商辦3分之2產權歸政府、讓利300億元 台北雙子星營運財務負擔沉重

2018-12-27 21:53

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得標台北雙子星的南海發展,等於將15萬坪雙子星商辦大樓的3分之2產權分配給台北市府,還必須保證支付每坪2602元價格,連同開發期間所須支付的捷運站體共構歸墊費,雙子星未來經營壓力將非常沉重。(資料照,甘岱民攝)

得標台北雙子星的南海發展,等於將15萬坪雙子星商辦大樓的3分之2產權分配給台北市府,還必須保證支付每坪2602元價格,連同開發期間所須支付的捷運站體共構歸墊費,雙子星未來經營壓力將非常沉重。(資料照,甘岱民攝)

由港商南海控股領銜的南海發展,今(27)日在台北雙子星標案中,以C1、D1大樓各66%的權益分配比率,以及每坪2602元的回租租金,在價格標中,獲得90分的評比,擊敗本土團隊藍天宏匯,由於66%的權益分配比率,等於將15萬坪雙子星商辦大樓的3分之2產權分配給台北市府,市府未來將3分之2商辦交由南海發展統籌經營,南海發展還必須保證支付每坪2602元價格,連同雙子星開發期間,所必須支付72億元的捷運站體共構的歸墊費,雙子星未來經營壓力將非常沉重。

南海發展的「台北CITY ONE」團隊,規劃在台北機場捷運A1站所在的C1/D1位址上,興建二座雙子星大樓,預計樓地板面積為15萬坪,其中,商場面積占40%、辦公室占47%、旅館占13%,商場部分將交由南海發展大股東之一的馬來西亞富豪林曉春旗下的柏威年集團營運,旅館則交由萬豪國際集團,辦公室營運由瑞普萊坊管理。工程營造部分將由大陸工程、華熊共同承攬。整體開發時間預估,至少5-6年。

「台北CITY ONE」的外型設計新穎,二棟大樓分別為65樓與53樓,未來外牆部分將大量採用LED帷幕牆,並且將二棟大樓,切割成108個盒子組成,大樓的設計由荷蘭知名建築團隊MVRDV與台灣陳廷杰建築師事務所操刀,MVRDV最為人熟知的作品,就是有全球最美市場之稱的「鹿特丹Markthal」。

南海發展「價格標」整體評分比藍天宏匯高出7.4分

不過,南海發展在最後階段「價格標」,整體評分比藍天宏匯足足高超7.4分,這樣的懸殊差距頗令人震驚。

南海發展「台北CITY ONE」在C1與D1承諾分配給市府的比率,分別為66.4%與66.0%,比藍天宏匯各高出3.4%、3%,保證回租的平均租金2602元,則比藍天宏匯高出102元。

業界分析,台北雙子星建物的總權值,大約是2050億元左右,市府在C1/D1的權益分配比率(簡稱權配比),每增加1個百分點,得標廠商等於是讓出了20億元左右的利益,如果以「價格標」底標75分往上推算,得分82.4分的藍天宏匯,在權配比的競標上,讓出了150億元左右,得分90分的南海發展,則讓出了高達300億元的權益。

業界估建照審核時間至少1年以上

業界估算,「台北CITY ONE」由於在裙樓高度、LED帷幕牆均有突破招標規則與建築規範之處,該團隊雖然樂觀預估8個月到1年可以取得建照,但除非台北市政府全力配合,否則以其前衛設計,審照時間至少在1年以上。

另外,「台北CITY ONE」為了提高建物總權值,將商業空間增加到40%的最上限,為了突破裙樓高度不得超過台北車站48公尺上限,塔樓的16-18樓以下,也設計為商業空間,由於國內的百貨業10樓以上的集客能力即明顯下降,未來超過10樓的商場在招商經營上恐相對困難。

南海發展不僅在雙子星完工後,將讓出高額不動產權益,未來5-6年的開發期間,也將面臨沉重的財務壓力。

總開發成本600億元,自籌、銀行聯貸各半

「台北CITY ONE」的總開發成本為600億元,根據南海控股負責人于品海規劃,南海發展的出資人南海控股與莫頓集團,將會籌措自有資金300億元,另外的300億元將會透過銀行聯貸方式籌資。

根據雙子星招標規則,南海發展獲選為最優申請人,明年3月底以前與市府完成議約後,必須繳納開發成本(約600億元)的3%,即18億元做為履約保證金。未來5-7年的興建期間,除了必須負擔300億元的銀行聯貸利息支出之外,還必須分期償還台北捷運局興建捷運共構站體的72億元開發成本。

根據招標規則,雙子星得標廠商在土地交付時,必須先歸墊72億元的20%,之後再建物工程完成一半與興建至頂樓樓板時,再各歸墊30%,最後取得執照時再支付剩餘的20%。

業界認為,如果以台北雙子星建物的總權值2050億元估算,南海開發在「台北CITY ONE」完工後,僅能分得建物的3分之1產權,換言之,以目前的市價,5-7年完工後僅能分得700億元不到的產權,同時得保證市府擁有的3分之2產權每月租收入達到每坪2602元,完工以前,卻得支付600億元的興建成本,承擔龐大的利息費率與站體共構成本,未來的挑戰不言可喻。

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