謝明瑞觀點：被遺忘的新青安

總統就職二週年才過，520年牛肉政策依然鮮明，但約三年前風光推出，並為政黨打下半壁江山的新青安專案之補救，卻已然消失在政策牛肉的菜單中……

政府的打房政策影響國內房市去化甚巨，而2026年中東戰爭引發能源危機與通膨隱憂，間接促進房市需求，有關當前的房市變化，可分為下列幾個部分來說明。

2024年以降，在政府的打房政策下，國內房市買氣不佳，且有持續探底走勢。根據樂居網的統計，2026年第1季，全台新案月均交易量僅3,431筆，較2025年第4季的4,846筆衰退約3成（-29.20%），更較去年同期5,397筆重挫超過三成（-36.43%）。而當房市需求不振之際，房市供給反而有增無減，2024年9月，國內房市待售新案約12萬6,665戶，至2026年5月，房市供給量已攀升至19萬4,947戶，短短不到兩年，房市供給量數就達近七萬戶（68382戶），增加幅度超過5成（53.91%），不僅房市庫存水位刷新歷史紀錄，且房市供給大於需求的失衡現象嚴重，對房市的後續發展相對不利。蓋因供給增速明顯超越需求，一旦未來景氣循環、股市表現或就業市場出現波動，建商的資金壓力也將逐步浮現，而當房市進入「買方市場」時，整體市場動能偏弱，建商降價求售的壓力也會逐步增大。

在台灣經濟發展的過程中，股市與房市之間有密切的連動關係，咸認為「股市是房市的領先指標」，只要股市大漲，房市必然也會上升；反之，當股市崩跌時，房市買氣也會跟著降溫。唯2020年疫情爆發後，股市與房市的聯動關係已經出現很大的變化，而其真正的轉折點則在2022年，美國正式結束為因應疫情而實施的量化寬鬆（QE）政策，且隨著量化寬鬆的退場與通膨升溫，聯準會採取了一系列的貨幣緊縮與常態化措施如同時啟動升息循環；同段時間內，政府也開始陸續祭出打炒房政策，包括平均地權條例修法等，特別是2024年央行祭出史上最重打炒房限貸令，市場從資金為王進入風險控管時代。

另外，造成股、房市變動趨勢不一致的主要影響因素很多，如房地產受政府房市政策影響甚大，央行政策與銀行放貸條件變動即會影響房市需求；又如房價基期已經太高，在購屋門檻不斷墊高下，即使股市賺錢，也未必能立刻轉化成購屋能力；以及房地產的流動性不如股市，當股市行情好、資金操作更靈活，很多資產客寧願把錢留在股市，而不願積極追價買房，投資房地產的心態明顯保守，而這也讓房市與股市脫勾現象更為明顯。 （相關報導： 王鳳生觀點：當人民不再相信未來─520談話背後的少子化困境 ｜ 更多文章 ）

一般而言，在房地產市場交易中，購屋人所關注的問題是何時才是最佳進駐點，唯研判房地產的購買時機不能只看「房價」高低，而需全盤考量，蓋因房價通常是景氣的落後指標。實務上，通常會將指標拆解為領先指標（未來趨勢）、同時指標（當下熱度），以及負擔面指標（購屋者財務）三大構面，並以此通盤交叉驗證「現在是不是進場好時機」。根據國立中央大學台灣經濟發展研究中心發佈的消費者信心指數（Consumer Confidence Index, CCI），以及其與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標資料，2026年3月調查結果為89.5點，不僅創下近半年新低，也是該指標自2020年統計以來的第三低紀錄，顯示當前消費者對房市的信心仍在悲觀低檔盤旋。但隨著央行2026年第一季末微幅鬆綁信用管制，以及戰爭帶來的房地產保值觀念，市場信心逐漸復甦，後續房市也頗有觸底回溫的跡象。

2026年5月20日是總統就職二週年紀念日，政府依例推出「520政策牛肉」清單，而以半導體、機器人、軍工航太、生技醫療四大族群受惠程度最高。亦即在執政兩周年的政策牛肉清單中，主要是聚焦科技業帶動中小微企業升級轉型計畫，持續發展AI、機器人，打造產業生態系，並加強社會福利、生醫長照及國防安全，唯獨對於大選前半年政府大力推動，並成為政黨獲得政權主要助力，目前卻已千瘡百孔的新青安之後續補救政策未發一語，對房市的不利衝擊亦無任何補救措施，簡述如下。

基本上，新青安專案是為大選而生的選舉操作，蓋因在政治與選舉策略上，2023年推出的新青安專案確實扮演了極為關鍵的角色，斯時，執政黨面對在野黨（柯文哲主打社宅與稅制、侯友宜則提出555免頭期款方案）的強力夾擊下，政府以其執政優勢展現了極高的行政效率。2023年7月13日，行政院院會火速拍板通過「新青安專案」，同年 8 月 1 日，政策正式實施。亦即新青安專案從通過到正式上路僅有兩個星期（扣除週六與週日），短短不到半個月，且距離大選僅剩半年。這種「選前大撒幣、利息政府貼」的做法，在當時被強烈批評為典型的「選舉買票」與「政策性買票」。政府避開了需要長期規劃、進度緩慢的「社會住宅興建」與「囤房稅制改革」，直接選擇了讓民眾「最快有感」的補貼政策。

