重劃區的房子又大又新，該買嗎？內行人：找房沒注意這些門道，小心貸不到款、惡鄰纏身…

自己創業的大雄最近生意欠佳，想把房子抵押借款以便做資金周轉。沒想到房市冷，大雄的心更冷，因為銀行業者給的答覆讓他很傻眼，銀行評估他那間位於某新興重劃區的房子價值不高，甚至不願意貸款給他。

後來，大雄連著跑了好幾家銀行詢問，結果少數幾家願意貸款給他的銀行，給的利率也不甚理想，讓大雄不禁大嘆「為什麼我的房子不值錢？」近幾年房市趨冷，讓銀行業者承作房貸時更趨嚴謹，其中有幾大類被視為房市冷門屋，不僅貸款成數被壓得較低，有些銀行甚至拒貸，萬一買到這類冷門屋，不僅借不到錢，以後轉手也相對困難，該怎麼避開這些難貸的冷門屋呢？除了問問你的銀行及房仲朋友，還有一些撇步不可不知。

重劃區，多年媳婦真能熬成婆？

「重劃區」是近幾年新興的住宅型態，有街廓整齊、屋子新又大、房價較低且具增值潛力等優點，堪稱房市新寵。不過，故事中的大雄並非特例。重劃區的生活機能、交通發展、推案情形等，皆會影響房價的好壞，有潛力的重劃區帶你登上資產增值的天堂，買錯區段不小心就會住進套房。前幾年因投資客多，有些重劃區在某些房產業者的大力炒作下，房價被拉抬得過高，要注意避免買到被墊高好幾手的房價，淪為最後一隻進場的白老鼠。

房地產業者最喜歡拿信義計畫區作比喻，告訴消費者若眼光夠精準，以後房價可能狂飆好幾倍，但事實真是如此嗎？北中南主要都會區不乏新興重劃區，不僅建設題材多，且因建商取得土地便宜，建案一般規劃坪數較大，且屋齡又新，很容易成為投資客密度最高的區域。若經過投資客轉了好幾手後，房價可能就被墊高好幾成，讓最後接手的自住客成為最後進場的白老鼠。

超商、星巴克來了，重劃區發展指標

想知道該重劃區入住率高不高，還是投資客居多，建議可在晚上前往觀察點燈率，亮燈的戶數多，代表自住比例高。反之，若是重劃區亮燈戶數稀少，宛如空城，就表示投資客占比較高。另外可以參考的指標就是超商、星巴克、麥當勞及量販店等大型賣場是否已入駐，若看到這些知名連鎖店都已進駐開店，代表連鎖業者也相當看好該區發展潛力，就可以放心入住了。

擔心利多跳票，晚點進場更安心

買房子最怕買在「鳥不生蛋」的地方，近幾年台灣各地出現不少重劃區，像是林口、三峽及淡水等，在交通建設、商業設施、學校及公園綠地陸續成形後，生活機能完備，房價節節上揚，成為炙手可熱的居住環境。不過也有些重劃區，居民除了要忍受施工、交通壅塞及生活不便等問題，還可能面臨重大建設等利多「跳票」的窘境，因重劃區開發與政府政策息息相關，一定要定期查詢政府機關的公告資料，如捷運局、都發局等政府機關提供的開發計畫，避免買錯重劃區。或者等到重大建設確定動工，或環評通過再進場也不遲，晚點進場的好處，可以確認捷運站等交通設施的確切位置，有助於挑到更優質的購屋地點。

不過每個重劃區在熬成婆之前，一般會先經歷一段交通黑暗的建設期，時間可能長達十幾二十年。以大台北地區房價相對親民的淡海新市鎮來說，跌跌撞撞了20幾年，才有目前的規模，一旦輕軌捷運尚未完工，交通黑暗期就還沒結束。

再看台北市信義計畫區，居民同樣花了20幾年忍受施工、交通壅塞等種種生活不便，更不用說還屢傳某重劃區建設停擺、暫緩開發的政策跳票的消息。想提前卡位重劃區的購屋族，除了要睜大眼看仔細，還得看運氣。另外也常見建案廣告打出「開車20分鐘，直達市中心」，或接待中心位於重劃區，建案卻在重劃區邊緣等廣告不實的行銷手法，也要小心查證是否屬實，避免誤觸地雷屋。（參看表2-2）

山高水遠，銀行通常敬而遠之

其次較不被青睞的則是地處偏僻、山高水遠的房子。通常這類房子，因市場流通性差，例如海邊、中南部一些鄉鎮地區的房子，大部分銀行都不接受申貸。其次是冷門產品，即使在景氣好的時候，一些屬性較特殊的產品，因放貸風險高，故較不受銀行歡迎，如套房、夾層屋、山坡地住宅、地下室等，都被視為冷門的燙手山芋。其他如輻射屋、海砂屋、凶宅等具重大瑕疵的房子，因容易引發買賣糾紛，銀行為規避風險，大多也敬謝不敏。還有地處容易淹水區、土石流潛勢區、地震斷層帶的房子，隨著風險意識抬頭，也成為銀行拒往標的。

惡鄰附身，讓你有家歸不得

除了大環境的因素之外，小環境不良的住宅，也讓銀行業者怕怕。俗話說「遠親不如近鄰」，小從巷弄亂停車、寵物愛亂吠、回收垃圾堆成山、沒事愛打牌、開轟趴等，經常有惡鄰鬧上新聞版面的社區，不僅入住之後，容易讓人生無可戀，一天到晚就想搬走，通常住戶入住率也不高，房價當然不會太理想！而周邊有嫌惡設施的房子，例如焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等，也屬於不受銀行估價歡迎的嫌惡鄰居，有些銀行即使願意申貸，申貸的成數通常也不會太好。

實地勘察多打聽，小心駛得萬年船

購屋族想要避免買到「難貸屋」或「貸不到屋」，實地勘查是不二法門，不管是白天、夜晚，最好請不辭勞苦，實地多走幾趟多打聽，了解周遭環境實際狀況。尤其這些冷門屋所在的區域，大多短期內也不易改變現況，環境品質不佳且未來轉手賣屋也有困難。畢竟買屋就像選人生的另一半，選得好幸福一輩子，選得不好也要容易斷尾逃生，怎能不格外留意小心呢！

倩宜姊姊的找屋小叮嚀

Q：重劃區的房子可以買嗎？該注意哪些問題？

A：

1. 選擇鄰近舊市區的重劃區：在重劃區商圈機能成型前，鄰近舊市區的重劃區相對較為安全，類似台北市南港區、內湖區四～五期、新北市三重重陽重劃區等，大多可以馬上入住，商圈發展迅速，生活機能完備。

2. 避免被新大樓遮蔽了視野：請留意因重劃區仍在開發階段，即使看上的樓層及區位沒有被建物擋到、視野絕佳，很可能之後因鄰近基地蓋了新社區或更高的樓層，進而遮蔽了原有的美景，先買入住反而吃虧。這時最好配合查閱都市計畫圖，臨路第1排的房子是絕佳區位，被遮蔽景觀的機會較低，或乾脆選擇鄰近公園或學校的永久景觀比較保險。

3. 避免社區棟距過小：住宅棟距若過小，常有隱私權、油煙及噪音問題等，嚴重影響生活品質，這也是重劃區常見令人詬病之處。

作者介紹｜洪倩宜

地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家。曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人等。

本圖/文經授權轉載自時報出版《錢難賺，房地產別亂買：一位單親辣媽的真心告白》

責任編輯/潘渝霈