不怕佳偶變怨偶!夫妻共同買房前,這4件事一定要搞懂

2020-12-07 15:09

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夫妻共同買房,最困難的問題竟不是離婚!(示意圖/ moviecollectionjp@youtube)

夫妻共同買房,最困難的問題竟不是離婚!(示意圖/ moviecollectionjp@youtube)

新時代新觀念,現代夫妻買房,若雙方都有出資,不少人會傾向共同掛名登記,這樣一來就能避免房子因單方持有的關係,被偷拿去賣掉或增貸等不公平情形,但是夫妻的共同財產除未來不幸離婚,如何分配是個大問題外,其實共同登記還會用掉「一生一次」的土增稅自用優惠,且房貸申請時等同於兩人只能算一次首購資格,實在不划算。

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買房採共同登記 代表不可任意買賣

現代夫妻買房,由於雙方都有出錢,因此有不少人傾向夫妻共同買房,所有權部分一起掛名,但要小心結婚後買房並採共同登記,也有不少缺點得要留意, 地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示,由於共同登記雙方都是持有人,非經對方同意,就不能買賣、出租等,對雙方都有保障。

但夫妻共同登記也沒想像中那麼好,首先若兩人都是首購族的話,日後賣屋時,雙方等於同時用掉,「一生一次」的土地增值稅優惠稅率。蕭琪琳解釋,由於賣房時需繳納土地增值稅,自用住宅稅率10%,非自用住宅20%~40%,但每個人一生只能用一次優惠稅率,因此如果是兩人共同持有房產,日後賣房時,等於兩人同時用掉這「一生一次」的優惠。

再來,針對持有稅,假如民眾想要申請自用住宅稅率課徵,無論是房屋稅或地價稅,夫妻必須分別提出申請,否則若只有提出申請的一方適用,再來要注意的是房屋稅自用可以按月採用,但地價稅為年度計算,因此建議注意要在開徵40日前,通常是每年9/22前後幾天就得提出申請。

將牽扯到總資產負債比

此外,共同登記也會使雙方的首次購屋自用住宅優惠資格只能使用一次,日後換屋時即無法適用首購貸款條件認定,並影響房貸申貸成數和利率。若夫妻二者信用良好、收入穩定,則在申貸上具有加乘效果,但假如其中一方信用不良,或是名下已有不動產貸款,則恐牽扯到總資產負債比(總負債金額/資產總額)

一般來說,正常的資產負債率大概落在40%~60%之間,但因為雙方採共同登記,所以負債比會加在一起計算,使民眾在向銀行貸款房子時,反而相對無法貸到漂亮的成數與利率。

雙方資產僅一間房 可採取變價分割

世事難料,倘若之後不幸走到離婚,婚後財產依《民法》規定牽涉到夫妻財產制,包括分別財產制、共同財產制及法定財產制,前2種都需通過書面契約與法院登記,一般民眾若沒有特別約定財產制,則一律適用法定財產制,當關係消滅時,夫或妻婚後財產將扣除婚姻中所負債務,若剩餘,其方剩餘財產之差額,應平均分配。但繼承或其他無償取得之財產及慰撫金,不列入分配之財產。

但如果有一方覺得不公平,則可以由法院調整或免除其分配額,政理法律事務所李志正律師表示,舉例來說,假如妻子努力工作賺錢,丈夫卻遊手好閒,從不支付家用,也不分擔家務,妻辛苦存下的財產卻要在離婚時分配一半給夫,對妻顯然不公平,此是若雙方資產只有一間房子,卻想把房賣掉的話,則會建議採取變價分割,也就是共有物變價分割,意思就是指等房地出售後,雙方再依據所得款項按比例分配。

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