買房不僅得背房貸，每個月還得繳交數千元的社區管理費，荷包大幅縮水!因此民眾多會想挑選管理費較低的社區入手，不過專家也提醒，不是公設少的社區管理費就會比較便宜，戶數同樣也會影響管理費的高低；另外若是忽略了社區公共基金的財務狀況，未來當社區需要重大修繕時，恐怕會因為經費不足而開天窗。
管理費包含公共基金
若你想知道管理費花在哪，首先你要先了解社區經費來源，社區主要經費包括住戶每期繳納的管理費；另一部分是提撥專戶存儲的公共基金，管理費主要用來支付像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員，或支付機電保養費、行政雜支等費用，而公共基金主要則是用於大型或緊急的修繕，平時不能隨意動用。
景文物業管理機構董事長郭紀子表示，按照《公寓大廈規約範本》規定，管理費會由管理委員會全權管理與使用，但須符合授權的範圍內，而公共基金則一定要經過區分所有權人會議決議後才能使用，此外，兩筆款項依照法規也須分別開設專戶保管，在財務報表裡也要分開詳列。
固定支出應不超過總收入一半
管理費支出又以人事成本所占的比例最高；另外還包括社區的公共水電費用與建築物環境景觀維護費用以及俱樂部費用，這些都屬於社區每個月的固定支出，其他非固定的支出則是社區於特殊節日舉行活動的文康費用或是管委會開會的花費，郭紀子董事長表示，社區固定支出應不超過管理費總收入的5~6成，代表該社區財務較健全，未來管理費不足的風險也比較低。
購屋前建議可以先篩選較實用的公共設施，像是健身房或是閱覽室等，此外同時應該儘量避免保養費用高的公設或是戶數少的社區，以免得負擔高額的管理費，同時也可以檢視管委會公告的社區財務報告，透過查閱管理費應收與實收的費用，了解是否有住戶欠繳管理費，以免買到管理費不足的社區。
兩成管理費應提撥至公共基金
公共基金部分，一般來說主要是建商按工程造價一定比例或金額提列款項以及住戶每期管理費結存款提撥，不過現行實務上大多數社區不會另外收取，而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金。只要涉及社區共用部分及設施拆除、重大修繕等事項，像是社區電梯年久老舊需要更新、外牆磚脫落需要進行整建等，當社區所需的工程金額在10萬元以上，就屬於重大修繕，會依照區分所有權人(住戶)會議決議動用公共基金來支付。
不過郭紀子董事長也提醒民眾，若是社區每個月的管理費收入與支出為持平狀態，雖然乍看之下好像沒問題，但是由於沒有餘款提撥至公共基金，所以長久下來社區恐怕容易出現經費不足的問題，因此若是社區每月管理費都可以提撥約2成的金額進入公共基金，代表該社區財務狀況良好。
Tips：
為避免買到管理基金不足的社區，建議民眾需要留意下列幾種社區，首先由於收取管理費的規定來自《公寓大廈管理條例》，因此在1995年6月法規上路前的社區，就容易出現社區管理基金不足的問題，購買的話要特別小心，另外，像是投資客或是法拍屋比例過多的社區，由於管理較為複雜，建議入手前須檢視社區財報，檢視布告欄有無催繳公告，了解管理基金收支概況。
本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：管理費繳去哪? 社區支出大公開）
責任編輯/潘渝霈
