前言
在房地產市場中，人口與房市供需為正向關係，地區的人口數愈多，對房市的需求愈大，並可帶動房價上升，故人口紅利是影響房價變化的重要指標；然而，近期的台灣房市中，房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否為房市的利多因素，亦成為爭議的重點，特別是台灣已成為世界最低生育率的國家之一，加上「生不如死」的狀況存在已久，若不考量人口的出生率，也不涉及人口的遷入或移出的變動，則就人口數與房市之間的關聯性而言，人口紅利對房市的影響似早已不復存在，亦即國內人口雖早已呈現下降走勢，唯國內房價依然持續上揚，顯示房價與人口紅利之間的關聯性逐漸產生弱化現象。
台灣的人口結構變化
一般而言，人口變化與一國的經濟條件及人口政策有關，有關台灣的人口結構變化可分為下列幾個部分來說明。
2024年元月，根據內政部所公布的人口統計，2023年，台灣的人口數為2342萬442人，較2022年增加15萬5802人，此一增長現象也打破了持續三年人口下降的情形，蓋因2020年至2022年的三年中，台灣的總人口數均為下降走勢，其中，又以2021年總人口減少將近二十萬人為最多(185922人)，下降率為-0.79%，次為2022年的-0.47%，再次為2020年的-0.18%，使得台灣的人口下降幾乎已成為常態現象，對國家生產力的提升殊為不利。
在人口統計學中，出生率是指每年每一千人當中的新生人口數。若以出生率的高低或以嬰兒出生數的變化來觀察，2023年的全年新生兒數13萬5571人，相較於2022年新生兒數13萬8986人減少3415人，其出生率下降幅度超過一成(-10.03%)，不僅是最近六年以來人口出生率降幅最大的一年，同時也創下內政部自有統計以來，新生兒人數最低的紀錄。另外，2020年至2021年的年降幅都超過5%，分別是-7.04%與-6.92%，且在最近五年中，國內嬰兒出生數均是下降的走勢，亦是造生國內人口「生不如死」的主要原因，足見當前的人口政策必須適時加以修正，否則未來國家發展堪虞。
在人口的年齡結構中，没有能力或不會從事勞動生產的人口是指15歲以下及65歲以上的人，從事勞動生產的人口是指15至64歲的人，因此，扶養比率的計算式為不會從事勞動生產的人口除以從事勞動生產的人口再乘以100%，亦即《扶養比＝(0～14歲及65歲以上人口／15～64歲人口) X 100》。因此，扶養比率是指從事勞動生產和不會從事勞動生產的人口的比例，此一比率是用來計算勞動人口的壓力，扶養比愈大，壯年人口負擔愈沉重，反之則愈低。.
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2012年，台灣的扶養比逐年上升，依據國家發展委員會的中推估，隨老年人口快速攀升，扶養比亦隨之上升，如2022年為42.2，預估於2060年超過100，並持續上升至2070年之109.1。扶養比越大，表示壯年人口負擔越沉重，對台灣的永續發展相對不利。因此，若進一步考量扶養比的問題，台灣三級人口結構的改變會使國人的生活水準受到影響。
人口紅利與房市
有關人口紅利與房市的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。
從經濟學的觀點，人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。它通常發生在人口轉型時期晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少。當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期，亦可稱為人口紅利期（demographic window）。
人口負擔係數是指非生產人口（兒童與老人）與生產人口（青壯年）的比例稱為人口負擔係數。一般而言，人口負擔系數較低時，對於國家經濟的發展較為有利，這種情形有時稱作人口紅利。另外，人口按年齡粗略分類可分為三組，即少年/兒童(指年齡少於十五歲，屬於不從事生產及需要撫養人士)、青壯年(指年齡由十五至六十四歲，會從事生產及扶養他人)，以及老年(指年齡為六十五歲以上，一般不從事生產，生活依靠積蓄、退休金或子女)，而若少年與老年人口數愈多，則負擔係數愈大，對國家經濟發展相對不利。
2024年元月，根據內政部的2023年人口統計，其總人口數為2342萬442人，較2022年增15萬5802人，雖是台灣三年年來的人口由負成長轉為正成長的紀錄，唯2023年全年新生兒13萬5571人，較2022年減少3415人，再創統計以來的史上新低。台灣總人口數的增加已出現由和緩到負成長的走勢。
