雙子星開發案》二家競標團隊都跨過160億財務門檻 但仍要度過長達7年的開發期……

台北西區國門指標案件「雙子星」標案，12月即將進行資格標與價格標審議，目前2家投標廠商的財務條件也逐漸出爐，以台北市政府要求股債比1:3的要求推算，得標廠商至少必須準備160億元以上的自有資金，南海開發的主要出資人南海控股，目前帳面上的淨值為283.4億元，藍天宏匯的2個主要出資股東，藍天電腦與宏匯公司，公司淨值分別為423億與21.1億元，2家競標團隊都跨過了160億元的財務門檻，不過，「雙子星」的開發期間長達7年，如何遴選最優申請人，正考驗台北市政府的智慧。

根據證交所公開資料分析，藍天宏匯的2大股東藍天電腦與宏匯公司，前者是台灣上市公司，淨值為423億元，後者淨值較低僅21.1億元，如果以50:50的加權平均計算，藍天宏匯的淨值加權平均約有222億元，不過，藍天宏匯負責人許崑泰，在台還擁有群光與與群光電能2家上市公司；南海開發由南海控股與馬頓集團組成，出資比率80：20，南海控股的帳面上的淨值為283.4億元，馬頓集團的淨值更高，達400多億元，就財力而言，兩者差距不大。

南海控股負債比高達8成

業界分析，若純粹以財務角度分析，南海開發的主要出資人南海控股，目前的負債比率相對偏高，根據南海控股財報，該公司2017年底之借貸總額為241.6億港幣，集團的資本負債比率為60.64%。不過，上述比率並未考慮到該公司發行可轉債等負債，併計相關負債後，南海控股的負債比率達80%。

不過，該集團近年透過財務槓桿大舉擴張企業版圖，去年南海控股旗下的大地傳播，以33.87億元人民幣的價格，收購橙天嘉禾中國影城，大幅擴增該公司在中國二、三線城市影城的據點數，讓大地傳播在中國的影城市占率達5.4%，穩居全國影院投資管理公司第二名。

長期投資兩岸媒體產業　創辦人政商關係緊密

南海控股雖然沒有顯赫的財務能力，不過，該公司的負責人與股東政商背景仍不容小覷，南海控股創辦人于品海，過去20幾年來，長期投資於兩岸的傳媒與影視文創產業，從最早的香港《明報》，到2000年的傳訊電視投資台灣中天與大地兩個頻道，相關投資雖然讓于品海大賠1億美元，卻也為于累積了政商關係。于品海經營的南海控股，在2015年買下美國的《多維新聞網》，並回港台創辦《多維》雜誌後，又在同年成立《香港01》，某種程度上，也反映出于品海鍾情於兩岸三地的媒體產業投資。

南海控股的政商實力，也反映在該公司的股東結構上，根據該公司財報，中國國務院下轄國資企業「中央滙金」，自2017年起與中國建設銀行共同持有南海控股股權，2018年增加直接間接持有南海控股的股權達10.38%，是于品海以外的第二大股東，第三大股東則是馬來西亞富商林曉春，持股比率為8.03%。 （相關報導： 柯文哲連任後第一案　雙子星開發案再上演土洋對決　 ｜ 更多文章 ）

入股陽信、與桃市府合作　紅綠背景無牴觸

南海控股儘管具備中資背景，但在民進黨執政的今天，並不影響其對台投資，2017年8月，南海控股宣布斥資5億元，參與陽信銀行的私募現金增資，取得陽信2.4%股權，陽信銀行創辦人陳勝宏與薛凌的綠營背景，一度引發外界聯想，當時台灣經濟民主聯合召集人賴中強，曾經質疑不肖官員趕在內閣改組前，核准陽信商營增資案，讓于品海入股陽信商銀，同時質疑于品海的事業發展，與中國太子黨中信集團有很深的關聯。

不過，南海控股的中資背景，並未在台灣社會引發太多討論，于品海的紅色背景，並不影響他與綠營政治人物交往，以入股陽信為例，于先前就表示，陳勝宏是他多年好友。《多維》在今年3月，也與桃園市政府「兩岸事務小組」合辦「新的兩岸關係」論壇，于品海目前最大的夢想，是要在台灣建立一座影視基地。

