現在還能買房嗎？30年房產總經理示警「建商債多到你不敢想」：預售屋不是買房，是賭命

經營房地產三十幾年，我見過好幾次房市的高峰與低谷。現在的房市，說真的，正在往下走。不是突然崩盤那種掉下來，而是在慢慢下滑、慢慢冷卻。房價高、利率高、貸款成數低，購屋對年輕人來說，幾乎是「看得到但買不起」的現實。以前買一間房是人生目標，但現在反而變成了壓力來源。

我跟朋友聊到，現在這一波打房真的是打得太兇了。政府為了打擊房市炒作，把銀行貸款成數壓低，有些建商撐不住，預售案出問題的例子也慢慢浮現。現在想買房，得要自行準備幾百萬現金，不是每個人家裡都有這樣的條件。

說這麼多不是在抱怨政府，而是要提醒年輕人理解：這個時代的買房策略，不能再照著老一輩的方式走。

現在買房，不只是「敢不敢買」，而是看你有沒有資源、有沒有備案、有沒有風險控管的思維。我也會被問：「寬偉老師，現在房子到底能不能買？」我說：「除非你買的是自己要住的，而且確定能長期穩定供款，不然寧可先觀望。」

有能力的家庭會買房，沒能力的就先租，這很現實。但其實，租房子也不是壞事。我自己現在持有的租屋物件也幾乎是滿租的狀態，還沒到期就有下一組人排隊預約，有些客人甚至是親戚轉介紹而來，靠的不是廣告，而是口碑。

我經營房仲事業，也經營套房產業，站在市場與生活的交叉點，看得比誰都清楚。現在這個市場，已經不是「快速成交」的時代，而是講求「信任與效率」的時代。你無法得到客戶的信任，就沒有回頭客；你缺乏服務效率，就撐不住長期的房東責任。

我不怕房市冷，我怕的是人心急。房市十年一輪，一次高峰一次回落是常態。真正穩的人，不是一路賺，而是能撐過起伏，還屹立在場上的人。

我也奉勸年輕人，如果你想進房仲這一行，別只看業績多高、單子多大，而是要看你能不能跟人打交道、能不能長時間做「信任經營」。那些舌燦蓮花、說的一嘴好功夫的房仲，可能只能成交一次；然而，願意長時間真誠服務顧客的房仲，客人可能會介紹他們一家三代都讓他服務。

記住！你不只是在賣一間房，而是在經營一種信任，一種對土地與人心的理解。這一點沒人能教你，你只能自己慢慢學。

好房仲不只是賣房子，而是能讀懂風向。

【房地產投資風險的清醒筆記】

預售屋不是你想的那麼美

我現在「不鼓勵買預售屋」，不是因為我經營中古屋，所以唱衰其他市場，而是因為我看過太多風險發生在這。你買的不是房子，而是建商的信用，是一張紙。你看不到鋼筋水泥，看不到施工品質，你只看到廣告和接待中心的笑容，但背後那家公司到底行不行，你知道嗎？

有的案子開賣就滿單，結果地主跳票、建商周轉不靈、施工中斷，最後變爛尾樓。你繳了款、簽了約，錢出去了，房子卻永遠交不到手。這不是買房，是賭命。 （相關報導： 房價要跌了？不是台北、新北！胡偉良：投資客退場，「這3縣市」跌最慘，恐大跌10% ｜ 更多文章 ）

年輕人買房的困局，我懂

現在年輕人要買一間三房的電梯大樓，動輒一千五百萬起跳。如果銀行只願意貸款七成，你自己就得準備四、五百萬現金。這不是每個家庭都辦得到的。所以你說年輕人買不起房，是因為他們懶嗎？不是，是整個市場結構讓他們根本進不去。這種現象，在我年輕的時候沒那麼嚴重，但現在卻變成常態。

我不會勉強我的孩子一定要買房，我會跟他說：「你得先穩住自己，等有能力了，再來決定你要不要買房，不用急。」

建商不是鐵板一塊，倒的也有

這幾年我看到不少小型建商開始撐不住。建案推得太快、資金周轉不靈，加上政府打炒房政策造成的龐大壓力，有的房子還沒賣完，就出現問題。「小心骨牌效應，若這邊的案子沒推起來，那邊的案子就可能會倒。建商哪裡會等一個建案完工才再開始新案子？常常都是幾個案子同時一起推。若運氣不好，資金周轉不過來，就可能全盤皆倒。」

這些事，不是我聽來的，而是我親眼看到、親耳聽到的。你以為建商資金穩健，結果他背後的債多到你不敢想像。這就是為什麼我現在投資房地產，只看結構體完成的物件，租得掉、收得到租、看得見摸得著的，才值得出手。

地段不是萬靈丹，區域才是真本事

很多人問我能不能投資海外房地產，我會說：「你先搞清楚自己住哪兒再說。」台灣有台灣的法規與節奏，美國有美國的玩法，加拿大有加拿大的稅制，你怎麼能妄想以一套想法打遍天下？

「房地產得視區域經營，你熟台灣就耕耘台灣市場，熟美國就經營美國市場，熟加拿大就經營加拿大市場。」就光一個台灣本島，不同縣市、不同區段的房市狀況也天差地遠。你不能拿台北的眼光看台中，也不能拿桃園藝文特區的行情來看龜山鄉下，即使兩地都算是「桃園房地產」。

所以，看房子，第一是區域，第二是區域，第三還是區域。

你現在看到的房市不是冷，而是正在轉型

現在的台灣房屋市場還在成交，但成交的案件性質跟以往不一樣了。住家產品的市場在萎縮，唯獨高單價、資金盤的產品還撐得住。會買這類型房產的人，都是有備而來、有計畫進行資產配置的買家，不是首購族。這樣的市場變化，不是壞事，而是在提醒所有人：別再用老方法過生活，該調整自己對「住」這件事的觀念認知與策略了。

我常說，我這一生不只是賣房子，也是在讀風向。

房市變，是正常的；你能不能因應變化，不被它吞掉，才是關鍵。

不要急，不要信口號，也不要迷信誰說一定賺。

土地與房子會說話，市場會教你真相，只要你願意仔細用心聽。

作者介紹｜李寬偉

桃園人。民國55年次，O型天蠍座；中國市政專科學校（現今「中國科技大學」）土木工程系畢業。

自幼家境清苦，卻培養出堅毅不拔的性格與責任感。早年投入營造業，從基層監工一路學習到獨當一面，奠定了對建築工程與土地買賣的專業基礎。其後轉戰房地產仲介，帶領團隊衝鋒於競爭激烈的市場前線，累積三十餘年的房地產實務經驗。

他以誠信與堅持見稱，對抗過行業中的爾虞我詐，也曾經立創業失敗、伴侶重病、家庭壓力與舌癌重創，卻始終不向命運低頭。他相信「害人之心不可有，防人之心不可無」，更強調「一念向善，終能無難」。多年來持續投入公益布施，並將事業視為服務社會的方式。

本文經授權轉載自渠成文化《一善天下無難事：舌癌鬥士李寬偉的奮鬥與重生之路》（原標題：生財之道參：不是買房拚投報，是看趨勢！偉哥談房地產事業） （相關報導： 房價要跌了？不是台北、新北！胡偉良：投資客退場，「這3縣市」跌最慘，恐大跌10% ｜ 更多文章 ）

責任編輯／蔡惠芯