台灣少子化日愈嚴重，「生不如死」已是近幾年的常態，台灣總人口數驟降，反應在房價上的卻是越來越高，由於未來台灣人口將逐漸變少，支撐房市的力量將逐漸減弱，在缺少人口紅利的誘因下，對國內房市的需求可能產生重大影響。
6.人口結構改變影響房市需求
大體而言，台灣主力購房年齡層為35歲至50歲之間的青壯年族群，而當人口結構發生重大轉變，扶養比愈來愈高，且當青壯年愈來愈難以承擔扶養義務時，則國人對房市需求也會受到影響。
台灣人口紅利的爭議
有關台灣人口紅利的爭議，可分為下列幾個部分來說明。
1.人口紅利的定義
一般而言，房地產供需與人口多寡及其遷出入的變動，為影響房價變動的重要因素，人口愈多的地區，其對房地產的需求也愈大，並形成所謂的人口紅利(demographic dividend)；唯在經濟學中，人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應，它通常發生在人口轉型時期晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少，而當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期，而在房地產市場中，人口紅利通常被視為房市的「保證」，唯近期中，國內人口紅利是否對房市去化有利，卻引發爭議。
2.人口紅利影響房市需求
在房地產交易市場中，人口密集的區域，住宅需求相對較多，其房市支撐力較大，故人口增加被視為是房市利多因素；唯台灣人口目前己進入「生不如死」時期，根據內政部統計，2024年元月出生人數11,023人，雖守住1萬名新生兒 關卡，年增0.69%，但死亡人數接近2萬人(19,464人)，年增9.53%，死亡人數比出生多出8,441人，人口自然增加持續負成長，自2021年元月至2024年元月，連續已超過三年的「生不如死」，亦即台灣人口減少，對房市的交易需求應相對減少，若再加上近期受打炒房、升息、地緣政治風險等影響，人口密集區的房價似乎也出現動搖跡象，亦即人口紅利是否真的存在，以及政府房市政策是否影響人口紅利的認知。
3.高房價影響生育率
國內的房價所得比偏高，台北市更超過15倍，年輕人無力購屋，因此，高房價當然會影響民眾生養小孩的意願與能力，同時未能擁有房地產也是年輕人不敢生養孩子的原因之一；然而，人口負成長、少子化雖然會對房價有影響，唯只限於某特地區域，如推案量大，規模較大的重劃區，才有可能出現降價求售的情形，唯下降幅度有限，且影響不明顯。
4.人口紅利與房價變化的非對等原則
在國際政治中，對等原則又稱互惠原則，是指在國際關係和條約中，一個國家公民或法人從另一國處獲得的優惠、利益、懲罰等，應當以同樣的方式回報。若從人口紅利的觀點，則人口紅利愈高，對房市的需求愈大，緣以多的人口需要更多的房地產品以資因應，唯人口紅利與房價變化已成為非對等原則。根據內政部的統計，2022年底，全台人口最多前五大行政區分別是永和區、蘆洲區、大安區、新興區，以及板橋區，其中，永和區、蘆洲區、板橋區的房價呈現小幅上漲趨勢，年漲幅約在0.4～3.7%之間，唯台北市大安區和高雄市新興區的房價卻呈現不增反跌走勢，且降幅均超過一成，分別是-13.6%與-16.5%。顯然房價的大幅上漲已影響到房市的供需變化，並使人口紅利現象與房市需求脫勾，因而引發人口紅利的爭議。
結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.在房市供需市場中，人口愈多，對房市的需求愈大，故人口紅利是影響房價上升的重要指標，然而，近期的台灣房市之房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否房市的利多因素，亦成為爭議的重點。
2.2015年，台灣的人口結構發生重大變化，包括總人口數減少、嬰兒出生數下降、扶養比增加，以及三級人口結構變動；由於老年人口持續增加，台灣的人口質量有持續弱化的現象，從而影響國人對房市的需求。
3.人口紅利與房價逐漸脫勾，總人口減少，房價卻仍持續上揚，唯2024年的房價已呈現緩升情形，除建議人民宜慎選進駐時期之外，同時希望新政府宜以解決民怨為主要政策，讓少數政府仍可以因為實施對的政策而能為人民所接受。
＊作者為不動產專欄作家
