謝明瑞 的所有文章

台灣彰化有八卦山，新北市有「八掛山」，前者是有名的遊覽聖地；後者則是著名的爛尾樓地區，屬性雖不同，但因時空轉變而逐漸走下坡的行情則無二致。一、前言「八卦山」位於台灣彰化市東方之卦山里轄內，屬八卦台地西北丘陵，海拔雖不滿百（97公尺），但早期甚受重視；1836年，在地方士紳的建議下建了「定軍山寨」，爾後改名為「定軍山」，主要是作為彰化縣城之守軍扼要，因而有「......

在房地產市場中，人口與房市供需為正向關係，地區的人口數愈多，對房市的需求愈大，並可帶動房價上升，故人口紅利是影響房價變化的重要指標；然而，近期的台灣房市中，房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否為房市的利多因素，亦成為爭議的重點，特別是台灣已成為世界最低生育率的國家之一，加上「生不如死」的狀況存在已久，若不考量人口的出生率，也不涉及人口的遷入或移出的變動，則就人口數與房市之間的關聯性而言，人口紅利對房市的影響似早已不復存在，亦即國內人口雖早已呈現下降走勢，唯國內房價依然持續上揚，顯示房價與人口紅利之間的關聯性逐漸產生弱化現象。

2022年上半年，國內房市交投活絡，唯下半年已逐漸呈現反轉現象，前者如台積電議題促使南部房價上揚、新竹房市售價亦全面翻升，後者如升息影響購屋意願、政府打房政策影響房市變化、房市買氣下滑⋯⋯。另外，為因應美國QE政策所帶來的通膨，央行連續推動打房政策，加上升息與疫情因素，不僅讓329及520檔期失色，亦可能對928檔期產生不利影響，對國內房市變動產生重大衝擊，同時也意味著房市由盛而衰的轉折已經開始。另外，綜觀國內外政經環境變化及打房與升息對房市變動的影響，便可發現上半年房價漲幅已緩，下半年之房市反轉為「量縮價平」現象應是難以避免。

在最近幾年中，中國房市危機頻傳，繼恆大集團資不抵債，並申請破產重建之後，中國的爛尾樓事件層出不窮，人民對房市的信心受到壓抵抑，而後又有碧桂園的債券停牌，且中國最大資產管理公司中植集團旗下的中融信託，因投資失利，曝險金額超過台幣1.5兆元。而碧桂圓債券停牌、中融信託逾期兌付、恆大在美申請破產保護…等一連串的房市爆衝，突顯了中國的房市危機必須慎重處理的問題。

2019年4月，中國因為降準、地方債務、房地產泡沫...等對經濟發展之不利現象日愈明顯，且對中國的潛在金融系統性風險產生重大影響，又因中國式的文宣活動大抵對國內政經事務具有隱惡揚善的特性，因此，美國《華爾街日報》(TheWallStreetJournal)在「在中國大陸的金融動物園裡，應該找尋灰犀牛，而不是黑天鵝」(LookforGrayRhinos,NotBlackSwans,inChina’sFinancialZoo)的報導中，即援引中國人民銀行金融穩定局的公告與說明，關注對中國大陸金融穩定構成威脅的部分「灰犀牛」風險，且認為中國大陸金融體系的「灰犀牛」風險，其實大多高於「黑天鵝」風險，亦即華爾街日報以「黑天鵝」與「灰犀牛」為題，示警中國大陸金融穩定風險的不可忽視。

風傳媒2020年6月20日刊登的一篇〈中國最大的「灰犀牛」─房地產〉預測成真，因為就在1年之後，中國大陸果然出現此一大灰犀牛（中國恒大）的踪跡，激起了中國房市的一潭污水，而恒大業務與財務的失控，也讓標普全球（S&PGlobal）於2021年7月26日，將中國恒大及其子公司恒大地產、天基控股等的信用評級從B+調降至B-，且展望為負面；其中，S&P的B級是指信譽較差，近期內支付能力不穩定，有很大風險，而讓許多人的投資血本無歸，喚醒許多購屋人的財富夢幻，而恒大地產因業務經營與財務控管失當，以及政府的袖手旁觀而淪為下市的窘境，並對中國大陸的經濟產生重大影響，被喻為中國版的「雷曼兄弟危機」，《風傳媒》亦因此而有了2022年元月6日的〈中國的灰犀牛已然橫行〉的見證與說明。

青安是指「青年安心」成家貸款方案，其有舊新之分，前者是指2010年12月1日起，依據財政部頒佈之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，由各公股銀行所承辦之「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，至2026年7月31日申請辦理；後者是指2023年8月1日上路後就能申請，且三年內均可申請(2023/8/1～2026/7/31)，也就是政府於大選前所推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」。

