編按：許多首購族買下才發現：公設比灌水、梯戶比擁擠、格局卡樑卡柱，學區與機能也不如廣告。其實「好房子」有跡可循，幾個關鍵指標決定保值與轉手。這份買房指南由資深顧問以20年實戰彙整，帶你一眼辨識出好的標的。
平常跟女性朋友聊天時，常常聽到她們心目中的好男人，有幾種共通的特點，例如外表乾淨清爽、上進、體貼、負責任、喜歡小孩等。大家的共識是，如果生活中能遇到這樣的男人，不用懷疑，直接就可以嫁了。好房子其實也一樣，只要具備幾種特點，買下去絕對不會後悔。以下阿宅顧問依據過去20年的實務經驗，幫大家整理出好房子的8種特點，一起看看囉！
1.產品規劃同質
房子規劃時，通常希望產品有同質性，同一樓層，坪數不要差異太大。例如，同一棟大樓裡，最好不要出現套房和大坪數住宅在同一層的狀況。
坪數大小代表著不同的客層和需求。買大坪數和小坪數住戶的生活習性、作息時間和對社區管理的需求會截然不同。
當客層差異過大，容易導致彼此生活習慣不同，造成管理和居住上的摩擦。選擇規劃坪數相近的規畫，能確保鄰居的需求與生活模式相近，提升居住品質。
2.公設比適中，坪效高
公設比過高，代表你可能花了很多錢買到不實用的空間。好的公設，是將空間用在有效率的地方，提升社區的居住品質，不是蓋出一堆浪費錢的虛坪。
買房時應檢視公設比是否合理？公設比應在合理的範圍內（大樓30%~35%），並且公共設施都是有意義且實用的（例如：健身房、交誼廳、包裹收發室等）。
3.梯戶比合理
梯戶比指電梯與每層住戶數之比例，計算方式為「電梯數 ： 每層戶數」， 1部電梯/單層4戶，梯戶比為1：4；2部電梯／單層6戶，梯戶比為1：3。
梯戶比越低，代表每部電梯服務的戶數越少，電梯的使用效率越高。一般建議梯戶比至少1：3或1：4較佳。
評估電梯比例是否足夠，除了看每層梯戶比，也要看總電梯數。同樣梯戶比，電梯支數較少者，等待時間也必然較長。
如梯戶比同樣1：3，2部電梯／單層6戶的社區，因為多出一支電梯可以使用，相對還是比1部電梯／單層3戶的社區來的方便
電梯比例不足，在上班或下班的尖峰時段，會花費大量時間等待電梯，嚴重影響通勤效率和居住體驗。梯戶比合理，是確保住戶進出方便的關鍵。
4.室內格局佳
好的格局能讓錢花在實際的居住空間上，坪效高，住起來舒適又健康。室內沒有多餘的走道浪費空間、衛浴有對外窗、柱子設計在外部。
走道越多，使用效率就越差。衛浴有對外窗能避免潮濕、發霉；柱子在外面則能增加室內使用面積，更好規劃。。
5.周邊無重大嫌惡設施
房子的周邊環境，不應有明顯影響居住品質或房價的設施。例如：高壓電塔、垃圾場、焚化爐、殯儀館、福地（墳墓）、特種行業場所等。
嫌惡設施不僅影響生活品質（異味、噪音、心理壓力），更會影響房屋的增值潛力。銀行對於周邊的房屋，放貸金額也會受影響，影響未來轉手性。
6.具備基本生活機能
房子周邊必須具備基本的「食衣住行育樂」機能，例如：學校（學區）、市場／超市、公車站／捷運站。
即使房價便宜，如果每天生活採買和通勤都極度不便，時間和金錢的生活成本將會大大增加。完善的生活機能是支撐房價最穩固的基礎。
7.社區運作正常
一個經費充足、運作正常的社區，才能確保居住品質不會隨著時間快速下降，讓房價能維持一定水準。
如果管理費收取不足，或者管委會運作狀況不佳，大樓外牆磁磚可能剝落，電梯等公設可能損壞無法修理，這都會影響整個社區的價值。
看房時可以透過張貼在公佈欄的社區財務報表，了解社區的管理費收支狀況及餘額，並觀察大樓的外觀、電梯、公共設施是否乾淨且正常修繕。
8.避開投資客社區
買房時要留意以小坪數為主且戶數超多的社區。這類社區可能有很高比例，被投資客買去做出租用途。
投資客為主的社區，租客流動率高，對社區的向心力較低，如果遇到一些不良租客，更可能影響社區安寧、清潔與管理。影響真正自住者的生活品質。
本文經授權轉載自阿宅地產顧問（原標題：好房子有8種特點！全中就可以安心買了！） （相關報導： 夫妻間免贈與稅就直接送？稅務局曝1情況多課這筆稅！逾期沒申報恐罰1萬5元 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／梁溶珈
