打炒房！央行祭史上最嚴信用管制　首次調降建商餘屋貸款成數

全球資金寬鬆加上台商資金回台，讓全台房地產價格持續走高，中南部地區包括台南、彰濱等地都出現「補漲」現象，為了配合行政院「打炒房」政策，央行7日公布史上最嚴格選擇性信用管制，除了恢復馬政府時期第3戶以上購屋最高貸款成數6成規定之外，為了遏止投資客透過公司法人炒房，央行同時也針對公司法人購屋進行信用管制，第1戶貸款成數為6成，第2戶以上為5成。另外，針對建商藉由餘屋貸款囤積居奇，央行也律令銀行新增餘屋貸款，貸款成數降至5成以上。

行政院上周四（3日）通過「健全房地產市場方案」，通過5大打炒房措施。當天記者會央行已預留伏筆，強調未來將視市場狀況，祭出信用管制措施，7日下午，央行總裁楊金龍臨時與相關部會，及合庫金控董事長雷仲達等央行理監事召開視訊會議，通過《央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》，該項規定係脫胎於馬政府時期訂定之《央行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定》，將信用管制對象從原本的豪宅擴大至所有住宅貸款，宣示打炒房的味道非常強烈。

楊金龍：央行首度將前3波信用管制1次全部實施

根據央行統計，10月底銀行不動產貸款占總放款比重35.9%，接近歷史高點的37.9%，《銀行法》同時規定，國銀住宅及建築放款，占銀行收受存款與金融債券發售餘額合計金額之比率已經來到26.82%，已接近該法法定3成上限。央行在上月13日與19日邀集主要銀行道德勸說，並派員實地檢查，了解台灣36家本國銀行授信狀況，分析之後發現，各銀行對於房貸授信寬嚴不一，「應該要訂的一致性規範」。

楊金龍表示，央行的房貸選擇性信用管制政策，第1波是在2009年6月，當時是針對特定地區第2戶房貸成數進行管制，央行在同年12月擴大管制對象，除了擴大信用管制區域之外，同時增加土地抵押貸款；2011年6月，央行將管制對象擴大至6000萬元以上高價住宅，2014年6月則進一步針對特定地區新增第3戶房貸，以及公司法人購置住宅進行信用管制。

楊金龍強調，這次信用管制，是央行首度將前3波信用管制措施，1次全部實施，同時再加上建商餘屋貸款，房貸信用管制區域也不再局限於特定區域，而是全國同步實施，可以說是「一次到位」。

央行公布4大項信用管制措施

央行7日公布的信用管制措施分為4大項：第1，新增全國公司法人購置住宅貸款，第1戶貸款最高貸款成數6成，第2戶以上最高貸款成數降為5成；第2，新增自然人第3戶以上購置住宅貸款，最高貸款成數為6成；第3，新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制，貸款人應檢具興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸；第4，建商餘屋貸款貸款成數降為5成。 （相關報導： ETtoday民調》2022北市前哨戰！陳時中跌落神壇、蔣萬安排行曝光 ｜ 更多文章 ）

楊金龍表示，央行本來希望在本月底央行理監事會再提出選擇性信用管制措施，「但是我們覺得外界（對打炒房）有所期待，更何況是，行政院院會在12月3日已提出健全房市方案，央行經過周延討論後，認為現在提出這個方案，月底再由央行理事會追認，應該是很合適的。」

楊金龍：這波房地產價格上漲和馬政府時代相比相對溫和

不過，楊金龍強調，台灣這波房地產價格上漲，和馬政府時代相比仍相對溫和，「如果跟上一波房地產價格上漲相比，2009年到2010年那一波房價上漲幅度，跟這一波比較，這一波還算溫和。」

從2009年第1季到2010年第2季，以國泰房價指數為參考指標，漲幅為17.1%；若以信義房屋指數，漲幅則是25%；相對之下，這1波房地產從去年第1季到今年第3季，國泰房價指數漲幅為11.2%，信義房屋指數則是上漲7.6%，依據內政部的房價指數，這一波漲幅為4.3%。

「行政院甚至準備修法禁止公司法人投資」

「不過，公司法人在這一波房價上漲的投資較多，央行發現增加公司法人購屋戶數比較多，行政院的健全房市方案，甚至準備修法禁止公司法人投資。」

楊金龍表示，這一波台商回台投資，帶動南科、中科特定地區房價上漲，和上一波房價上漲主要集中在北部，就區域而言相對擴散，「這一次台商回台投資，影響到地區從南部、中部，甚至到竹科桃園都有，加上各縣市土地重劃，建商在都會周邊地區推案，有些趁機利用房市資訊不透明，進行紅單炒作。」

楊金龍強調，央行祭出房貸信用管制之考量，主要係認為銀行授信若過度集中不動產授信，可能影響到信用資源配置，不利生產事業投資，房地產市場若不正常上漲，日後又發生房價硬著陸，對建商、銀行與消費者都不好，「我們希望達到房價能夠溫和成長，希望讓房價軟著陸。」

央行官員：餘屋貸款平均成數約在55%，部分高達8成

值得注意的是，央行這一波信用管制，係首度針對建商餘屋調降貸款成數。央行官員表示，央行針對國內36家銀行進行調查，發現銀行承作的餘屋貸款，平均貸款成數約在55%左右，但部分業者的貸款成數高達8成。

楊金龍表示，由於建商的餘屋貸款有些係以建築融資的「周轉金」或建築融資名義承貸，因此央行現階段「只掌握一部分」，但建商餘屋貸款「有一點囤房的味道」。 （相關報導： ETtoday民調》2022北市前哨戰！陳時中跌落神壇、蔣萬安排行曝光 ｜ 更多文章 ）

央行表示，本次餘屋貸款信用管制之對象，係以土地建物及其他不動產業務與建築工程行業，向銀行承作屋齡5年以內之房屋貸款為對象，希望透過信用管制，讓建商「手上有餘屋可以盡快釋出」。