自去年十月以來，政府頻頻釋出「打炒房」訊號。殊不知，政策變成一杯走味的咖啡，抑制房市力道重於預期，市場將面臨嚴酷的考驗。
行政院於三月通過「房地合一稅」修法草案，並送交至立法院審議。假如審議進度順利，最快可能於今年七月一日起、與「實價登錄二點○」同時實施；若延宕的話，則可能會往後推遲到明年元月起上路。（延伸閱讀：台灣薪水低房價高，到底誰是禍首？ 楊金龍：「沒有好好投資，資金就會去炒房！」）
不管上路時間在何時，房地合一稅新制箭在弦上，不得不發，上路只是時間早晚問題。
新制四變革 閉鎖期延長
房地合一稅新制改了什麼？總計有四大重點，第一是將「短期交易」的定義從二年延長至五年；凡售出持有未滿二年的房子，一律課徵獲利四十五％重稅，而出售持有二年以上、未滿五年的房屋，則課徵獲利三十五％。（延伸閱讀：房仲倒閉潮恐將再現！政府打炒房，為什麼反而可能助漲房價？）
新制第二個重點，則是把「預售屋視為房屋」、並納入房地合一稅課稅。不僅如此，根據財政部次長李慶華指出，預售屋持有時間從簽約日當天起算，持有五年內賣出課以重稅；若預售屋完工，預售階段持有時間歸零，交屋後持有時間再重新起算，五年內售出同樣須被重稅。（延伸閱讀：捷運宅一定保值？大台北捷運最末站這裡漲最多，但這三站房價卻下跌）
第三個重點，將把未上市櫃公司超過五十％以上的股權交易、且該公司股權價值有五成以上為不動產，這類公司會被視為「炒房公司」，亦需納入房地合一新制課稅。
第四，則是把建商排除在新制之外；如果是自己興建房屋的建商，房子屬於建商的產品，因此不納入新制課稅。但若建商盤下整個建案再出售，則須納入新制課稅。
立法有瑕疵 法理爭議多
新制將預售屋買賣納入課稅範圍，雖然有助於抑制投機炒作，但卻存在明顯的立法瑕疵。
首先，新制將預售屋定義為房子，但預售屋持有時間在交屋前後重覆起算，起算標準與一般房子不同，有違租稅公平性。有趣的是，官員陷入無法解釋的矛盾，因為若解釋「預售屋不是房子，所以蓋好後需重新起算持有時間」，就違背法條上將預售屋定義為房子的敘述。
其次，把預售屋定義為房子並不是不行，而是其他法律也應該將預售屋定義為房屋，因為不同法律約束同一個人、事、物時，定義若不一致，民間訴訟將會大亂，判決將取決於法官自由心證。
至目前為止，只有房地合一（即《所得稅法》）將預售屋視為房屋，但《民法》當中，預售屋卻不是房子，不能作為擔保品、抵押貸款等；換言之，預售屋必須負擔房屋的各項義務，所沒有房屋應有的權利，立法顯有粗糙之處。預售屋被定義為房屋會衍生什麼問題？例如地方政府可以循中央母法，合法對預售屋課徵房屋稅。
因而，若維持現況，預售屋交易獲利申報個人綜所稅，成屋交易獲利課徵房地合一稅，法理上較為合理。又或者，預售屋持有時間與成屋都只起算一次，也同樣課徵房地合一稅，那麼在租稅上較具公平性。 （相關報導： 「居住正義想靠輿論測民意行事」房地合一是否回溯？住展：再不說明恐傷房市 ｜ 更多文章 ）
而以上討論內容均為法理上的合理性，與居住正義、預售屋該不該課房地合一稅無關。