2016年5月，蔡英文總統上任以後，成就許多「大事」，如年金改革、兩性平權、設立非體制機構…等，引發許多爭議與民怨，並讓台灣陷入一片無止境的紛亂之中，亦即政府以「轉型正義」之名而行「自我壯大」之實，而其不甚周延的不當改革政策引發「亂」源，再經由政黨網軍以訛亂真的「帶風向」，造成更多的「亂」，而使舉國上下陷入無止境的紛擾，而這也是2019年的代表字為「亂」的主要原因。

台北市長柯文哲上任之後，極力推動無現金支付，公有市場未來也將強制加裝電子支付系統，市府以換約方式，要求市場處轄下公有市場攤商全數加裝電子支付，未加裝者將不得換約；然而，部分攤商認為電子支付在傳統市場的使用率不高，要以強迫方式加裝電子支付並不合理。

2022年，甫拉開新年的序幕，在百業因疫情而受到衝擊之際，恒大地產危機更是餘波盪漾，這隻已然横行中國的大灰犀牛，已對中國大陸的經濟及健全房市政策造成重大的衝擊。

2020年元月，風傳媒的一篇「民進黨的選舉策略-恩庇」引起廣大的回響，事隔年餘，民進黨的用人因恩庇理論的交互應用，更把恩庇-侍從（Patron-ClientRelationship）關係發揮的淋漓盡致，而讓政府推動各項政策不論是否正確？是否為人民所需要？是否合理合宜？是否….？都能得心應手，由這次國內因疫情確診及死亡人數超過萬人及四百人，但卻無任何政務官下台以示負責的真實情境，便可窺之政府的用人哲學，確實與國內最大的政黨大異其趣。

在虛假當道的今天，在政府「打假假更狂」的現代社會，連民調真偽也讓人難以相信的情境下，代表國民黨角逐總統大位的侯友宜市長之民調，是否一如綠色媒體所言-逆轉勝，似也充滿了「似真看似假」的撲朔迷離。民調之不可信，其來有自。

2020年下半年，國內房市續呈不合理的上揚走勢，北台灣房市928檔期之房市表現比去年同期增加四成以上，更創下歷史新高；此外，都會地區的辦公大樓交投活絡，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益的加持，在兩股需求力量的支撐下，商辦、廠辦市場呈現供不應求情形；另方面，工業土地交易量增價揚，低總價之保值型店面交易活絡，主要因台商資金回流，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，國內房市各種超乎行情的交易再三浮現，說明當前國內房市不合理的繁榮現象十分明顯，同時也讓斡旋金問題受到關切。

2019年6月，蔡總統在許多人的疑點重重中獲得黨內初選成功，韓國瑜亦在許多人憂心重重中獲得黨內提名；在執政黨「頭過身便過」的邏輯下，蔡總統已取得連任的基礎，而在野黨則各有山頭，且「頭過身難過」的情況下，面對全國的廣大選民，在2020年元月的總統大選中，執政黨早已定於一尊，在野黨卻仍各有爭議而面臨分裂，若執政黨施政未獲民心，在野黨各方領袖又不能捐棄成見，則現任總統在擁有全國可用資源的加持下，能獲得全民的支持而連任成功嗎?一般人可能難以推斷，但在2020年的總統大選中，蔡英文總統能否連任成功的問題，可由美國的李奇曼與與台灣的吳統雄兩位不同學者的論斷來加以說明。

時序進入8月，距離2021年9月25日舉行中國國民黨第11任主席選舉的日期不到二個月，而為了國民黨未來的長治久安，以不被邊緣化為己任者之問鼎者眾。

小米創辦人雷軍的名言：站在風口上，豬都會飛。

1996年，李登輝競選首屆民選總統時，曾喊出一句膾炙人口的名言，那就是「人民是頭家」，因而獲得超過一半以上的選民認同(54%)，創下民選總統有史以來的最高得票率，同時也讓「人民是政府的頭家」、「人民是總統的頭家」成為每次大選時，總統候選人朗朗上口的政治語言。

2021年上半年，國內房市受疫情及政情所困；前者因COVID19與DELTA病毒的影響，疫苗立而望之，偏何姍姍來遲；後者因疫苗政策不當，造成國內確診及死亡人數偏多，人心惶惶不可終日；由於疫情牽連房市，政情牽動民心，房市一夕翻黑，影響不動產業的發展甚巨，房仲業者因而有暫緩實施房地合一2.0政策的主張。

總統就職二週年才過，520年牛肉政策依然鮮明，但約三年前風光推出，並為政黨打下半壁江山的新青安專案之補救，卻已然消失在政策牛肉的菜單中……一、當前房市變動分析 政府的打房政策影響國內房市去化甚巨，而2026年中東戰爭引發能源危機與通膨隱憂，間接促進房市需求，有關當前的房市變化，可分為下列幾個部分來說明。（一）房市供需失調嚴重2024年以降，在政府的打房政策下......

在歲月的長河中，虎去兔來，在新的一年中，希望在新的房市政策下，能帶給國人新購屋的好彩頭，也希望成家立業不是夢，成功購屋就在新的一年裡，但更希望購房不會成為購屋者的夢囈或夢魘。