買股票之前，最好先買房子？華爾街操盤手：投資房地產有兩大好處

在華爾街知名操盤手闕又上的新書《你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事》中，闕又上指出，房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具？以上三種特質房地產都兼具了，投資房地產有兩種方式，一是實體的擁有和經營，例如你自住或出租的房屋，二是持有證券化的房地產信託（REIT），例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。

投資大師彼得．林區在基金操盤的13年生涯中，交出了年複利報酬29％的績效，許多人可能會猜測，以他這麼驚人的成績，恐怕在他眼中只有股票是可以投資的標的。

事實不然，他在書中提到，任何人在投資股票之前，應該要問自己三個問題，其中第一個就是「我有房子嗎？」，看來大師認為自住的房產還是優先於股票的投資，這有他的論點，有些還滿貼切的，他認為99％的房子能為你賺錢，雖然有些家庭被迫賠價出售，但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。

投資房地產兩大優勢

然而，房產界的投資天才有時是股市的白癡，九成房產投資者會賺錢，因為決定購買一間房子前，會先看過數十件案子，對學區、交通、格局、採光、周邊建設、屋況、整修預算……這些點點滴滴詳盡了解後才會下手，這是購屋人的共同經驗，也難怪彼得．林區嘆息，投資人花幾個月時間挑房子，選股時卻只花幾分鐘，買微波爐花費的時間都比買股票長。確實，房地產有許多優勢是股票所沒有的。

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優勢1：價格下跌也沒有斷頭危機

同樣使用財務槓桿，房貸比股票融資安全，一般股票的融資額度大約五成，股價波動大，一旦暴跌很容易獲追繳令，甚至慘遭斷頭，被迫低點賣出，房產就沒有這樣的顧慮，你不會因房產跌價收到銀行的追繳通知，自住者也不會因為房價下跌而驚慌賣出。同樣是貸款，安全性大不相同，房產安穩多了。

優勢2：借貸成本相對低廉

房地產抵押的借貸成本，恐怕是所有財務商品中最低的，2015年台灣房貸利率也就在2.25％附近，相比之下，股票融資的利息大約6％左右。彼得．林區以美國來看，美國購買房產確實有很大的誘因，一是房貸可以抵稅（上限100萬美元），而美國股票獲利是要併入稅負重的個人所得。

其次，若是房價上漲多年，夫妻一輩子有一次50萬美元獲利減免的機會，還有一點是美國租房貴，以所得收入來看，買房比較划算，這個現象在台灣剛好相反，所以投資人要面臨一個思考，在台灣投資房產是不是要像彼得．林區說的，先買房再投資股票，或者應該先找到好的投資標的，讓資金產生較高的收益，用來租房，畢竟台灣租金相對美國低廉。

這是一個有趣、應該釐清卻不容易下決定的問題，因為這不單是一個財務數字的考量，而是和每個人的價值觀、生活態度及消費喜好都有關係。

自住的房產需布置、規畫，產生一個家的歸屬感，這部分租屋時較難滿足，所以在做決策考量上，不用在意短期房價波動，且有時不一定是全然財務上的考量，有人認為房產不一定要自己擁有， （相關報導： 網紅買高樓層房，1缺點讓他住到崩潰！花10幾萬仍無法解決… 專家曝2招解方 ｜ 更多文章 ）

只要住得舒服、符合預算，並不願意當「屋奴」。這兩者其實可以試著找到一個平衡點，達到理財投資的目的，也符合自己居住的需求。

評估租金報酬率和房價合理性

若是要買房自住，仍需要考慮房價的合理性，房價太高時可以選擇租屋，特別我們提到台灣租屋相對便宜。

2012年我寫給投資股東的年度報告上提到：「布局美國，是著眼於美國200年來的經濟基礎和體質，目前已擺脫最艱困時刻。」

2012年時美國的房地產，還是全球相對具有吸引力的地方，當年回台北時，和平西路靠植物園附近，有一間屋齡五年的新屋，房價約100萬美元，每月租金只有200、300美元，我告訴經紀人，看來美國房產相對有吸引力。

如果是我，這100萬美元會拆成兩部分來用，用50萬美元購買美國房產，出租後租金扣完地價稅，剩下的錢剛好用來租台北新房；剩下的50萬美元，投資台灣龍頭公司，以股利4％計算，每個月會有台幣五萬元當零用錢。

