觀點投書:美國當前的房市泡沫

2021-04-28 06:00

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作者指出,針對房市政府做出許多措施,但他認為各種救市的行政措施,都有反作用力。政府介入的更深,危機拖得越久,市場就越扭曲,泡沫也就更大。(圖/Unsplash)

作者指出,針對房市政府做出許多措施,但他認為各種救市的行政措施,都有反作用力。政府介入的更深,危機拖得越久,市場就越扭曲,泡沫也就更大。(圖/Unsplash)

2008年的房市崩盤,以及引發的全球金融危機,相信除了年紀很輕的少年,其他年齡層的人都還記憶猶新。

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當時統計上的失業率是 13%~15% 左右,但實際上遠不僅此。當初芝加哥建築師的失業率差不多是50%,那些還有工作的,不是減薪減時,不然就是必須超時工作沒有O.T. 。我認識的人中,當初很多離職的資深建築師(尤其是移民),到今天都還沒能完整的回到工作崗位,只能自己接一些小案子,非常掙扎的過日子。

而房價在芝加哥一些地區因為大量的法拍Foreclosure, 甚至跌到高峰時的三成,很多人在有生之年,都想不到會發生如此的貶值。也因此這次疫情中的怪異火紅房市—我個人有生之年從沒經歷過的價量齊揚,會惹得多數人馬上回憶起上次的可怕經驗。

這次從2019年底開始,疫情造成的股市狂跌,失業率劇升,以及stay at home policy 本來房地產交易是極端冷卻下來的。當時隱隱有風雨飄搖,重現2008的跡象。但當時的政府採取了三項措施,硬將這個趨勢給硬擋下來:

  1. 減息。
  2. 容許陷入困境屋主,暫停房貸的繳交。
  3. 失業救濟金的持續延長發放。

第二項很直接的影響到後來的房市飆升,因為它減少了房市的供應量。不讓法拍屋照自然的規律上市,加上去年一整年因疫情減少的新建住房,於是市場上的房屋供應量只有兩個月左右,當然會引起房價莫名其妙的暴漲!

房價的上漲,讓絕大多數的房主在自己的房子上都有可觀的equity , 也因此像上次衰退時,很多房主因為房價遠低於自己所欠的貸款(underwater),而自動walk away的情況完全消失。這也反過來支撐著房價,不至於崩盤。所以可知,讓房子有equity,是讓房主願意持續交房貸,而不是放棄自己擁有的住房,是穩定房市非常重要的一個手段。

目前統計全國拖欠房貸的人數,是上次衰退時的兩倍,目前的房價比上次高峰時多了 6%。如果放任無作為,等法拍程序可以正常打開時,房價鐵定崩盤,而且程度不會比上次來得輕。房價崩盤就會引起Underwater,更多人覺得交房貸是賠本生意,而自願 default, 造成很多法拍屋上市。

所以監管單位最近又放出消息,等到mortgage relief結束後,金融借款單位要提供給這些交不起房貸的屋主一個機會:Refinance the mortgage, with the same rate but extend to 40 years mortgage.重新算貸款,但延長成四十年的還款期,這樣就可以減少每個月的房貸金額,讓更多人可以不至於失去自己的房子。

只是凡任各種救市的行政措施,都會有反作用力的。有時候政府介入的更深,危機拖得越久,市場就越扭曲,泡沫也就更大。我們都慢慢涉入未知的水域Uncharted water,我真的不知道再過來房市會怎麼走?

*作者為留美建築師

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