房市新青安之亂方興未艾，搶貸風波不熄，加之919金龍風暴掀起市場一陣恐慌，房市轉空論述紛飛，所有專家箭指央行第七波限貸為房市由多轉空的殺手。房市趨勢專家李同榮獨排眾議直指：沒有央行七限貸，房市依然走空，主要的三大理由是（一）技術面量先價行（二）房價推到天花板，末升甩尾已到盡頭（三）經濟基本面趨緩轉弱。
房市依然走空三大理由包括：技術面量先價行、末升甩尾已到盡頭、經濟基本面趨緩轉弱
李同榮指出，大家都把房市轉空原因指向央行第七波限貸所引發，其實，市場機制有一定運行軌道，超漲必跌才是房市降溫的主因，早在央行沒有繼續第七波限貸之前，李同榮已經不斷警告：「房市甩尾不會超過一年，房市反轉會出現在今年第四季」。果然，下半年七月開始，房市已經露出疲態，就算沒有央行919第七波打房，房市也會由多轉空。主要理由有三：
（一）技術面量先價行，八、九月交易量轉弱在先：房市在上半年呈現過熱現象，擦鞋童理論效應，在七月開始由熱轉冷，量能萎縮，瘋狂派對結束，量先價行，萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延，市場的萎縮數據才顯現在八、九月，八月份六都交易量月減7.57%，九月份除了高雄未公布以外的五都交易量平均月減7.44%，這些月減量都是七月以來房市已降溫的事實，同時證明與央行919七限貸無關。
（二）三大指標技術面偏空，房市甩尾已到盡頭：房市剛需總價已高到天花板，為了單價拉升，建商將單戶面積也縮到極小化，因此房價開始甩不動、拉不高。事實上，可從建照、使照核發量、與開工量之三大指標的相互關係，證明技術面偏空的道理。
首先，技術面扮演領先指標的建照核發量逐季降低，代表建商信心逐季滑落，只好利用低自備款、零工程款的促銷模式，吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨並製造銷售活絡的假象。
其次，扮演落後指標的使照核發量正逐季增加，大量交屋潮供給量，帶來市場銷售上壓力不斷遞增；而扮演即時指標的開工量也逐季降低，代表建商過去一年銷售率開始走弱。因此，從技術面三大指指標與數據顯示，房市甩尾現象已到了市場盡頭。
（三）經濟基本面趨緩加上政策面不友善：2024下半年全球經濟與台灣經濟趨緩已呈事實，而政策面不友善，520後，政府持續加碼打房不鬆手，警覺性買盤與失望性買盤逐漸進入觀望，而這些基面與政策面利空，仍未包括山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素，所以，處於脆弱的末升段的房市，當然搖搖欲墜。
政策矛盾、亂箭齊發、網內互打，房市最終仍依市場機制軌道運行
李同榮回顧分析，這波房市第六循環走勢，在受到史上最頻繁的政策打房壓力下，房價卻越打越高，從央行施出的四限貸無效，再由財政部出手房地合一税2.0，房價反而被轉嫁上衝後，內政部使出絕招禁止預售轉售，但隨之財政部推新青安政策，打敗前面各部會所有打房政策，最後央行祭出第六、七波限貸與新青安政策對決⋯⋯，整個打房政策矛盾，可謂網內互打、亂箭齊發，但房市降溫還是來自包括「技術面量先價行」、「房價推到天花板，末升甩尾已到盡頭」、「經濟基本面趨緩轉弱」、等三大因素，最終市場由多轉空的主因仍是市場機制使然。
李同榮最後表示，任何政策干預都難以改變基本面的現實與技術面循環軌道，而房市走空絕非政策干預所能控制，政策利空只是在市場末升甩尾段臨門踹上一腳，扮演著最後一根稻草的角色，縱使沒有央行七限貸，市場一樣會由多轉空，差別只是央行第七波打房政策讓空頭提前一個季度來臨。可以確定的是，今年第四季房市會開始鬆動，未來兩年房價跌勢不深，整體房市若無重大地緣政治或金融風暴利空，全台房市平均跌幅約10%上下。然而房市雖說走空但區域表現強弱分明，購屋者也不必過度觀望，房市不致崩盤，只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區，擇優進場，積極議價，就能找到進可攻、退可守的產品。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 台灣房市第四季將轉折走空？專家：房價在高檔經不起政策利空，但難見到崩盤 ｜ 更多文章 ）
責任編輯/周岐原