南海控股人士指出，他們參與陽信銀行的私募現金增資，是經投審會通過，絕無中資疑慮。

財源隱憂　股權轉移成解套方案

由於南海控股占南海開發得出資比率達80%，外界好奇，未來南海開發若順利標下台北雙子星650億元的開發計畫，未來如何籌措相關財源。

根據台北雙子星的「投資申請案件審查及評選作業原則」，雙子星最優申請人成立專案公司，與台北市政府簽訂投資契約後，自簽約日起，至本案驗收完成且結構物保固期屆滿為止，新專案公司原發起人全體對新專案公司之持有股份比率，合計應維持高於已行股份之60%，至營運契約期滿為止，原發起人中合計應維持高於已發行股份之30%。

業界表示，台北雙子星從簽約到驗收，大約需要3年的興建期，專案公司在3年的興建期，大約要壓160億元左右的自有資金，如果以南海控股占南海開發8成的出資比率來看，該公司在興建期大約要籌措130億元左右資金。不過，上述的股權移轉規定，僅能約束南海開發的原始出資股東「南海控股」與「馬頓集團」，南海控股大股東如果進行股權移轉，將南海開發的實質經營權，移轉給第三方，法律上並沒有明文禁止。 

事實上，國內最近幾個外資參與的重大建設，都已發生外資透過境外股權交易，將部分股權移轉給第三方的案例，離岸風電得標商沃旭與wpd達能，最近就傳出境外股權移轉狀況，某種程度上，外資已經透過境外股權交易提前「下車」，將部分獲利了結。

投資前景不理想　16萬坪商業空間西區吃得下？

「雙子星」開發案，除了面臨工期長，自有資金需求較高等不利因素外，北市府針對雙子星聯開案，所開出的權益分配比率與每坪1700元以上的「回租租金」要求，也對得標廠商日後的營運帶來挑戰。

根據雙子星招商顧問仲量聯行的招商文件，雙子星位在機場捷運A1站正上方，擁有絕佳的立地條件，雙子星所在的台北西區，周邊住房率達80%。儘管地點得天獨厚，但台灣未來幾年百貨、飯店等商用不動產投資前景，其實並不理想，16萬坪的商業空間釋出，仍考驗台北西區的胃納量。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，台北地區A級辦公大樓未來幾年需求仍在，但百貨、飯店部分未來幾年成長動能相對遲滯，尤其飯店部分供過於求的情況特別顯著。

徐佳馨表示，以目前台灣百貨商場的市況來看，在網購崛起後，現在百貨業者主要的操作策略，都是透過餐飲、美食街，帶動其他商品銷售，不過，從最近的台北百貨週年慶整體提袋率，並沒有明顯提升，顯示台灣的百貨經營仍受整體經濟環境影響，雙子星所在的台北西區，這幾年拜觀光客增加之賜，西門町與南西商圈人潮有增加趨勢，不過雙子星未來開幕後，商場部分要如何引導人潮從西門町與南西商圈前來消費，對經營團隊是一項挑戰。

在辦公大樓部分，台灣未來2、3年辦公大樓整體需求仍在成長當中，信義計畫區目前辦公大樓的空置率僅4%，辦公大樓的需求，整體台北東區的辦公大樓需求，並且延伸到內科、南軟、汐止等地，雙子星所在的西區，辦公大樓相對較少，加上雙子星位在機捷A1正上方，具備地利之便，不過，10萬坪的招租空間，也考驗未來經營團隊的招租能力。 （相關報導： 柯文哲連任後第一案　雙子星開發案再上演土洋對決　 ｜ 更多文章 ）

在旅館方面，雙子星所在的西門町，目前是飯店業的一級戰區，徐佳馨表示，台灣過去幾年旅館的供給過多，西門地區的飯店房價將對平價，雙子星未來若釋出2萬5千坪左右的旅館空間，未來在經營上挑戰不小。