2020年下半年，國內房市續呈不合理的上揚走勢，北台灣房市928檔期之房市表現比去年同期增加四成以上，更創下歷史新高；此外，都會地區的辦公大樓交投活絡，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益的加持，在兩股需求力量的支撐下，商辦、廠辦市場呈現供不應求情形；另方面，工業土地交易量增價揚，低總價之保值型店面交易活絡，主要因台商資金回流，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，國內房市各種超乎行情的交易再三浮現，說明當前國內房市不合理的繁榮現象十分明顯，同時也讓斡旋金問題受到關切。
「斡旋金」是當前房地產交易市場上的經常用語，又稱「議價保證金」或「出價保證金」，其是指當買方出現對房地產標的物產生興趣而要求議價時，在仲介業者的要求下，買方所需支付的一筆費用；雖然在房市交易上並無斡旋金的法令規定，但卻是點燃房市交易的重要火種，特別是在房地產交投活絡之際，若缺少斡旋金的運用，則仲介業者對於如何促成雙方交易協議便會缺少意願，或顯得意興闌珊；另外，斡旋金的設置雖對房市交易有利，但其所引發的爭議有時難以克服，亦成為房市交易中的重要亂源之一。
從行為經濟學的觀點，消費者的消費或投資行為通常是在有限理性的決策模式下行成的，而人類的不理性行為大抵是由情緒因子所操控，如預期心態所造成的羊群效應(Herd behavior)或花車遊行效應(Bandwagon effect)，造成國內房市交易量價不合理的上揚，因此，在所得偏低、餘屋偏高、人口紅利不再、人口老化嚴重…等不利房市發展的情況下，國內房市交易量價依然持續上升，造成房市的非理性繁榮現象，同時也造成仲介市場的紊亂，蓋因在房市呈現不理性繁榮之際，仲介業者為了促使買賣雙方快速成交，在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂，若再加上不肖業者與律師事務所結合所造成的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。
斡旋金與要約承諾書
一般而言，仲介業者為了達成買賣雙方同意並成交之目的，其在初期的運作中，通常會採取支付斡旋金與簽署要約書的做法，先將潛在購屋人以契約予以綁定，從而增加交易成功的機會，並以獲取仲介利益為主要目的，說明如下述。
依行政院公平交易委員會之決議，斡旋金是指當買方與賣方欲購買的價金有一段差距，由買方給付仲介人一筆費用，由其代理買方向賣方議價之制度，而房仲業者以此檢驗買方之誠意，並避免買方反悔，而由買方交付一定數額之金錢或代替物。
另外，根據行政院消費者保護會的規範，所謂斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方對某間房屋有偏好，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都屬於「斡旋金」。
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在不動產交易過程中，仲介業者要求買方所先支付的斡旋金，其實就是房屋交易市場中的「議價保證金」，買方透過斡旋金表現其購買的誠意，當賣方承諾該出價條件時，斡旋金即轉為定金，視為買賣價金之一部分。因此，「斡旋金」在房市交易中扮演著相當重要，但卻又備受爭議的角色。主要因「斡旋金」制度並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產龐大的交易金額，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，唯若發生爭議，仍必須透過司法判決獲得救濟。
房市交易的要約承諾書簡稱為要約書，依行政院消費者保護會的規範，所謂要約書是指買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
由於不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮，為此，內政部的要約書因應而生，而要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負有履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。因為根據民法第154條規定，「契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約」。
斡旋金的問題
在房市交易市場中，買賣雙方為了表現購屋與賣屋誠意，不論是斡旋金或是要約書，都是購屋人經由房仲業者購屋時所必須經過的過程，唯這種看似安全無虞的設計，一旦實際進入交易過程時，便可能產生許多問陷阱，且暗藏無法收回的危機等問題，而這也是買賣雙方在房地產交易前所必須考量的因素。
