謝明瑞 的所有文章

台灣彰化有八卦山，新北市有「八掛山」，前者是有名的遊覽聖地；後者則是著名的爛尾樓地區，屬性雖不同，但因時空轉變而逐漸走下坡的行情則無二致。一、前言「八卦山」位於台灣彰化市東方之卦山里轄內，屬八卦台地西北丘陵，海拔雖不滿百（97公尺），但早期甚受重視；1836年，在地方士紳的建議下建了「定軍山寨」，爾後改名為「定軍山」，主要是作為彰化縣城之守軍扼要，因而有「......

一.前言2025年10月，輝達在北士科的建廠用地取得陷入僵局，主要因台北市政府與土地地上權持有者新光人壽之間對於「移轉地上權」的權利和條件無法達成共識，雖然北市府已展開協商並提出多項備選方案，新光人壽亦表示願與輝達共商大計，輝達更表示將啟動備案程序，其間的政經關係錯綜複雜，一般人難以想像，特別是政治與經濟是雙生體，二者相互影響，加上台北市前市長柯文哲的京華城......

2025年9月4日，行政院針對新青安房貸作了重大的鬆綁決策，呼應銀行「水龍頭開大一點」，除排除銀行法72-2的不動產放款比率限制之外，並回溯自9月1日生效。政令一出，購屋人一陣歡呼，為政府德政而喝采，股市營建類股亦是一片翻紅，雖只是曇花一現，但因為房市水龍頭確實已「開大了一點」，而事實則是水龍頭「開大了一點點」，唯「這一點」純是為新青安專案的購屋人而設，不是......

當前國內房市四大亂象，分別是新青安、限貸令、爛尾樓，以及大罷免，四者看似獨立事件，實則都與政黨的算計息息相關，因為大選推出新青安，新青安衍生出限貸令，限貸令導致爛尾樓，而大罷免則掩蓋了爛尾樓現象，四者因果輪迴，環環相扣，且都以政治盤算有關，政治與經濟本是孿生體，二者相互影響，唯若重政治而輕經濟，且政府不能即早因應，則潛在爛尾樓風暴一旦產生，其對國內的政經發展......

三年前，我曾在風傳媒發表「台灣房市會發生爛尾樓風暴嗎？」，引發數萬人對國內房市亂相的關注（2022.07.28)，文中說明台灣的「類爛尾樓」愈來愈嚴重，同時呼籲政府應即早提出因應政策，避免爛尾樓事件而遭受不當損失，三年後，台灣的「類爛尾樓」已成為真正的「爛尾樓」，政府若再不重視問題的嚴重性，則「爛尾樓」風爆一旦形成，將使購屋人、社會、國家招受更大的損失。1.......

一.前言2023年8月，政府推動新青安專案政策以後，其相對優渥的購屋條件，帶來一片全民購屋的熱潮，也帶動房市價量齊揚的走勢，導致民怨高漲；爾後，在央行連續七次的打房政策以後，國內房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，若再加上川普政府的對等關稅之衝擊，國內房市交投價量具挫，唯不動產貸款餘額續創新高，且銀行資源仍過度集中於不動產部門，對國內房市的長遠發展相對不利，亦可......

2024年大選的前半年，新青安政策「繃」出爐，其相對優渥的購屋條件，引來人民的一片大聲喝采，除了一般的潛在購屋族大舉進軍房市之外，同時也吸引了一些在學青年及退休老者加入房地產交易的行列，房市交投活絡，價量齊揚，只是一年後，也就是2024年8月，青年對新青安專案的拍手叫好聲已逐漸銷聲匿跡，代之而起的則是悔不當初的嘆息連連，雖政策專案實施至2026年7月31日才會結束，但新青安所帶來的房市買氣已然滑落，光環亦已逐漸式微，短短一年之間便見證了「錯誤的政策比貪污更可怕」的事實，同時也見證了因新青安專案而倉促進入房市之購屋者的美麗與哀愁。

美國講究男女平權，但至今仍沒有產生過女性總統，為什麼？

中國房市的美麗，來自於房價上行對中國的國民所得之貢獻，以及顯示在國際間的經濟表現亮麗，其下行的哀愁，則來自人民所得的流失與精神上的苦難與折磨，二者互為關聯，相互為用，亦如1963年川端康成的小說《美麗與哀愁》中的文子、音子、慶子等三位女主角的悲情故事，除了個性因素影響劇情發展之外，「因果報應」是必然的結果，美麗即是哀愁，哀愁即是美麗，二者有時並沒有界限。一如中國的房價漲跌輪番上陣，價高必然反轉，價跌必然回升，形成房市景氣變動的輪迴，從而影響政府、業者、人民等三個群體的權益，而中國政府則在房價的漲跌中扮演著舉足輕重的主導者角色。

1865年，也就是一百六十年前，英國作家路易斯卡羅的《愛麗絲夢遊仙境》奇幻故事膾炙人口，一如2023年8月，台灣政府所推出的「新青安專案」，其為青年建構購屋夢境之口耳相傳，造就了青年有其屋的夢境，二者均充滿著現實理想與美麗奇幻交疊的奇異風釆，故事曲折，情節引人入勝，唯故事的鋪陳結果頗耐人尋味。

2023年8月，政府於大選前五個月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」計劃，簡稱「新青安專案」，在貸款金額及寬限期增加，以及最低房貸利率的誘因下，吸引大量的潛在購屋者與投機客的進入，房市交投活絡，價量雙漲，不僅讓政府前二年的打房政策功虧一簣，同時也讓所得不足於購屋，卻因新青安專案而倉促進駐房市的年輕人，陷入長期生活困窘的歲月，同時也讓新青安獲得「新青年安非他命」專案的「惡名」，並使那些急於買房卻又不自量力的年輕人成為房奴的夢魘，亦使高房價為民怨之首的爭議再起波瀾。

