台商參與中國大陸土地開發 恐面臨五大風險

2020-08-14 16:23

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台商因應國際情勢回流,但中國土地如何處置可謂一大問題,目前最佳解法為以股權方式間界處置,外加搭配交易安全規劃(圖片來源:作者攝影)

台商因應國際情勢回流,但中國土地如何處置可謂一大問題,目前最佳解法為以股權方式間界處置,外加搭配交易安全規劃(圖片來源:作者攝影)

你應該知道的是:台商投資中國大陸已有30年歷史,早年取得的土地,多有被徵收後得到豐厚獲利的案例。然而會計師提醒,相關開發將面對五大風險,台商建議仍以間接處分方式為宜。

由於近期國際情勢變化,跨國供應鏈面臨調整,不少持有土地的台商考慮精簡中國大陸生產基地,台商當年購買的土地周邊,若已都市化,如今大多價值不菲,與建商合作開發土地是常見選擇;即由台商提供土地,當地合作夥伴提供資金、技術及開發資質等合作開發,一旦開發成功,帳上利潤相較直接處分土地高出許多。

但資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良說明,土地開發合作初期需進行土地用途變更審批,過程可能需要繳納巨額土地出讓金及代辦成本,開發方通常也會要求土地進行質押借款,甚至要求先進行土地轉讓。因合作開發往往為時數年,且需與合作方共同承擔開發風險,開發商提供之拆遷補償金及開發完成後分得的不動產或利潤,令台商面臨複雜的稅負議題。

資誠提醒,依據過往經驗,台商參與中國大陸土地開發將面臨以下五個風險:

一,土地用途變更申請成本與時程不易掌握。二,台商是否有能力評估及控制土地開發成本,將影響後續開發利益。三,合作方違約風險,如破產、無法達成建案立項審批、後續因營建成本增加,可能導致追加預算。四,相關稅賦法令不夠明確。五,土地在過程中多需質押借款,若合作案後續因故中斷,公司將陷入漫長法律程序,甚至面臨土地被拍賣。

段士良舉例,某深圳台商為選擇最佳合作夥伴,找了十幾家建商提供合作方案,但各方案幾乎不具可比較性,因此當自身不具備房地產開發相關專業知識,很可能無法掌握相關成本。此外,土地開發動輒數年、開發期間面臨政經變化及合作方違約風險均不可測,一般製造業若無相關背景,恐無法應付後續不可測的狀況。

段士良表示,以合作開發形式,若成功雖可享有不動產開發後利益,但需要花費較長的時間實現獲利,還要承擔土地用途變更成本及開發風險,若真面臨糾紛,當地法律判決可能曠日廢時,不動產可能淪為爛尾樓或被拍賣,若非公司具有不動產開發背景且當地政商關係良好,不建議台商選擇此方式處理土地。段士良強調,以股權形式間接處分不動產,並搭配完整的交易安全規畫,還是台商目前處分土地的最佳方案。


責任編輯/ 周岐原

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