柯文哲連任後第一案 雙子星開發案再上演土洋對決 

2018-12-04 08:10

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台北市長柯文哲在九合一大選中驚險連任,其中最重要開發案之一,雙子星開發案位在台北西區國門、投資規模近700億元的捷運聯合開發案,也成為柯市長的「試金石」。(資料照,簡必丞攝)

台北市長柯文哲在九合一大選中驚險連任,其中最重要開發案之一,雙子星開發案位在台北西區國門、投資規模近700億元的捷運聯合開發案,也成為柯市長的「試金石」。(資料照,簡必丞攝)

台北市長柯文哲第二屆市長任期,最重要的一件招商案-台北車站雙子星開發計畫,即將在12月中進行規格評比,這項位在台北西區國門、投資規模近700億元的捷運聯合開發案,本應炙手可熱,但因柯文哲第一屆市長任內,大力「整頓」聯開案,影響廠商投標意願,導致雙子星案,只有藍天宏匯與南海開發2家公司參與投標。麻煩的是,南海開發團隊當中,持股8成的南海控股除了有中資背景,該公司大股東,同時也是南海開發持股2成的柏威年(Pavilion),公司負責人林曉春,先前還捲入馬來西亞前總理納吉的貪污案

但南海控股表示,辦公室雖被搜索,但林曉春並未被調查,他在馬來西亞多項大型建設仍在進行中,事實上,馬國總理馬哈迪到北京訪問時,林曉春還隨行。

柯文哲上任台北市長後,針對郝龍斌與馬英九任內推動聯開案開刀,透過司法仲裁方式,提高台北市政府的權益分配比率,除了指標性的「美河市」之外,其他捷運聯開案件,包括潤泰內湖「交11」、冠德建設的「冠德捷市」等建案,過去幾年也陸續完成和解,日勝生的南港機場聯合開發案合約,也遭到台北市政府撤銷,北市府雖然要爭回了裡子,分回220億元財產,但也重傷了地產業者對於捷運聯合開發案的興趣。

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柯文哲上任台北市長後,對聯開案透過司法仲裁方式,提高台北市政府的權益分配比率,其中以台北捷運新店機廠之聯合開發案,美河市一案最具指標。(資料照,楊子磊攝)

「雙子星明年應該會開工」柯文哲展「護產」決心

柯文哲在捷運聯開案的「護產」決心,讓柯文哲在11月24日「九合一」大選中,殺出一條血路,在順利連任後,柯更需要對外證明,自己身為首都市長的招商能力,已經流標5次的台北車站「雙子星」開發案,則是柯文哲能否「更上層樓」的試金石。

根據雙子星土地開發案的「投資申請案件審查及評選作業原則」,台北市捷運局將該案分為三階段審查,第一階段的資格標預計11月底完成,第二階段的規格標則預計在12月中舉行,完成規格標審查的廠商,在最後階段的「價格標」部分,則將就「土地所有權人最低分配比率」,以及「回租租金」2項指標捉對廝殺。

據了解,位在台北西區國門的雙子星案,土地價值不菲,因此在最後的「價格標」部分,C1與D1兩塊土地,土地所有人(北市府)的權益分配比底標,分別從55%與50%起跳。

防圖利柯市府嚴訂「超額盈餘再分配」條款  多家地產業者選擇缺席

換言之,雙子星未來完成開發後,總面積16萬坪的開發面積,北市府部分大約可以分回近6成的面積(約9.6萬坪),北市府分回6成後,開發商還要承諾以每坪1700元以上的價格回租。為了避免「美河市」圖利建商的歷史重演,柯市府在2016年針對聯開案的權益轉換原則進行大翻修,增訂開發商取得使用執照以前,土地價值增長的「超額盈餘再分配」條款,讓北市府在雙子星聯開案的權力分配上,幾乎已利於不敗之地。相較於北市府在雙子星標案的穩賺不賠,開發商所面臨的風險卻頗高。

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台北市長柯文哲下通過了「超額盈餘再分配」條款,而這讓北市府在雙子星案權力分配上,幾乎已利於不敗之地。圖為捷運蘆洲站聯開宅希望城市,(顏麟宇攝、取自甲山林網站/影像合成:風傳媒)

以雙子星近10萬坪地主權益部分「售後回租」條款為例,2004年底完工的台北101,總面積12.5萬坪,花了將近10年時間,才讓辦公大樓出租率才9成水準,雙子星聯開案完工後,16萬坪的樓地板面積,要花多久的時間,才能到到損益兩平,正考驗開發商的財務能力。

也許是因為柯文哲在第一屆市長任內,大力整肅捷運聯開案,檯面上幾個大的地產業者都吃到了柯P的苦頭,包括潤泰、冠德、富邦、日勝生等具備飯店、商場經營能力的建商,在雙子星標案都選擇缺席,最後參與投標廠商,只剩下藍天宏匯與南海開發2家公司,重演上次雙子星標案的土洋對決局面。

