台灣房市過去五十年來經歷了五大景氣循環洗禮，房產市場漸漸走入已開發國家成熟型的趨勢，也就是房價要大起大落的機率不大，然而對於一般購屋的民眾而言，總覺得房價一波比一波高，好不容易等到2014年房價反轉緩跌，開始有專家警告房價會有八年寒冬、也有學者警告房價會連跌七到八年，每年跌幅至少5%至7%，達到腰斬的地步。筆者在2015年斷然大膽預測2017年Q4（第四季）台北市房價就會止跌，跌幅不會超過三成，同時預測2018年Q3（第三季）全台房價全面止跌，並預測2020房市回升的關鍵年，房市會有三到四年的小陽春行情，如今無論是官方民間的統計數據顯示，都證實筆者三大預測已經應驗成真。
找對人、找對時、找對物、做對決定，購屋其實很EASY
2020年初，眼看房市要回升的階段，卻遇上新冠肺炎（武漢肺炎）疫情肆虐造成股災，於是又有專家警告下半年大家要賣房救股、房市逃命潮、認虧保命、房市未見谷底⋯⋯等論述，此時，筆者同樣提出迴然不同的觀點，認為這些專家預測的慘狀都不可能會發生，事實證明，上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外，房價卻不跌反而呈現小漲局面，下半年開始價量皆明顯回溫，尤其中南部與二三線城市，房價節節上升。
事實證明，上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外，房價卻不跌反而呈現小漲局面。（資料照，郭晉瑋攝）
面對新一波的房價走勢，一般購屋民眾如同站在八十米大道的十字路口，不知如何進退，筆者願藉已從事房地產五十年的經驗，提出一套「無腦購房術」讓購屋大眾不用大費周章，就能有很簡單的購屋判斷準則。
「無腦購房」：7W1H自我對話術
Why？你為什麼要買？購屋目的決定該不該買屋
買房的目的很重要，為成家立業（首購）、為轉換環境（換屋）、為保值理財（投資），不同的目的就會有不同的購屋策略，假如你是首購或換屋者，建議你重視的就是標的物本身的合適度，因為你的目的就是「住」。
Whose？要買給誰？使用者需求決定房屋合適度
買給自己、兒女、父母，你只要出錢、談價錢、給建議，其餘都應該尊重使用者的需求，讓他們做主吧，否則就會有後悔與經常換屋的現象產生，例如老年人一定要有電梯、年輕人喜新厭舊（愛買新屋）⋯⋯。
What？買什麼產品？了解市場主流就會買對產品
自住的應該避免三十年以上老屋，過幾年屋齡就到四十年，未來的老屋若不能都更，除了不值錢以外就是有耐震不足的風險，對於中南部與二三線城市的購屋者，請注意過去透天為王時代會慢慢轉變，管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞，也會是未來市場的主流。關於保值投資型產品，避免購買傳統商圈的店面，真要購買就記住一個原則，捷運周邊面積越小越好。至於辦公室產品，由於A辦需求強勁，共享辦公室產品特別值得注意。
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過去透天為王時代會慢慢轉變，管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞，也會是未來市場的主流。（新新聞資料照）
Where？買什麼地段？洞悉蛋黃退位，蛋白翻身的趨勢
由於全台交通建設持續發展，都會無形中擴大，過去「Location、Location、Location地段、地段、地段」的神話已經破滅，傳統蛋黃區無論在環境、空間、生活品質上，都已經被重機能、品質、的新興蛋白重劃區取代，建議年輕人與首購族，慢慢往交通方便的蛋白區移動，加速購屋的夢想實現。
Which？如何選擇產品？利用分母與分子關係排定優先次序
把你購屋的條件與需求羅列成一份清單，包括總價、坪數、房廳數、區域地段、屋齡、交通、屬性（高樓華廈或公寓）、樓層、物業管理、學區、公園綠地、市場等，建立完清單後，把你最重要的需求依優先次序排列出來，再把最優先的首要需求當分母，其他的需求依次排列當分子，例如總價是你最優先考慮因素，總價就當成不變的分母，其它因素包括地段、面積、屋齡⋯⋯等就要依次去調整，這樣會容易讓你下決定，不會陷入左顧右盼的疑慮。
Who？找誰買？找對優質的房仲品牌與經紀人是購屋成功的開始
首先，建議先上網搜尋，可以節省時間避免盲目看屋，上網時先選擇知名度較高，且是跨品牌的網路平台，或是規模較大的企業官網做為主要的搜尋平台，例如：樂屋網、吉家網、好房網、591、等都是整合跨品牌資料庫的網路平台，當然各大品牌也有屬於他們自己品牌門店的上架房源供參考，藉此可以在網路上與業務員溝通或預約看屋。
第二，透過與各家不動產經紀人員互動溝通的同時，建議你選擇兩到三位經紀人員，親自與她們溝通了解其專業度，一旦信任度建立後，就會比較容易依你的需求找到合適的房源。
上網搜尋，可以節省時間避免盲目看屋。（資料照，郭晉瑋攝）
When？何時買？自住者勇於進場，投資者保守為宜
假如你是首購或換屋者，建議你現在應該立即進行，因為，未來三到四年，房價不大可能會跌價，尤其你是自住，根本不用太介意購屋時點，錯失時機反而容易越買越貴。
而換屋者只要同時買賣，也不用考慮何時換屋，因為目前，同一時間點買賣的房價起伏不會太大，因此價差有限。至於投資者，建議未來獲利空間會縮小，短線風險雖小，但若房價爆衝就要考慮縮手，別人貪婪的時候就應該恐懼保守為宜。
How？如何進行？決定購屋前最重要的是「價金保障與產權清楚」
既然購屋天時準備好了，就依你的需求考慮到地段、交通、環境、品質、價格，找到信任的經紀人員委託他們幫你過濾不適合的房源，節省不必要浪費的時間，再來就是議價與出價。當決定標的物後，最容易影響買家權益的因素，大致包括：產權不清、屋況瑕疵、重要資訊被隱瞞、交易價金無保障、不公平的契約條款等等，尤其價金支付一定要有銀行出具的價金履約保證書，才能確保交易過程的安全，假如買房前能夠事先預防，就能避免無謂的糾紛與權益受損。
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。（李同榮提供）
另外，委託優質房仲業買賣的好處是，一切要遵照〈不動產經紀業管理條例〉執行業務。經紀人員在接受屋主委託時，首先必須做兩項重要功課，一是讓屋主填寫「屋況說明書」，並詳實記載與善盡調查責任；二是經紀人員必須製作「不動產說明書」，且由合格經紀人善盡產權調查審閱並親自簽字後，交由委託屋主簽字確認。這一切一切的權益保障都維繫在「優質的房仲品牌與優質的經紀人」身上，這也是關係購屋權益與安全，非常重要的關鍵因素。
綜上所述，一輩子買一間房，一定會困惑很多購屋大眾，畢竟是一生的積蓄，考慮的因素就會很多，但只要你依照簡單的7W1H自我對話「無腦購屋術」，你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩，找對人、找對時、找對物、做對決定，購屋其實很EASY。
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（本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載）
