月薪5萬可以買總價多少的房子?3條公式算給你看,幫你找到買得起的房產

2023-09-11 10:40
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月薪5萬可以買總價多少的房子?(圖/翻攝自GoogleMaps)
月薪5萬可以買總價多少的房子?(圖/翻攝自GoogleMaps)

根據第一篇教你製作的現金流量表,現在你已經知道了自己每個月有多少自由現金。我會建議,在累積的自由現金已經滿足了半年的生活費水位,也有了足夠支持基本生活開銷的副業收入,這兩道財務防火牆都建立好後,再開始思考買房的事,會是比較安全的狀態。

不過,我自己買第一間房的時候並沒有按照這個步驟!當遇到了低於市場行情的物件,我為了把握機會,還是捏著大腿上了,頭期款更是湊出來的,畢竟買房還是需要一點衝動。所以到底要不要遵循財務安全防線再買房,就看個人取捨了!

要怎麼知道自己究竟可以買多少錢的房子呢?給大家一個基本公式:

平均月收入╳70%=月負債比上限月負債比上限÷3,700╳100萬=可負擔貸款可負擔貸款÷80%=可買的房屋總價

舉例:我的月薪是4萬元,加上年終獎金之後,年收入大約是60萬元,請問可以買多少錢的房子?

答:年收入60萬元,相當於平均月收入5萬元

50,000╳70%=35,000(月負債比上限)

35,000÷3,700╳1,000,000=9,459,459(可負擔貸款)

9,459,459÷80%=11,824,324(可買的房屋總價)

在銀行眼中,我最多可以買1,180萬元左右的房子。

平均月收入

銀行審核還款能力時,看的是「年收入」,所以計算還款能力時,要把公司發放的三節獎金、年終獎金等都加總進去,用實際的年收入除以十二個月,得出平均月收入,才是銀行計算你的月收入負債比的依據。

月負債比上限

銀行評估你的還款能力時,首先會考慮這筆貸款在你每個月收入當中的佔比,一般認為最高不能超過月收入的7成,是銀行許可的月負債比。不過,7成是極限,如果你已經背負其它向銀行融資的信貸、房貸、車貸等,就會佔掉你的部分負債比,銀行核貸給你的成數可能會因此下降。比較保守的銀行,則會將月負債比限制在5成以下。

所以,你的平均月收入乘以70%,就是銀行認可的月負債比上限。

不過呢,大部分人都會建議貸款不要超過收入的1/3,否則負擔可能會太高,像是案例中,實際月薪4萬元卻拿3萬5千元付房貸,會連生活費都不夠。所以實際上,銀行還是會根據個案情況來評估月負債比,不是每個人都以7成來推估。保守起見,你可以把負債比調整為3~5成。

我個人覺得,負債比到底可以佔收入的幾成,每個人條件是不一樣的,所以我並不是很支持「房貸不要超過1/3收入」的論點。

舉例來說,一個月收入3萬元的人,貸款負擔約3成,抓1萬元,只剩下2萬元可用,而2萬元已經接近在外租房的人最低生活開銷水準,當然不能再超過。可是如果一個人月收入是30萬元,就算房貸付掉將近7成,20萬元,你認為剩下10萬元就一定會影響他的生活品質嗎? (相關報導: 住「這縣市」比住台北好?內行秒點頭:生活品質高、環境寬敞又乾淨 更多文章

所以房貸究竟該佔收入多高比例,不是絕對,要根據自己的收入來拿捏。這也是銀行會把最高上限設定到70%的原因,如果一個人月收入100萬元,用70萬元付貸款,並不是不可以。以現在的房價來看,你會發現,要守住月負擔比不超過3成,可以選擇的房子大概也不多了,很高的機率都要拉到4~5成。

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