2023年8月，新青安專案倉促成軍並積極推動以後，因為政策未通盤推演，雖助選有功，但在大選過後即帶來嚴重的後果，這種為了短期選舉利益、缺乏通盤房地產市場推演的政策，在大選結束後，後遺症迅速現形漫延，並逐漸演變成一場難以收拾的「房市亂象」，舉其較為人民所詬病的項目如助長房價高漲（即政府用納稅人的錢貼補利息，等同由國家出面幫房市撐盤、背書。買盤蜂擁而出，並讓建商與屋主瘋狂抬價，新青安減免的利息，遠遠趕不上房價暴漲的幅度）、淪為炒房工具（如建商以極低的門檻吸引了大量投機客，衍生出人頭戶申貸、貸後轉租…等違規亂象），以及引發限貸令與金融斷頭（如2024 年中，由於民眾瘋狂搶貸，銀行法第 72-2 條的房貸放款水位集體逼近滿水位，政府不得不緊急祭出「限貸令」與「自住切結書」）等亂象，都是引發不動產不景氣的重要因素。

大體而言，新青安政策正式推動約三年，並已引發大量年輕族群加入購屋的行列，然而，擁有住房的喜悅僅是短暫，隨著購屋族的寬限期陸續到期，市場開始浮現房貸壓力警訊。根據台灣房屋統計，2025年第二季，全國住宅貸款催收金額在達80.72億元，創近四年新高，第三季雖略降至67.76億元，但仍較去年同期大增15.37億元，年增幅將近三成（29.3%），反映房貸逾期後轉入催收的案件明顯增加。 （相關報導： 王鳳生觀點：當人民不再相信未來─520談話背後的少子化困境 ｜ 更多文章 ）

在住宅貸款的催收過程中，一般包括「逾期放款」與「催收款項」，前者是指房貸本息超過3個月未繳，而若超過6個月仍未清償，就會轉列為「催收款項」。另外，在最近幾年中，金融機構的催收金額自2024年第四季開始快速攀升，顯示政府推動新青安專案的房市熱潮期間，部分以高槓桿進場的購屋族，在寬限期結束，利率升高與資金壓力逐一增加後，開始面臨沉重的還款壓力。特別是2025年第二季以後，不動產的催收金額一路攀升至最高點，第三季雖略見降溫，唯催收的腳步並未趨緩，顯示央行第七波信用管制與房市降溫後，高槓桿交易已逐步減少，市場風險也獲得部分抑制。

若進一步觀察各縣市表現，2025年第三季催收金額最高的是台北市，達18.8億元，其次為新北市15.13億元。唯若以年增幅來看，則以台中市暴增四成以上（43.78%）居冠，桃園市也增加將近四成（38.74%），成為房貸風險升溫最快的兩大區域。隨著銀行放貸趨嚴、利率走升，加上市場買氣降溫，部分財務體質較弱的購屋族開始面臨繳款壓力。若經銀行催收後仍無法改善，甚至可能進入法拍程序，而法拍價格通常低於市場行情，購屋人恐面臨資產大幅縮水風險。

在520政策牛肉清單中，以半導體、機器人、軍工航太、生技醫療四大族群受惠程度最高，涵蓋逾千億元預算計畫，加速中小微企業及傳統產業升級轉型，並讓科技產業帶動傳統產業，讓國家發展進一步落實百工百業，同時有長照3.0等民生政策及提高國防預算等施政方向。唯在520的政策牛肉清單中，完全忽略了昔年為執政者助選有功，目前卻已百病叢生的新青安專案，也凸顯選舉仍是當前政府決策的最主要考量因素。

在長年執政下，媒體國有化已成趨勢，僅有部分媒體願善盡其責，其中，「風傳媒」為國內知名的網路媒體，其本著人民對國家房市政策內容應有知的權利而屢屢提出建言，因而在政府提出新青安專案時，為顧及社會責任而善盡其責，曾多次引用學者專家如不動產專欄作家謝明瑞等人之意見，提醒政府及人民對新青安可能產生的弊病，評論的主要內容包括新青安專案是充滿政治算計的「選舉買票」、為高房價的「超級推手」、在預期心理下引發了嚴重的市場恐慌性買盤族（Fear Of Missing Out, FOMO）、年輕人「買得起、付不起」的甜蜜陷阱（愛麗絲現象，ALICE，Asset Limited, Income Constrained, Employed，意指資產有限、收入有限、有工作，但無法負擔基本必需品的中下階層）、寬限期結束與利率補貼到期的「斷頭潮預警」，以及政策缺乏通盤推演，引發「因果輪迴」的房市亂象等。

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.2026年2月底，美國挑起中東戰事，隨即掀起全球能源危機，促使國人看壞整體經濟，對房市發展亦偏向保守，而通貨膨脹與房屋保值相互連結，也讓房市利空有逐步鈍化現象，對當前不甚景氣的房市亦是一項利多。

2.政府打房政策影響國內房市去化，而中東戰爭引發能源危機與通膨憂慮，間接促進房市需求，而影響當前房市變化的主要因素包括房市供需失調嚴重、房市與股市脫勾、消費者購屋信心下降，以及戰爭促使房市需求增加…等。

3.2026年五月，政府依例推出「520政策牛肉」清單包括半導體、機器人、軍工航太、生技醫療等，唯對目前卻已千瘡百孔的新青安之不利衝擊亦無任何補救措施，主要內容包括為大選而推出的新青安專案、大選之後的房市亂象、新青安與房貸催收嚴重、選後即被遺忘的新青安、房價與國家發展困境，以及少數媒體如風傳媒已善盡社會告知責任等。 （相關報導： 王鳳生觀點：當人民不再相信未來─520談話背後的少子化困境 ｜ 更多文章 ）

＊作者為房地產專欄作家。