依現行房市交易模式，當潛在購屋人與屋主簽下斡旋金時，則在斡旋金轉為定金前，仲介可以無條件退還買家全額款項；但一旦斡旋金轉為定金後，表示購屋契約成立，如果違約不買或是不賣，這定金就等同違約金，而購屋人為了保有其斡旋金額，可能會暫時停止尋找其他標的物，買方付了斡旋金等同簽訂「專任約」的賣家，因為在簽委託買賣時，屋主事先都會勾選「斡旋只要收到底價，自動轉為定金」的條款，亦即只要買方同意簽下斡旋書，而且價格有達到屋主底價，那麼這份合約就已經即時生效，如果賣家反悔，視同違約，就得賠償違約金，因此，買方支付斡旋金可視為是對該房地產交易的綁約行為。
一般而言，仲介業者以達成買賣雙方成交，並獲取仲介費用為目的，是一種純粹以服務獲取利潤為目的的行業，從售屋前的引導介紹到售屋後的屋況維護與保障之諮詢，理應都是其應有的服務範圍，唯大多數的仲介業者都是在完成成交目的，並獲得仲介利潤後，便停止了所有的服務，更甚者則是沒有斡旋金就沒有後續服務的做法，特別是在房市交投活絡時期，潛在購屋人若沒有交付斡旋金，仲介業者幾乎就沒有後續服務的動力，蓋因交易成功可獲得高額仲介費用，交易不成功，亦可利用各種方法留下斡旋金，而這也讓斡旋金成為仲介業者獲利的保證。
買方請求仲介人代其議價而支付斡旋金，此為委任事物之處理，仲介者請求買方預付必要費用，爾後，仲介者即成為買方交付定金之代理人，故於斡旋成功時，即代買方交付定金，買賣雙方之買賣契約即成立，而當事人之間則適用其買賣契約約定之效力，且亦適用解約定金之效力。唯房市交易中，仲介業者素質高低不同，正牌與雜牌房仲業者相互交疊，不肖業者充斥其間，造成購屋的許多糾紛，如以斡旋金已轉為定金，或已付給賣方定金為由，拒不退回斡旋金，亦即斡旋金具有無法取回的風險。
在房市交易中，當購屋人因交易不成而索回斡旋金時，有些無法順利取回，因為有少部分的不肖仲介業者會露出文人流氓本色，以文攻武嚇方式來加以阻止，原本親切熱心服務的業者立刻化為無所不用其極的奸商面目，會談時都有西裝革履的彪形大漢圍繞，其內容及說法與簽約前大相競庭，態度溫和而嚴厲，讓購屋人心存畏懼，且購屋人任何取回斡旋金的要求均無法獲得有效的回復，幾經延宕亦不得其解，一般善良的消費者常因不堪其擾而放棄斡旋金的追討。
一般而言，當購屋人議價不成而欲索回斡旋金時，不肖業者除了以百般理由拒絶退還之外，而且與之連結或聯合的法律事務所之存證信函接踵而來，以相關而不實之法律條文軟硬兼施，若拒不購買就要付出倍於行情的違約金，且相關人員均遭受法令文書恐嚇，因其騷擾的對象不僅是買方的當事人，還包括購屋人的父母親或保證人，雖僅是存證信函，但老人家一般都難以承受法院控訴的驚嚇，而以放棄斡旋金來做為息事寧人的代價，而這樣的恐嚇威脅，通常會讓不肖的房仲業者達到併吞斡旋金或獲得更高的違約金之目的，唯其所引發的人倫悲劇與社會問題不容忽視，因為這些不法商人經由這種非法手段沒收購屋人的斡旋金，當事人敢怒不敢言，報官亦無效，且政府因為無法可管而坐視不法商人的剥削，同時也造成對購屋人及正派仲介業者的傷害。
結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
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2020年下半年，國內房市續呈上揚走勢，房市呈現不合理的繁榮現象，斡旋金成為房市仲介業者要求服務的工具，為了促使買賣雙方快速成交，在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。
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斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金。另外，房市交易的要約承諾書或要約書是指買方不支付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
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在房市交易市場中，「斡旋金」有若交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，主要問題包括斡旋金有助於房地產的成交、斡旋金形成房市交易綁約、斡旋金具有無法取回的風險、斡旋金的爭議與放棄，以及斡旋金所引發的恐嚇擴及親友等。
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房地產交易所需的金額及所須配合的法令很多，買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。
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