隔套出租才沒有這麼好賺!5大必知眉角,當包租公前一定要先想清楚

2021-09-20 07:00

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如果想把房子隔成套房出租,除了要注意裝潢成本、投報率外,還要留意建築法規。(示意圖/取自PhotoAC)

如果想把房子隔成套房出租,除了要注意裝潢成本、投報率外,還要留意建築法規。(示意圖/取自PhotoAC)

新手包租公常認為分租套房高租金收益,但富貴險中求,想多間套房出租,房子勢必要改裝,除了地段要注意、裝潢成本、投報率要算好之外,施工前也要看清楚法規,要符合用電、載重、防火等規定,且裝潢期等於空置期,尚未收到租金收益前都得要通通吸收,可沒你想像中的那麼簡單。

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分租套房好不好 租屋需求是關鍵

房價越漲越高,為了追求更多財富,不少民眾喜愛投資房產,但諳於房地合一稅的關係,在無法急買急賣的情況下,多會考慮當房東收租,那究竟房子整層出租就好,還是改裝成分租套房出租較好?對此,中信房屋行銷企劃部經理江龍名表示,一般來說,隔套出租的租金獲利大多比整層出租還要好,而為追求最大出租收益,民眾在思考房子要不要改裝成分租套房前,首先必須看房屋所在區域較適合哪種類型的產品,如果是著名學區周邊,會有較多家庭有居住需求者,整層式就會相對好出租,未來轉售也比較容易呼應在地的潛在自住買方需求。

如果是處於交通便利、招生率好的大學校區、商業辦公大樓等人口密集區,分租套房相對容易出租,但要注意,改裝成套房後的產品大多裝修不可逆,極少能改回去,因此日後轉手的承接買方大多也是投資客族群。

基本上,江龍名解釋,分租套房的概念有點像民眾去採買大批發商品之後,再分裝零售販賣的概念,舉例來說,本來3房2廳格局,一個月可能收租3萬元,但假如將空間拆裝成分租套房,一間套房收租1萬元,則拆成4間套房總共就可收租4萬元,相對租金收益就會高很多。

不過,假如房屋所在地區租屋需求其實沒那麼高,民眾盲目就施作分租套房,反而容易因空租期、或是裝潢成本無法回收而虧本,另外假如是租給大學生族群,因為大多不會簽長約,因此房客更換頻率也會相對高,相對沒那麼穩定。

要改裝成合法分租套房 裝潢預算約200萬

此外,江龍名也坦言,像近十年的社區大樓新古屋因為管委會規約以及建築法規規定,相對不容易改裝成分租套房,因此大多數的分租套房還是傾向以老公寓或老華廈施作,而大部分隔套裝潢成本會相對比整層式出租來的高。

富品創毅工程公司室內設計師李威也表示,假如民眾買了一間在新北市30坪的老公寓,若想隔成4間合法套房出租,一坪裝修費約要抓7~8萬元,費用也會依屋況做調整,且整個裝修過程就得需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查,簽證費用也要12~15萬,整體絕對超過200萬元。

因此,若要投資隔套產品,民眾就得先算好投報率,李威指出,一般估算投報率是以(年收租-空租期)/(房屋總價+裝潢費+代書規費+家電+房貸利息及其它隱形成本)來算,以租客需求最高的雙北市來說,台北市合理投報率為3.5%;新北市房價相對比較低,合理的投報率約5%,此外,出租房子總會遇到租屋換約的空窗期,因此最好還是以10個月租金去算投報率。

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