飯店式管理、豪華公設,都是社區吃錢大怪獸!揭夢幻豪宅最大陷阱:小心被管委會當盤子

2020-07-24 09:30

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只要是集合式住宅,且依法設立管理組織,住戶都有義務繳納管理費,規範的對象並不只限於大樓。(新新聞資料照片)

只要是集合式住宅,且依法設立管理組織,住戶都有義務繳納管理費,規範的對象並不只限於大樓。(新新聞資料照片)

你的錢白繳了嗎?揭開社區管理費的神秘面紗

許多民眾會抱怨自家的管理費太高,不知道錢到底花到哪裡去了,卻又不主動去了解,甚至從未看過財務報表!本篇將從法規和實務兩個方向,帶你全面認識管理費的用途與收取準則。

很多人喜歡社區大樓的便利,卻又對每月繳交高額的管理費感到心痛,覺得是一筆「多出來的開銷」。大家幾乎都聽過管理費帳目不明,甚至遭到侵占的事件,導致不少民眾對管理費抱有懷疑與負面的看法。

究竟公寓大廈的管理費該怎麼收取才恰當?又該如何運用,才能真正合乎社區利益? 

管理費≠公共基金 用途及來源皆不同

台灣物業管理專家、同時身兼專業物管講師的景文物業管理機構董事長郭紀子表示,要了解管理費該怎麼收,首先要釐清管理費的性質與法定的用途。

所謂的管理費,是根據《公寓大廈管理條例》和內政部制定的《公寓大廈規約範本》而來,收取的目的在於維護和管理公寓大廈的「共用部分」與「約定共用部分」,只要是集合式住宅,且依法設立管理組織,住戶都有義務繳納管理費,規範的對象並不只限於大樓

不過,在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈,政府並未強制設立管理組織,因此大多數公寓和舊華廈都未收取管理費。

郭紀子進一步解釋,民間慣稱的管理費,實際上又細分成兩個部分:第一部分在《公寓大廈規約範本》裡也稱作「管理費」,主要用於社區的日常管理維護,像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員,或支付機電保養費、行政雜支等;第二個部分則稱為「公共基金」,主要用於大型或緊急的修繕,平時不能隨意動用。(註)

「管理費」的財源主要來自每月向住戶收取的費用,一般計算方式是以建物登記面積(坪數)乘上單坪費用,再加上定額的車位清潔費。其他財源還包括管理費的孳息,以及社區的零星收入,像是公共設施使用費、裝潢清潔費、生活服務盈餘、廣告收入等。

而「公共基金」的財源則有以下4種:①建築物起造人(建商)按照工程造價的一定比例或金額提撥至公庫,並於公設點交後,由公庫撥付給管理委員會;②按照區分所有權人會議決議,於管理費之外另行收繳;③每年管理費有結餘時,經過區分所有權人會議決議,將金額撥入;④公共基金的孳息。

管理費要「量出為入」公共基金應做長期規劃

那麼管理費到底應該收多少?郭紀子建議「量出為入」,也就是先列出財務收支估算表,並以「收支平衡」為原則,來決定要收多少管理費,每月僅須保留一點結餘,用以應付臨時的支出即可,不需要積存太多餘額。

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