2800萬元住宅區土地免計遺產稅！國稅局揭關鍵2條件，不是有種田就可以

原農地變更成住宅區，繼承時還能免遺產稅嗎？一般人看到原屬農業用地的土地已依法變更為住宅區，可能會認為繼承時已無法再享有農地相關租稅優惠。不過，財政部北區國稅局指出，原本的農業用地即使依法變更為住宅區、商業區等非農業用地，只要受到都市計畫程序限制，死亡當時仍無法按照變更後用途使用，且土地持續作農業使用，符合規定並取得相關證明文件，仍可能比照農業用地享有遺產稅優惠。曾有繼承人因此扣除2800萬元土地價值，核減遺產稅560萬元。

依《農業發展條例》第38條規定，作農業使用的農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受時，其土地及農作物價值可享有遺產稅優惠。《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款也規定，符合條件的農業用地及地上農作物，可自遺產總額中扣除其價值全數。

部分土地原本屬於農業用地，後來經都市計畫變更為住宅區、商業區等非農業用地，但土地使用分區已經變更，不代表地主當下就一定能按照新的用途開發。

財政部北區國稅局表示，依《農業發展條例》第38條之1，農業用地依法變更為非農業用地後，如果受到都市計畫程序限制，尚不能按照變更後用途使用，而且現況仍作農業使用，符合特定條件並取得都市計畫及農業主管機關證明文件，仍可申請相關遺產稅優惠。

北區國稅局指出，原農業用地變更為非農業用地後，主要有2種情況可能符合規定。

第一種是依法應完成的細部計畫尚未完成。土地雖然已經變更使用分區，但因細部計畫仍未完成，地主尚無法依照變更後的計畫用途使用土地。

第二種則是細部計畫已經發布，但市地重劃或區段徵收尚未實施。如果都市計畫書規定該區必須實施市地重劃或區段徵收，在相關計畫正式公告實施前，土地仍未依變更後用途申請建築使用，也可能符合規定。

因此，土地使用分區已經變更，並不代表一定失去農地相關遺產稅優惠，仍須視土地是否已能依新用途使用，以及目前是否持續作農業使用而定。

北區國稅局也公布一宗實際案例。被繼承人甲君留下位於桃園市都市計畫「住宅區」內的一筆A土地，公告現值為2800萬元。

繼承人乙君申報遺產稅時，主張這筆土地符合農業使用規定，希望依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款申報農業用地扣除額。不過，乙君當時只有提出「農業用地作農業使用證明書」，尚不足以證明土地符合變更為非農業用地後仍可適用優惠的條件。

經國稅局輔導後，乙君再向桃園市政府都市發展局申請證明文件，確認這筆土地符合《農業發展條例》第38條之1第1項第1款規定。

補齊文件後，國稅局核准將A土地2800萬元的遺產價值全數扣除。由於該案適用的遺產稅率為20%，最終核減遺產稅560萬元。

土地目前仍在耕作，並不代表一定可以申請遺產稅優惠。 （相關報導： 不是勞保、勞退！勞工常忘有「第3筆退休金」，每年多拿8萬元、在職也能領 ｜ 更多文章 ）

北區國稅局指出，如果被繼承人死亡時，土地實際上已經可以按照變更後的用途開發，例如已可依住宅區或商業區規定進行建築使用，即使地主仍在土地上從事農業生產，若未符合《農業發展條例》第38條之1規定並取得相關證明文件，仍無法適用這項遺產稅優惠。

因此，原農地已變更為住宅區後能否適用，除了土地是否持續作農業使用，也要確認細部計畫、市地重劃或區段徵收等都市計畫程序是否完成，以及土地是否已能按照新的使用分區進行開發。

北區國稅局也指出，申請這項優惠時，僅提出「農業用地作農業使用證明書」未必足夠。

依財政部說明，農業用地經依法變更為非農業用地後，要適用《農業發展條例》第38條之1，除土地仍須作農業使用外，還須取得農業與都市計畫主管機關核發的相關證明文件，再向主管稽徵機關申請。

這類案件除須確認土地持續作農業使用，也要有相關文件證明土地仍受都市計畫程序限制，尚不能依變更後用途使用。

取得農業用地相關遺產稅優惠後，土地仍有5年列管規定。

依財政部稅務入口網說明，繼承人或受遺贈人承受符合規定的農業用地後，自承受日起5年內原則上須繼續作農業使用。如果未繼續作農業使用，且沒有在主管機關要求的期限內恢復農業使用，或恢復後再次發生未作農業使用情形，就可能面臨追繳原應繳納稅款。若因承受人死亡、土地遭徵收或依法變更為非農業用地等法定情況，則另有例外規定。

因此，原農地變更為住宅區後是否仍可適用遺產稅優惠，仍要看土地是否已能依新用途使用、是否持續作農業使用，以及相關證明文件是否齊全。

參考資料： （相關報導： 不是勞保、勞退！勞工常忘有「第3筆退休金」，每年多拿8萬元、在職也能領 ｜ 更多文章 ）

• 財政部北區國稅局〈非農業用地仍作農用，符合一定條件並檢附相關文件，可申請免徵遺產稅〉，2026年9月4日。
• 財政部稅務入口網〈遺產中之農業用地減免遺產稅之規定如何？〉。
• 農業部主管法規共用系統《農業發展條例》第38條、第38條之1。

本文內容僅供一般資訊參考，實際稅務認定與適用條件仍應以相關法令、主管機關最新規定及個案審查結果為準；如有申報疑義，建議洽詢國稅局或專業稅務人員。