台人瘋日本置產！東京房價飆到1.31億「還再漲」　房仲揭：買家常掉進這陷阱

外國買家近年大量湧入日本不動產市場，東京高級公寓帶頭走強：今年第 2 季外資投資額達 9,740 億日圓，推動東京都心上半年平均房價達 1.31 億日圓、年增 20.4%，第一線仲介觀察到，「大部分透過我們買房的客人，都是因為喜歡日本才買，他們想要在日本有屬於自己的房子。」面對熱度與價格同時攀升，專家直言外資買盤與日圓走勢仍具動能、房價「恐怕會繼續漲」；同時也點名投資迷思：從「保證收益」到民宿創業，都該先拆解風險、設好退場機制。

外資為什麼搶日本房？市場結構與買盤偏好是關鍵嗎？

日本對外國人購屋限制少、交易規則清楚，加上日圓偏弱、資產避險需求升溫，讓東京成為海外資金首選，第一線外籍房仲夏皮洛觀察，「大部分透過我們買房的客人，都是因為喜歡日本才買，他們想要在日本有屬於自己的房子。」另外，不少買家偏好都心時髦街區、視野地標（如富士山、東京鐵塔）與多臥室配置；雖有買盤外溢至大阪、京都，東京仍是主戰場。

除了「日圓便宜、制度穩定」的敘事，數據亦快速反映在價格端。今年第2季外資投入 9,740 億日圓（約新台幣 1,996 億），東京都心上半年平均房價 1.31 億日圓（約新台幣 2,700 萬），年增 20.4%。資深業者也見到買家來源與屬性轉變：Plaza Homes 不動產營業部長久保健士指出，現今客戶「來自香港、新加坡和馬來西亞」明顯增加，許多五、六十歲買家希望自用旅居、免住飯店，且直言「在日本有房是一種身分地位」。

台灣買家進場動機是什麼？外國人流程與貸款能怎麼走？

資產避險與匯率時間差是兩大推手。據《商周》報導，信義房屋日本事業部專案經理林芳儀指出，近期政策與匯率不確定，帶動避險需求升溫；同時部分民眾也把地緣風險納入資產配置，評估在鄰近台灣的日本規劃「旅居自住或出租的第二個家」。她也提到：「許多台灣客戶也認為自己有能力在日本買房子，覺得很尊榮、有優越感。」

林芳儀說，外國人購屋流程與日本人相近，可用個人或公司名義買進；若有融資需求，多數需透過在日台系銀行辦理。法規面，日本對外國人購屋並無特別限制，這也是市場能快速放量的重要前提。

「保證收益」「高投報」是誤解嗎？日本民宿真的「包賺」嗎？

宣稱的「保證收益、高投報率」，常計算的是未扣稅費與維護成本的毛投報率。林芳儀提醒，實際持有包含固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅，以及公寓社區長期維護所需的修繕積立金與日常管理費；修繕與工務成本相較台灣更高，若忽略這些現金流支出，實際報酬易與宣傳落差。 （相關報導： 遺產稅怎麼省？律師蘇家宏曝「5大迷思陷阱」股票、房產、保險一次解析 ｜ 更多文章 ）

民宿在日本受《住宅宿泊事業法》規範，必須取得營業許可且有嚴格管理。林芳儀對「民宿夢」常丟出兩個直球：「你在台灣經營過民宿嗎？如果沒有開過民宿，為何相信在日本就能『包賺』？」「網紅會拍片宣傳自家的民宿，但一般人不是網紅，沒有號召遊客的魅力，如果民宿經營不佳要轉手，會有人來接手嗎？」對於缺乏經營與導客能力的投資人，現金流風險與轉手難度皆不可小覷。

代租代管會踩雷嗎？合約細節為什麼決定勝負？

日本普遍由第三方代管承接租務，但費率結構、服務範圍、增收條款差異大。林芳儀提醒，若未逐條確認權利義務、就簽下對投資人不利的「霸王條款」，後續發生額外名目收費時，常只能「付費消災」。專業代管能省心，但合約審閱與權益邊界務必前置把關。

進場日本房市前必設「退場機制」？沒有「履約保證」怎麼辦？

「我們都會提醒台灣客戶進場日本房市前，一定要先想好退場機制。」林芳儀指出，即便買到便宜價格，能否順利出租或轉賣才是關鍵。她強調務必挑選連日本人也想買的物件：就像外國人若來台，不會被建議去買離島或偏鄉；在日本，東京、大阪為首選，並需確認建物與土地權利、以及台日兩地稅務申報流程，避免因程序疏漏侵蝕報酬。

礙於日本尚未普及銀行信託專戶的「履約保證」制度，市場業者以契約專戶替代，集中管理購屋資金、降低交付風險；後續出租則可由當地租賃代管團隊承接招租、簽約與溝通，降低跨境管理成本。

哪些城市、區域與題材更具彈性？

在都心六區（東京）等國際級機能區域，長期具生活便利、治安與交通優勢；以出租角度，**投報率逾 2%**對部分台灣客戶仍具吸引力。另一方面，東京、大阪蛋白圈與周邊再開發推進中，題材豐富、價格帶較親民，但更仰賴個案條件與持有管理能力。

重點掌握：現況—動能—風險—行動清單是什麼？

• 現況：外資第 2 季投入9,740 億日圓 → 東京都心上半年均價1.31 億日圓、年增 20.4%。
• 動能：日圓偏弱、外資避險、買家偏好都心地段與地標視野。
• 風險：毛投報與淨投報落差、稅費與修繕成本高、民宿營運門檻、代管合約條款不對稱。
• 行動：先設退場機制 → 嚴選日本人買單的標的 → 逐項盤點稅費/修繕/代管 → 規劃台日稅務申報與資金保全。
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結語：現在是窗口期嗎？理性配置與制度理解才是關鍵吧？

名人與網紅開箱確實拉高話題，但海外置產是制度與現金流的長期比拚。在交易透明、流程簡潔的日本市場，若能對法規、稅制、維護成本、代管合約與退場機制做好風險控管，於東京、大阪等核心都會以合理價格切入，仍有機會在資產分散與保值上發揮功效；反之，若以**「保證收益」「高投報」**為唯一判斷，就可能忽視最現實的持有成本與流動性門檻。