藍天創辦人喊「土生土長的台灣人」

藍天宏匯的主體,係由藍天電腦與宏匯2家公司各出資50%所成立,創辦人許崑泰35年前創立藍天電腦,靠筆電代工起家,但後來投資中國3C連鎖通路「百腦匯」,又投資了成都與西安的群光百貨,馬政府時代成為典型的台商返鄉投資代表,在郝市府任內,曾經參與台北資訊園區(三創園區)的BOT案,雖然敗給了鴻海集團,但後來陸續爭取到新北市政府「新莊國際創新園區暨停車場」、「Au捷運商城暨停車場」與台北市政府「內科之心」等BOT案。

據了解,藍天宏匯先前參與雙子星標案,原本預期將與國揚侯西峰與壽險背景財團競標,為了避免台商的背景遭到抹紅,許崑泰在競標過程始終保持低調,不過,國揚最後放棄投標,先前傳出,曾經找上國內百貨業龍頭微風共同投標的港商南海控股,最後選擇與馬來西亞商柏威年(Pavilion)合組團隊,讓藍天宏匯鬆了一口氣,許崑泰也在投標後召開記者會,對外強調自己是「土生土長的台灣人」。

20181202-創辦人許崑泰35年前創立藍天電腦,靠筆電代工起家,曾爭取過但後來陸續爭取到新北市政府「Au捷運商城暨停車場」與台北市政府「內科之心」等BOT案。圖為內科之心BOT案簽約記者會。(取自104人力銀行網站)
創辦人許崑泰35年前創立藍天電腦,靠筆電代工起家,曾爭取過但後來陸續爭取到新北市政府「Au捷運商城暨停車場」與台北市政府「內科之心」等BOT案。圖為內科之心BOT案簽約記者會。(取自104人力銀行網站)

中國影城為主要營收 地產開發方面光芒較淡

相較於藍天宏匯集團,在台3家上市公司藍天、群光與群光電能,集團年營收1300億元,商業不動產每年獲利57億元,過去10年累積稅後淨利超過600億元,南海開主要出資人「南海控股」,雖然也在香港掛牌上市,但去年總營收僅159億港元(約新台幣636億元),該公司主要營收來源為中國內地的影城收入,地產開發迄今規模較大的業績,僅深圳投資的建案「半島•城邦」,總建築面積約36.2萬坪。

由於南海控股在地產開發與物業管理上,較不具明顯績效,為了強化投資團隊陣容,南海控股與大股東林曉春馬來西亞商柏威年共組團隊,根據媒體報導,林曉春在2018年富比世馬來西亞富豪排行第23名,名下的馬頓集團擁有3家馬來西亞主板上市公司,與馬來西亞最大的商場營運商,其中,位於吉隆坡武吉免登星光大道的柏威年廣場(Pavilion Kuala Lumpur)是馬來西亞規模最大的商場。

20181202-南海控股在產開發與物業管理上,較不具明顯績效,目前主要以中國影城為收入來源。而目前也僅深圳投資的建案「半島•城邦」,總建築面積約36.2萬坪。(取自南海控股網站)
南海控股在產開發與物業管理上,較不具明顯績效,目前主要以中國影城為收入來源。而目前也僅深圳投資的建案「半島•城邦」,總建築面積約36.2萬坪。(取自南海控股網站)

大股東林曉春財力雄厚  但恐受納吉案影響

儘管柏威年在馬來西亞赫赫有名,但林曉春近年的崛起過程,和馬來西亞前總理納吉(Najib Razak)關係密切,今年5月,馬來西亞政權輪替,新政府上台後,大力整肅納吉任內的貪腐案件,林曉春也捲入其中。

根據馬來西亞媒體The Malaysian Insight今年5月19日報導,林曉春及其妻子陳麗雲,在納吉2009年掌權後成為納吉重要企業界友人,林擁有的馬頓集團受委託開發吉隆坡市中心黄金地段,其中包括坐落武吉免登的柏威年豪華公寓。5月17日馬來西亞警方搜索納吉住所,馬來西亞官方僅證實,該公寓所有人擁有「丹斯里」頭銜(此為馬來西亞聯邦榮譽制度的一種稱號),當地媒體披露是富商林曉春,從該公寓起獲72個裝滿現鈔與珠宝的袋子,以及284個愛馬仕手提包,盒上註明有FR Cindy Lim的字眼,據悉,Cindy Lim其實就陳麗雲。

20180518-馬來西亞警方從前總理納吉住處搜出284箱名牌包和名牌手錶等證物。(美聯社)
馬來西亞警方從前總理納吉住處搜出284箱名牌包和名牌手錶等證物。(資料照,美聯社)

根據公開資訊,林曉春夫婦擁有柏威年產業控股的37%股權,同時掌握香港掛牌的南海控股12.85%股權。儘管林曉春個人財力雄厚,但在馬來西亞政權輪替後,林曉春捲入前總理貪瀆案的消息,對於南海開發爭取雙子星標案,難免會有負面影響。

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