一線城市。這些地方年輕人聚集，租住公寓的需求量大。蛋殼會將從房東處租得的房源裝修配備家電，還提供清潔服務，相關交易通過互聯網平台操作，讓租客可以直接「拎包入住」，受到許多工作繁忙的年輕人歡迎。

小岳回憶稱，他當初選擇蛋殼租房也是因為他們在網上服務便捷，且房源眾多。「剛來北京時不太懂，懶得弄，後來在網上看到好房源，給所有中介打電話過去，最終都會有一個蛋殼的人給你回電話，看得上眼的房子還真的都是蛋殼的。看了幾個房子，裝修好了就可以住，覺得確實也省事，就住進來了。」

蛋殼號稱「用互聯網方式改造傳統的住房租賃行業」。與中國許多成績亮眼的新興互聯網平台一樣，這家公司在短時間內瞄凖市場缺口，實現了迅速崛起與擴張，但同時其中存在諸多隱患，為今日局面埋下伏筆。

蛋殼的隱患首先在於這間公司的商業模式。與一般房屋租賃中介不同，蛋殼採用的是「分租+租金貸」，即「房產+金融」的形式，與業主、租客、銀行形成一個四角關係。

蛋殼與房東簽署合約，從房東手中獲得轉租權，對房屋進行適當裝修，並代替房東收取租金。找到租客後，蛋殼單獨與租客簽約，租客以年租、半年租、季租或月租方形式向蛋殼支付房租，無論以哪種形式收到租金，蛋殼都會再以月付或者季付方式將房租交給房東。 （相關報導： 33歲CEO陳屍紐約豪華公寓，被親姊姊發現時已遭肢解 ｜ 更多文章 ）

在這一過程中，租客與房東之間並無直接合約關係。這就導致當蛋殼無法向房東支付租金時，沒有得到收入的房東雖然有權與蛋殼解除合約關係，但已經支付房租的租客與蛋殼的合約仍然有效，因此，房東與租客之間的利益雖然產生衝突，但雙方之間無法直接解決。

在小岳的房東沒有收到下期房租後，他們二人之間就面臨了這樣的問題。「房東想把蛋殼的關係解除，把我趕走，去找下一家繼續往外租，但我跟蛋殼的合約還是繼續生效的，我要不走他就沒法往外租。」

最終，小岳與房東雙方均選擇與蛋殼解約。由於小岳的合約本身已經即將期滿，因此如果蛋殼無法按照合同支付解約金，小岳將會損失最後一個月的房租及與一個月房租等值的押金，而房東也將損失一個月的租金。

除此之外，許多蛋殼租戶同時還面臨另一風險——債務問題。與租客在簽約時，蛋殼傾向於以優惠為條件吸引租客一次性付清一年租金，並在這一過程中由金融機構向租客提供「租金貸」服務，有需要的租戶通過蛋殼「租金貸」的貸款方——騰訊微眾銀行一次性貸款一年房租交給蛋殼。

因此，當蛋殼房源出現問題時，已經貸下一年款項的租客還面臨需要繼續還貸但無房可住的風險。

蛋殼公寓年報顯示，在2017、2018和2019年三年期間，選擇租金貸的蛋殼租戶比例分別達到91.3%、75.8%和65.9%，貸款金額達數十億元。

一夜暴雷

在這個四角關係中，蛋殼通過一次性從租客處收取長期租金，但以單月付費方式向房東付款的方式，將租客所交的大部分資金長期掌控在自己手中，然後再使用這些資金進一步尋找與裝修其他房源，不斷擴大自己的市場。

美國克萊姆森大學（Clemson University）經濟系副教授徐家健對BBC中文表示，中美貿易摩擦加劇及新冠疫情的雙重衝擊使得這種商業模式出現了危機。

「在經濟景氣時這還好，當經濟不太好時，或是他們在裝修新房時的投資出現了問題，或是由於一些原因一方無法支付費用，或是租客無法支付房租時，他們的資金鏈就會出現問題，」他表示。

今年6月，本已受到疫情影響的蛋殼公寓遭遇了雪上加霜的局面。蛋殼公寓於6月18日稱，公司聯合創始人、CEO高靖被地方政府部門調查，雖然蛋殼方面表示，高靖被帶走是因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資，但這還是對蛋殼的資金鏈帶來不小影響。

而總部位於硅谷的風投基金Race Capital合伙人楊佩珊（Edith Yeung）認為，蛋殼雖然使用互聯網公司包裝，但獲取利潤的方式卻不是互聯網行業的模式，本質上仍是一家使用金融工程方法進行分租的公司，這種操作不僅給中國社會帶來極大隱患，也對中國互聯網公司在海外的名聲不利。

「與住房有關的生意對社會是有責任的。這家公司從金融角度來說絶對做垮了，從社會角度來說影響更差，很多老百姓看不懂他們的模式，他們因此佔了年輕人的便宜，讓年輕人做了韭菜，」她對BBC中文表示。

「另一個需要注意的問題是，蛋殼在美國上市不到10個月就出現這麼大問題，這可能會在美國把中國公司的名聲搞得很差，」她還警告說。

監管難題

自11月蛋殼事件不斷發酵以來，中國政府部門雖然沒有立即針對此事推出新的政策規定，但一些跡象顯示，當局正在著手處理這一影響範圍頗大的事件。 （相關報導： 33歲CEO陳屍紐約豪華公寓，被親姊姊發現時已遭肢解 ｜ 更多文章 ）

微眾銀行12月4日發表公告稱，已研究出合法合規的方案，可以實現即使蛋殼公寓租金貸客戶不繼續還貸，仍能結清貸款 。這將減少許多蛋殼租戶的財產與信用損失。但具體執行細節仍有待觀察。

12月3日，中國國務院副總理韓正表示，要完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。加強住房保障體系建設，要處理好政府和市場的關係，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段。

徐家健認為，面對一種新的商業模式，讓其先接受市場的檢驗是一種常規做法，當出現問題時政府應當適時介入。

「監管部門不是商人也不是創業家，面對一種全新的商業模式時，他們並沒有專業能力進行分析。如果他們從一開始就顯得保守，會對經濟增長產生不利影響，」他表示。

「我們需要讓市場來測試什麼模式奏效，什麼模式不奏效……現在我們吸取教訓了，政府可以做些什麼了。」

蛋殼公寓於11月16日在微博上表示，他們「沒有破產，也不會跑路」。而自11月之後，其英文網站就沒有更新過公司新聞。

小岳認為，比起其他被掃地出門的租客他已經幸運很多了。他的房東沒有將他拒之門外，二人均已與蛋殼成功解約，雖然還沒拿到退回的資金，但二人重新找到一家中介機構，簽訂了新的租房合約。

他甚至已經做好了拿不回錢也不繼續追究的心理凖備。

「這件事情沒法細想，一細想就覺得自己很虧，你去維權也得不到任何有利結果，」他說。 （相關報導： 33歲CEO陳屍紐約豪華公寓，被親姊姊發現時已遭肢解 ｜ 更多文章 ）

「以我的一個打工仔的身份，我是沒有實力和精力去打官司，我去打官司耗費的時間精力財力，即便我能成功得到維護，這些維護是彌補不了我之前花費的東西的。這都是老生常談的事情，在這裏什麼事情都會是這種結果。」