在房地產市場中，家戶數增加是總人口減少後，對房市仍會產生利多的主要因素；事實上，少子化的影響必須在人口出生出現轉折，預舘是2030年後，才會相對明顯。因此，儘管人口進入負成長階段，但台灣的家戶數卻是不斷成長，從2016年的856萬戶一路上升，2021年已經突破900萬戶，而戶數增加的原因主要有單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加…等，唯因戶數每年增加約9萬戶，且增幅超過1％，亦即戶數增加率超過人口減少率，而這也使得國人對房市需求增加，亦是總人口數減少，但房價卻仍有所支撐的原因。
台灣少子化日愈嚴重，「生不如死」已是近幾年的常態，台灣總人口數驟降，反應在房價上的卻是越來越高，由於未來台灣人口將逐漸變少，支撐房市的力量將逐漸減弱，在缺少人口紅利的誘因下，對國內房市的需求可能產生重大影響。
大體而言，台灣主力購房年齡層為35歲至50歲之間的青壯年族群，而當人口結構發生重大轉變，扶養比愈來愈高，且當青壯年愈來愈難以承擔扶養義務時，則國人對房市需求也會受到影響。
台灣人口紅利的爭議
有關台灣人口紅利的爭議，可分為下列幾個部分來說明。
一般而言，房地產供需與人口多寡及其遷出入的變動，為影響房價變動的重要因素，人口愈多的地區，其對房地產的需求也愈大，並形成所謂的人口紅利(demographic dividend)；唯在經濟學中，人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應，它通常發生在人口轉型時期晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少，而當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期，而在房地產市場中，人口紅利通常被視為房市的「保證」，唯近期中，國內人口紅利是否對房市去化有利，卻引發爭議。
在房地產交易市場中，人口密集的區域，住宅需求相對較多，其房市支撐力較大，故人口增加被視為是房市利多因素；唯台灣人口目前己進入「生不如死」時期，根據內政部統計，2024年元月出生人數11,023人，雖守住1萬名新生兒 關卡，年增0.69%，但死亡人數接近2萬人(19,464人)，年增9.53%，死亡人數比出生多出8,441人，人口自然增加持續負成長，自2021年元月至2024年元月，連續已超過三年的「生不如死」，亦即台灣人口減少，對房市的交易需求應相對減少，若再加上近期受打炒房、升息、地緣政治風險等影響，人口密集區的房價似乎也出現動搖跡象，亦即人口紅利是否真的存在，以及政府房市政策是否影響人口紅利的認知。
國內的房價所得比偏高，台北市更超過15倍，年輕人無力購屋，因此，高房價當然會影響民眾生養小孩的意願與能力，同時未能擁有房地產也是年輕人不敢生養孩子的原因之一；然而，人口負成長、少子化雖然會對房價有影響，唯只限於某特地區域，如推案量大，規模較大的重劃區，才有可能出現降價求售的情形，唯下降幅度有限，且影響不明顯。
在國際政治中，對等原則又稱互惠原則，是指在國際關係和條約中，一個國家公民或法人從另一國處獲得的優惠、利益、懲罰等，應當以同樣的方式回報。若從人口紅利的觀點，則人口紅利愈高，對房市的需求愈大，緣以多的人口需要更多的房地產品以資因應，唯人口紅利與房價變化已成為非對等原則。根據內政部的統計，2022年底，全台人口最多前五大行政區分別是永和區、蘆洲區、大安區、新興區，以及板橋區，其中，永和區、蘆洲區、板橋區的房價呈現小幅上漲趨勢，年漲幅約在0.4～3.7%之間，唯台北市大安區和高雄市新興區的房價卻呈現不增反跌走勢，且降幅均超過一成，分別是-13.6%與-16.5%。顯然房價的大幅上漲已影響到房市的供需變化，並使人口紅利現象與房市需求脫勾，因而引發人口紅利的爭議。
結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.在房市供需市場中，人口愈多，對房市的需求愈大，故人口紅利是影響房價上升的重要指標，然而，近期的台灣房市之房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否房市的利多因素，亦成為爭議的重點。
2.2015年，台灣的人口結構發生重大變化，包括總人口數減少、嬰兒出生數下降、扶養比增加，以及三級人口結構變動；由於老年人口持續增加，台灣的人口質量有持續弱化的現象，從而影響國人對房市的需求。
3.人口紅利與房價逐漸脫勾，總人口減少，房價卻仍持續上揚，唯2024年的房價已呈現緩升情形，除建議人民宜慎選進駐時期之外，同時希望新政府宜以解決民怨為主要政策，讓少數政府仍可以因為實施對的政策而能為人民所接受。
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