房價續漲,該不該買房?政府會不會打房?4大要素成關鍵

2020-10-27 09:28

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根據吉家網發佈上半年六都房市景氣報告,六都房價呈現盤堅緩升走勢。(資料照,林瑞慶攝)

根據吉家網發佈上半年六都房市景氣報告,六都房價呈現盤堅緩升走勢。(資料照,林瑞慶攝)

根據吉家網發佈上半年六都房市景氣報告,2020上半年六都整體房市價量表現可以「北緩、中溫、南熱」六個字形容,六都房價呈現盤堅緩升走勢。而這波房市從2018年止跌回溫到現在,仍然有些學者專家主張房價會落底,但依數據顯示房價已有兩年呈現上漲趨勢,証實筆者在2015年所大膽的預測 : 2017年Q4台北市房價率先止跌、2018年Q3全台房價全面落底。

20201027-台北市平均單價季線圖。(吉家網不動產提供)
 

020上半年房市在剛性需求支撐下,房價表現出抗疫的成績,不跌反漲,下半年第三季已逐步擺脫疫情陰霾,且交易量大增,全年預期有望突破32萬戶,絕大部分民眾都對下半年房市將逐步回溫寄予厚望,主要的因素在於超低利率與資金充沛的環境下,長期性置產以及遞延性買盤紛紛出籠,包括換屋需求市場的整個信心都表現超前。雖然下半年很可能會呈現股價飆丶房價漲與經濟成長相悖離的現象,這也許是全球QE丶利率趨零所造成的金融泡沫潛在危機,因此,對於購屋大衆而言,雖然購屋信心指數上升,但仍然存在「房價還能漲多久?」「現在該不該買房」的疑慮,甚至有些購屋者對於「政府該打房?」存在著期待,到底,現階段房價續漲,民眾該不該買房?會不會套牢?政府該不該打房?會不會打房?更存在著戒心,筆者藉此文,提供詳盡分析,提供購屋者做為購屋準則,同時也提供政府做為房市調控的參考。

20201027-六都建物買賣移轉棟數統計比較(吉家網不動產提供)
 

購屋是人生一件大事,房價續漲該不該買房常令購屋左右為難,現在該不該買房?取決於以下4大關鍵要素:

(一)房價會再漲多少?會漲多久?

房價在2014反轉向下後,台灣房價長線較大的主升與末升段已經結束,合理房價走勢應該是依經濟成長率震動而起伏,然而2018年房價止跌後,開始反彈回升,合理房價走勢應該是一年3-5%的漲幅,目前除了雙北年漲幅維持在5%以內,其餘四都年漲幅幾乎都是二位數(如圖3),二丶三線城鎭漲幅更高,一方面是資金多利率低,使得基期低的中南部房價產生四十年難見的漲勢,預期此波房市若非過熱或暴漲情況下,房價續漲現象會延續到2023-2024年,漲幅依區域不同,預期會達到20%-25%之多。

(二)房價未來會不會跌?會跌多少?

房市走勢在技術面而言,一定有其循環起伏,房價不可能永遠漲,未來四年間,非六都的二三線城市若房價漲幅超過現階段(2020上半年為基準)的30%,雙北以外六都(包括桃園丶台中丶台南丶高雄)若漲幅超過25%,雙北漲幅若超過20%(商用不動產除外),那就是房市反轉的警戒線,房價再上多少,就會跌多少。

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