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吳國譽觀點:公共住宅不是居住正義唯一要做的事

2018-12-01 06:20

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房價飆漲帶動公共住宅的風潮,作者認為,居住正義不只是靠蓋公宅,還需要從稅制、國土規劃與社會教育等方面共同進行。(資料照,陳明仁攝)

房價飆漲帶動公共住宅的風潮,作者認為,居住正義不只是靠蓋公宅,還需要從稅制、國土規劃與社會教育等方面共同進行。(資料照,陳明仁攝)

選舉過後,還是要回歸務實、不打高空、解決衝突、嚴守財政紀律的施政。地方首長與民代的世代交替,也應擺脫過去政府帶頭炒地皮,卻壓垮現代青年的錯誤方向。

房屋租賃與買賣價格,因為地方的治安、教育、休憩、交通與商業的提昇而增值,這些都是源於社會集體的努力,但房地增值的利益卻被地主建商所獨佔。要解決民生的居住正義問題,不只是靠蓋公宅,還需要從稅制、國土規劃與社會教育等方面共同進行。

房價飆漲使政壇吹起「公共住宅」風。目前國內約有860萬戶住宅,其中約10%是空屋,而全台人口在3年後(2021年)將開始減少,所以住宅供給絕對大於需求,但房價與房租卻始終未見顯著下行。空屋率高卻沒有降價,這個現象怪怪的。房市沒有隨著市場供需而波動,這怪現象繞來繞去後,專家學者用「理性經濟人」理論與偏左的社會願景,去解決「不理性人」偏右的「惜售」與「囤房」文化,兩者完全無法對話。在空屋率高的情況下催生公宅,卻也讓空宅、空地繼續閒置。

去化空屋率是蓋公宅時也該做的事

「社會向左、經濟向右」,住宅是民生議題、土地是國家資源、房地價格增值是社會集體的貢獻,所以房市不是單純的資本市場經濟。低利、低持有成本,讓囤房狀況無解。低利率是為了將熱錢導入消費與投資,但根據主計總處與經濟部投審會的資料,國內對內、國內對外、國外對國內,所有的投資連3年下降,這意思就是即使零利率,有熱錢也不願意投資,而把錢都藏起來。勞動者與青年們承擔了社會繁榮的主要勞力付出,卻因資產階級的不投資、不調薪,與高昂的居住成本,而無法累積資本,或享有生活品質來翻轉階級,這讓台灣的階級流動停滯。

國際上,正常的房價與租金有穩定的比率,通常房價為月租金的200至240倍,明顯現在台灣房價嚴重失衡,應祭出空屋稅、調高非自用稅率、調升囤房的貸款利率、都更與調整都市計畫等,但因為皆會挑動選舉樁腳與金主,而僅採公共住宅策略,透過廉租來安撫巢運,並繼續讓開發派有生意。公宅量需要佔住宅量的5%才會影響租金市場,例如北市公宅量約佔住宅量的0.8%。在已有10%空屋的情況下,取得土地與蓋公宅,操作上耗時艱困,還需要政府押千億的建築與土地成本來蓋房廉租,這大興土木的公宅策略有待思考。

環境永續與保護也需要納入考慮。根據內政部營建署的統計,全國營造業家數為18,351家(綜合營造業、專業營造業與土木包工業),比全台的便利商店(約11,000家)還多,根據前一次環保署每三年的總檢討盤點,「營建與道路揚塵」為全台製造PM2.5的榜首,佔整體PM2.5排放量的4成。若再加上建材製造業,整體建築相關產業是製造空氣污染與耗能的大宗。

台北市文山區興隆D2公共住宅,只租不賣。(王學呈攝)
台北市文山區興隆D2公共住宅,只租不賣。(資料照,王學呈攝)

把空屋逼入交易或廉租市場,比狂蓋公宅更快速,也不浪費資源、降低污染。而如何把空屋逼出來呢?一、建立空屋資料庫,沒有普查資料,就無法對課稅、都市計畫與後續政策研發做準備;二、墊高空屋的持有成本,例如落實空屋稅、提高非自用住宅貸款利率;三、老屋落日,公開結構技師對老屋的防災能力評分,使防災能力也成為公開資訊,一方面推動租金分級,也可以推動防災都更、拉皮更新與土地重劃;四、政府做莊,推動包租代管;五、利用空屋囤房稅收,對租屋者進行租金補貼;六、修自治法規,讓產權與安全有問題的廢墟能公辦都更。

公宅是種社會氛圍與世代文化

溝通需要成本、對話需要成本,若沒有人願意承擔這成本,社會的溝通與對話都無法發生。推動公宅的地方座談會,反對方訴諸現在社區的安定,與巢運的居住正義、專家學者的都市願景,溝通沒有交集。到場的里民多為反公宅,表面理由不外乎更多人口會交通堵塞、社區停車位不夠、擔心治安敗壞、造成更大量的垃圾問題等等,而是希望蓋公園、捷運站、里民活動中心或停車場等,在專家提出諸多配套後,堅持反對的實質理由,最終才會脫口是擔心影響房價。

蝸居或買方是希望房價、租金跌,擁宅者希望價漲,但主計總處的資料,台北市住宅自有率84.18%,新北市84.33%,意思是擁有大台北地方投票權的市民,超過8成4擁有自有住宅,擁宅者永遠覺得自宅奇貨可居,不願降價或降租。但蝸居者,能喊聲卻沒有在地選舉權,始終沒有政治影響力。

台北東區車多人也多,可謂「天龍國」一級戰區。(圖/Philip Lai@Flickr)
台北東區車多人也多,可謂「天龍國」一級戰區,房屋租金也居高不下。(資料照,Philip Lai@Flickr)

消費是長期養成的文化,當買賣雙方在文化中都不認為房價會跌,那跌價就不會發生。放眼北市東區,屋主持有成本低,寧可整排高掛招租,也不願調降租金,完全與「地盡其利、物盡其用」的精神背道而馳,台灣人讓自己的經濟陷入停滯。

德國柏林為了保護首都民生問題的長期租屋者,2016年起,對主要服務觀光客的短租,對房東祭出十萬歐元罰鍰的禁令,此舉沒有民代的阻攔。同樣是民主社會,台灣的代議士卻常站在天平的不同方向,選民要記取教訓。

行為經濟學成為經濟學的主流,城市的建設,無論智慧城市、智慧公宅,都利用大數據、智慧家電與人工智慧,同樣需要回歸人的使用與需求,而且不只是住在裡面的人,還有環境周邊的人。有人文思維,經過田野扎根,才會問到對的問題,因而有對的解答。居住政策要有階段目標,政策研發團隊也需要有多元的組合,不再只是建築師與工程師,還需要社會、教育、環保與文史工作者等共同協作,面對人性與社會的真實,也面對新世代的問題。

共享與共融的社會,需要將居住、公宅、土地的議題植入樹人的思辨教育中,並體認開發不該是唯一的答案,或許從下一個世代開始,對居住議題的文化與社會氛圍能漸漸有所變化。政策不能永遠只是在應急,不能一直見樹不見林。

*作者為前北市公共住宅委員會委員

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