在我的書中有提到，買房時有一個超重要的核心問題，是所有初學者都關心的：「如何買房不買貴？」其實，只要掌握以下三個重點，你也可以像專家一樣，買房時不當冤大頭。
第一、善用政府實價登錄，掌握「真實」行情
要判斷一間房子的價格是否合理，最可靠的依據，絕對不是銷售人員的口頭說法，而是政府的「實價登錄」網站。當然，銷售人員可能會用各種說法，讓你對實價登錄的正確性產生質疑。但內政部實價登錄是唯一官方資料，更重要的是，銀行也依此進行放款。而目前買房關鍵，其實是貸款銀行說了算，銀行最大！
就算能舉出政府沒揭露的成交資料，因為無公信力，無法排除作價可能，銀行不認，也沒皮條。所以，實價登錄地位終究無可取代。內政部實價登錄價格，還是買房議價時必須參考的最有力武器。要怎麼做呢？
1. 查詢同社區的最新行情
鎖定你想買的社區或同區域屋齡管理等各項條件相近的社區，查詢最近 6 個月到 1 年內的成交紀錄。
這些數據會告訴你，市場上願意為這間房子付出的現況價格是多少。你可以再考慮目前的房市狀況是熱是冷，判斷是否加價。
2. 修正「垂直價差」（樓層高低）
房子的價格會因為樓層高低而有明顯差異，這就是所謂的「垂直價差」：
以大樓產品來看。高樓層通常較貴，因為採光、通風、視野較佳，噪音較小，單價必定高於中低樓層。大樓較低樓層相對比高樓層便宜，容易受街道噪音、車輛廢氣、隱私性差等影響，價格通常便宜一些。
其他，有些特殊樓層，如中繼水箱上下樓層也有影響，但這就是個案狀況了。當在實價登錄找到相似坪數成交紀錄後，你需要將想買的樓層，對照高低樓層的價差，來調整合理價格。
3. 修正「水平價差」（景觀視野）
即使是同一個社區、同一個樓層，價格也會因為視野景觀而有差異，這就是「水平價差」：
面景觀（公園、水岸）較貴，視野開闊、景觀好的戶別，一定比面鄰房、無景觀的戶別貴。面嫌惡設施一定也較便宜，例如面向高架橋的戶別，因為攔腰煞的風水瑕疵，價格則會比較低。透過實價登錄，並針對以上樓層和景觀進行修正，就能得出最貼近市場的「現時合理價」。
第二、 房價相同時，優先選擇「效用更高」物件
在總價相同或單價相近時，你應該選擇能為帶來更多「價值」或「使用效益」的物件。這就是所謂「效用替代性」的邏輯。
1. 區位優先：蛋黃區優於蛋白區
蛋黃區（市中心、交通樞紐）的生活機能、通勤便利性、增值潛力一定遠遠優於蛋白區（郊區、較遠地區）。當一間蛋黃區的房子，和一間蛋白區的房子價格相同時，優先選擇蛋黃區的物件。因為蛋黃區土地價值高、增值與保值性強，未來轉手抗跌性也較高。
2. 屋齡優先：新成屋優於中古屋
新成屋在居住品質、結構安全、管線設備上都優於中古屋。當一間屋齡十幾年的中古屋，和一間全新的新成屋，開價竟然相同時，絕對要選擇新成屋。因為新成屋未來幾年不需要花費大筆修繕費用，且屋齡優勢在未來轉手時，也能降低新買方受屋齡影響的抗性。
第三、最好避開「有裝潢」的物件
許多初學者容易被「精美裝潢」所吸引，認為買了就可以直接入住，省時省力。但從資產與價格的角度來看，這是買貴的最大陷阱。背後的原因是，裝潢只會折舊，不會增值！房地產的價值來自於土地與建物結構，裝潢屬於消耗品。裝潢在交屋後就會開始折舊。你花 200 萬裝潢，五年後 200 萬價值可能只剩一半，甚至更低。
賣方通常會把裝潢成本疊加在房價上，但你買下的其實是被裝潢墊高的虛價。沒幾年就折舊光了。所以，帶裝潢的物件不是不好，只是從不買貴的角度，可以有更好的選擇。如果選擇屋況乾淨的裸屋，將裝潢的預算分開，自己設計規劃。這樣你花的每一分錢都是為自己量身打造，且能避免用高價去承接自己不喜歡的裝潢。
最後做個總結，買房不買貴的秘訣，就在保持理性。用數據（實價登錄）來判斷基礎價格，用效用(區位和屋齡)來選擇資產價值，最後避開虛價（裝潢），這樣你就能穩穩地買到一間價格合理的優質好房。
本文經授權轉載自阿宅地產顧問（原標題：簡單掌握三大重點，讓你買房不買貴！） （相關報導： 買屋齡幾年的房子最好？專家曝1屋齡區間潛力大！20年有望增值破千萬 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／梁溶珈
