2008年的房市崩盤，以及引發的全球金融危機，相信除了年紀很輕的少年，其他年齡層的人都還記憶猶新。
當時統計上的失業率是 13%～15% 左右，但實際上遠不僅此。當初芝加哥建築師的失業率差不多是50%，那些還有工作的，不是減薪減時，不然就是必須超時工作沒有O.T. 。我認識的人中，當初很多離職的資深建築師（尤其是移民），到今天都還沒能完整的回到工作崗位，只能自己接一些小案子，非常掙扎的過日子。
而房價在芝加哥一些地區因為大量的法拍Foreclosure, 甚至跌到高峰時的三成，很多人在有生之年，都想不到會發生如此的貶值。也因此這次疫情中的怪異火紅房市—我個人有生之年從沒經歷過的價量齊揚，會惹得多數人馬上回憶起上次的可怕經驗。
這次從2019年底開始，疫情造成的股市狂跌，失業率劇升，以及stay at home policy 本來房地產交易是極端冷卻下來的。當時隱隱有風雨飄搖，重現2008的跡象。但當時的政府採取了三項措施，硬將這個趨勢給硬擋下來：
- 減息。
- 容許陷入困境屋主，暫停房貸的繳交。
- 失業救濟金的持續延長發放。
第二項很直接的影響到後來的房市飆升，因為它減少了房市的供應量。不讓法拍屋照自然的規律上市，加上去年一整年因疫情減少的新建住房，於是市場上的房屋供應量只有兩個月左右，當然會引起房價莫名其妙的暴漲！
房價的上漲，讓絕大多數的房主在自己的房子上都有可觀的equity , 也因此像上次衰退時，很多房主因為房價遠低於自己所欠的貸款（underwater），而自動walk away的情況完全消失。這也反過來支撐著房價，不至於崩盤。所以可知，讓房子有equity，是讓房主願意持續交房貸，而不是放棄自己擁有的住房，是穩定房市非常重要的一個手段。
目前統計全國拖欠房貸的人數，是上次衰退時的兩倍，目前的房價比上次高峰時多了 6%。如果放任無作為，等法拍程序可以正常打開時，房價鐵定崩盤，而且程度不會比上次來得輕。房價崩盤就會引起Underwater，更多人覺得交房貸是賠本生意，而自願 default, 造成很多法拍屋上市。
所以監管單位最近又放出消息，等到mortgage relief結束後，金融借款單位要提供給這些交不起房貸的屋主一個機會：Refinance the mortgage, with the same rate but extend to 40 years mortgage.重新算貸款，但延長成四十年的還款期，這樣就可以減少每個月的房貸金額，讓更多人可以不至於失去自己的房子。
只是凡任各種救市的行政措施，都會有反作用力的。有時候政府介入的更深，危機拖得越久，市場就越扭曲，泡沫也就更大。我們都慢慢涉入未知的水域Uncharted water，我真的不知道再過來房市會怎麼走？
＊作者為留美建築師
