陳鴻達觀點:抑制炒房穩定金融─借鏡歐洲總體審慎政策的經驗

2020-10-15 05:50

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台灣在2009年調降遺產稅,使得不少國人將海外資金匯回國內,並投入房地產,結果帶動了一波房地產的漲價潮。(示意圖,林瑞慶攝)

台灣在2009年調降遺產稅,使得不少國人將海外資金匯回國內,並投入房地產,結果帶動了一波房地產的漲價潮。(示意圖,林瑞慶攝)

景氣前景不明朗時,許多人傾向投資不動產,加上低利率環境,往往出現房價與經濟景氣背離的不合理現象。各國央行紛紛端出「總體審慎措施」,限制銀行放貸,以期達到平抑房價,並且降低金融系統性風險。

每當經濟低迷時,各國央行常以低利率政策來刺激景氣,但貨幣政策有時不但無法發揮其預期效果,反而助長了房地產炒作。因為景氣前景不明朗時,許多人更傾向於掌握所謂可保值的不動產。若加上低利率環境來減輕炒作成本,往往出現房價與經濟景氣背離的不合理現象。

當房地產上漲時,易使人有理所當然的錯覺,誤以為即使無能力付清房價,也能藉由買進賣出賺一筆。但一旦房價出現反轉,或是利率升高超過持有人負擔而引發房貸違約時,這對銀行將造成不可輕忽的風險。

央行端出措施限制銀行放貸

為了處理這些由個別貸款戶累積起來的風險,各國央行紛紛端出各式各樣的「總體審慎措施」(Macroprudential Policy),對銀行的放貸做些限制。例如規定房貸金額不得超過房價一定成數(LTV),或是房貸金額不得超過貸款人所得的一定倍數(DTI),抑或是貸款人每月還本付息的金額不得超過其所得的一定比例(DSTI)。以期同時達到平抑房價,並且降低金融系統性風險。

雖然賽普勒斯在2003年開始實施貸款成數限制,但歐洲房貸相關總體審慎措施還是在2008年的金融海嘯後,才廣為各國採用,因為必須記取房地產泡沫危害金融穩定的教訓。截至目前為止,歐洲採用貸款成數限制的有19國,採用還本付息不得超過所得一定比例的有10國,採用房貸金額不得超過所得一定倍數的有5國〔見圖1〕。當然有些國家同時兼採數種措施。在全球方面截至2018年,採用LTV的有62個國家,採用DTI的有42個國家。

圖一、圖二、圖三。(銀行家雜誌提供)
圖一、圖二、圖三。(銀行家雜誌提供)

至於這些措施的鬆緊如何拿捏,則視各國的狀況而定〔見圖2〕。例如採用LTV的國家中,最嚴的有到20%,最鬆的有到100%,大部分則在60%到95%。在DTI方面,英國則是要求每家銀行的房貸中,有85%以上的案件其貸款金額不得超過其年所得的4.5倍。也就是說,允許15%的貸款案件可以是例外,不受DTI限制。再以荷蘭為例,該國是針對貸款人的年所得狀況,訂定不同的DSTI,所得越高者越高。並隨每年房市情況做調整,例如所得最高一級者的DSTI在2012年為37%,但到2016年就調降到30%〔見圖3〕。

根據IMF的資料顯示,房價每下跌1%,有LTV的房貸違約增加0.35基準點,但沒有LTV的房貸違約增加1.29基準點。另有研究指出,LTV每提高10%,房價會增加13%。還有一個研究顯示,LTV減少10%,房價會降10%。其他報告指出,房貸成數限制可有效控管房貸規模擴張,減緩系統性金融風險,但若要平抑房市價量,則是租稅措施較為有效。當然影響房市的因素還有很多,例如房屋需求或是外來資金流入,更添加了問題的複雜性。

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