美國房產的投資報酬率大約是4.5～5.5％，扣掉出租的空窗期或耗損，保守估計也有4％，而台北房產的租金報酬率低於2.5％。2008年金融海嘯後，美國房價向下腰斬了20～30％，房價經過修正相對安全，而台灣則是上揚，以台北房屋租金報酬率這麼低的情況來看，總有一天台美房價要做交叉，也就是台灣房價要下跌，美國房價要上揚，美國房價成長機會高於台灣。

以上是我在2012年中寫的報告， 現在回頭檢視，2012～2015年美國房產信託ETF（美股代號VNQ）上漲約38％，而台灣房價則開始停滯或下跌；從耶魯大學教授羅伯特．席勒（Robert Shiller）的美國20個城鎮和全國房產指數來看，也從2012年的134攀升到2015年的182，上漲了35.8％，以上兩個數據吻合了我當時對美國房產趨勢發展的看法。

建議一般投資人，可以用租金報酬率和房價合理性，做為首次購屋的判斷輔助，房價不合理，就用租的，把暫時多餘的資金放在股利收入不錯的投資工具，例如成長收入型基金或股債混合的指數型基金，如果能有4％的收益，就可以拿來付租金，等到房價稍合理時再購屋，這當中不會犧牲居住品質，還可以避開房價高點時面臨的下跌或成長停滯風險。

這樣的說法有些人不以為然，例如中國房產不看租金報酬率，看的是房價成長，或許中國有特殊的情形，但投資世界裡，任何股價偏離了合理價位區，或許短期沒有大變化，但遲早會反應，房產也不會例外，不同地區會出現反應快慢落差而已。用租金報酬率和美國公債利率、股利率來做對比，進而判斷房價的高低，雖然不是完美的指標，仍是一個簡單、有用的參考，試想出租房子有許多煩事跟雜事，如果收益比不需要煩惱的公債來得低，那麼未來的成長性就可能受限，房價是否偏高值得更密切的觀察。 （相關報導： 網紅買高樓層房，1缺點讓他住到崩潰！花10幾萬仍無法解決… 專家曝2招解方 ｜ 更多文章 ）

投資金句：自住者買房，首先要考量房價合理性，若是房價處於高檔區，投資人可以先找個好的投資標的，讓資金產生較高的收益，這當中不會犧牲居住品質，還可以避開房價高點時面臨的下跌或成長停滯風險。

作者介紹：闕又上

1985年赴美，美國「又上成長基金」經理人。「又上成長基金」追求主動投資的超額報酬，三十多年的投資管理生涯，歷經幾次重大股災和美股失落十年的挫敗，失敗後再成功的經驗彌足珍貴。截至2016年底，過去八年的年均複利是17%，2017年上半年基金成績28.86%，領先美國標普500的9.2%。

優異的操盤成績，獲《路透社》譽為「擊敗華爾街的無名小子」（How a little-known stock picker beat Wall Street）。2016年5月《紐約時報》專訪，徵詢對巴菲特買蘋果股票的意見，標題〈巴菲特的布局說明蘋果已成熟〉（Warren Buffett Stake Suggests Apple Is All Grown Up）。現今回顧當年的分析也極為精準。

本書出版時的2023年再回顧過去三年的歷史，有谷底的逆轉勝表現，也有需要汲取教訓再努力穩健的地方，2020年「又上成長基金」成長108%，2021年成長57%。但2022年突來的俄烏戰爭和美國中央銀行的暴力升息，一檔重壓的持有沒有及時撤出，讓基金跌幅45.6％，再度付出了重大的代價。可見在資產配置中，攻擊得分，防守獲勝的基本精神，也適用於「又上共同基金」這種與書中的資產配置不同、追求主動投資獲得超額報酬的操作模式。

2022年的重創，確實可惜，但他說挫折可以面對，絕不會輕易放棄，因為勝利者永不放棄。

著有《阿甘投資法》《華爾街操盤手給年輕人的15堂理財課》《你沒學到的巴菲特：股神默默在做的事》《為什麼你的退休金只有別人的一半？》《慢飆股台積電的啟示錄》《全方位理財的第一堂課》，曾名列博客來年度百大暢銷書榜。

本文經授權轉載自時報出版《巴菲特投資攻略圖解：實踐巴菲特投資法的最佳入門》 （相關報導： 網紅買高樓層房，1缺點讓他住到崩潰！花10幾萬仍無法解決… 專家曝2招解方 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／郭家宏