2019年7月，本人在《高房租VS倒店潮&蟻居化》一文中，曾談到台灣的住房「蟻居化」有愈來愈明顯的情形，事隔五年，也就是2024年上半年，國人居住空間愈來愈小已成為一種難以逆轉的趨勢，也見證了本人當年的建言已成為當前房市變化的另一種事實。

2024年5月20日，中華民國第十六任總統副總統正式就職，國人在祝福台灣國運昌隆的同時，也希望瞭解台灣未來是否會更好，以及居住品質是否會更佳的問題。

在房地產市場中，人口與房市供需為正向關係，地區的人口數愈多，對房市的需求愈大，並可帶動房價上升，故人口紅利是影響房價變化的重要指標；然而，近期的台灣房市中，房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否為房市的利多因素，亦成為爭議的重點，特別是台灣已成為世界最低生育率的國家之一，加上「生不如死」的狀況存在已久，若不考量人口的出生率，也不涉及人口的遷入或移出的變動，則就人口數與房市之間的關聯性而言，人口紅利對房市的影響似早已不復存在，亦即國內人口雖早已呈現下降走勢，唯國內房價依然持續上揚，顯示房價與人口紅利之間的關聯性逐漸產生弱化現象。

距離520新政府上任時間愈來愈近，在看守內閣無法推動政策，新任內閣尚未就任的空窗期，新政府的人事布局及政策應保握新人新政時機，在訂定房市政策時宜重視房價偏高是民怨之首，以及房租上揚亦非全民所願的問題，即早籌謀，蓋因政府若不能解決高房價問題，則房租上揚的問題亦難獲得有效的解決，則僅有四成支持度的新政府的施政將會受到衝擊，因此，解決當前房價與房租雙漲的問題刻不容緩。

青安是指「青年安心」成家貸款方案，其有舊新之分，前者是指2010年12月1日起，依據財政部頒佈之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，由各公股銀行所承辦之「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，至2026年7月31日申請辦理；後者是指2023年8月1日上路後就能申請，且三年內均可申請(2023/8/1～2026/7/31)，也就是政府於大選前所推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」。

青年人無力購屋是社會問題，也是國家問題，唯歷年各政黨均無法對偏高的房價問題提出合理的解決辦法，但每逢選舉，政治人物總是高舉居住正義的大旗，信誓旦旦地將為人民解決居住問題，待其上任後，居住權總是淪為空談，直至下次總統大選時，有關居住正義的問題才會再被品頭論足，只是選舉期間，許多人不經意地打開居住正義的大門，乍然發現這些滿口都是為人民解決居住問題的政治人物，其本身其實都沾滿著難以勝數的居住不正義問題，相對於那些無殼蝸牛，或那些為獲得一席之地而窮其一生之力，都在為其斗居而努力奮戰不懈的人而言，政治人物的夸夸其談，其實是對政治人物神鬼行為的另一種諷刺，原來國內的居住不正義大多來自於政治人物的巧奪豪取。

國內房價偏高是民怨之首，多年以來，人民這樣的抱怨一直沒有停過，唯執政者總是一再拖延，直至大選將屆，各黨候選人都會強調解決房市問題的重要，並把有關房市問題重新品頭論足，但歷年的執政者也一直都沒有解決；若以當前的房市政策為例，執政者當選前的政見中，信誓旦旦所提出的「房市三箭」即將滿八年，國人卻仍不知三箭射在何方?一如更早之前政黨候選人府所提出的「居住正義」房市政見，由「居住正義1」到「居住正義3」，唯國人仍無法感受台灣的居住正義在那裡，幾番蹉跎與歷練之後，國人也逐潮瞭解房市問題難解，除非總統當選人有執行政策的毅力與決心，否則，候選人的政見僅供參考，因此，總統候選人最常見的房市政見是畫餅充飢，餅愈劃愈大，至於是否可行，端賴總統當選人的魄力及其執行團隊的是否努力，奇妙的是國內的執政黨還嚴厲反對在野黨所提出的房市政見，雖然將政見化為政策尚須一段長時間的磨合期，但各黨候選人的房市政見孰可孰不可，應不是由當前的執政者來決定的。

2023年11月10日，在風傳媒的「2024年台灣大選的老少配與藍白合」一篇文章中，作者就已說明由於大小黨的認知不同，老少配不被祝福，若再加上小黨領導人的善變及講話過以尖酸難獲眾望，各黨須即早自作籌謀，果真是在半個月後的最後一場在野黨協商中，大翻車的結局不幸言中，惜這樣的說法少有人可以體會，也見證了學者專家之言亦值得大家參酌，決策者胸有成竹固然甚佳，但未雨綢繆更是必要考量，事業合作如此，婚姻結合如此，政黨合作亦如是。

台灣第16屆總統選舉拉開序幕之後，各黨候選人相繼就位，2023年9月以後，根據各種民調顯示，執政黨的候選人一直保有較高的支持率，且與在野黨的每位候選人的差距都在百分之十以上，各種統計數字均顯示，在野黨的聯合是唯一能獲得執政機會的模式，而在下架民進黨已成為多數國人共識下，過去一黨獨大，現在卻逐漸失去領導地位的國民黨也不得不開始放下身段，積極與成立不滿五年的民眾黨結合，希望能藉由在野黨的合作重返執政之路，而這種「老少配」的選舉合作模式，也讓2024年的台灣總統選舉最受矚目。