管理費便宜就是賺到?驗屋沒過可以解約嗎?買預售屋6大陷阱一次破解!

2020-08-14 14:40

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預售屋新手六大常見圈套 你中了嗎?(顏麟宇攝)

預售屋新手六大常見圈套 你中了嗎?(顏麟宇攝)

很多民眾喜歡自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋,但是預售屋還沒蓋好看不到房子不免心慌,一不小心就會誤入圈套,像是公設比越低越好、管理費便宜才是王道,驗屋沒過就能不過戶等等,事實上可能跟你想的完全不一樣。

圈套1.公設比低於30%就不會買到虛坪?

大多數民眾買預售屋,由於還看不到成屋時的真正樣貌,都會害怕花大把鈔票買了一堆用不到的公設,因此看房時多會追求低公設比房子,而許多建商也看準民眾心態,常以「公設比低於30%」作為房屋行銷賣點。通常房屋公設比愈高,就代表虛坪(公共面積)多、住戶實坪(私用面積)少,如此看來,公設比愈低的建案,確實會較深得購屋人的心,但其實就實務經驗來看,低公設與坪效(室內坪數)高完全是兩碼回事。

一般來說,所謂的公設包含停車位、電梯、逃生梯、健身房等社區住戶共同持有設施,而建案售出的坪數扣掉公設後,就是實際屋內坪數。消基會房屋委員會召集人張欣民指出,低公設比的房子固然室內坪數較多,但買房子還是得用整體格局來看,若格局不夠方正、畸零空間太多,對住戶來說也是虛坪,根本沒用。而且有些業者還會投機將小公面積登記在主建物面積中,讓公設比看起來較低,大玩數字遊戲,不得不小心提防。

就實務上來說,張欣民也坦言,公設比30%以下的房子在市場上並不常見,而且很有可能基地相對較小,且沒有額外公共設施,民眾若要購買得前得要審慎評估。

低公設比有可能就代表公設規劃相對簡單。(圖/591房屋交易網提供)
低公設比有可能就代表公設規劃相對簡單。(圖/591房屋交易網提供)

圈套2.管理費越便宜就代表賺到嗎?

社區大樓管理費支出在難免,市面上偶爾主打「超低管理費」的預售案,但成屋後弊端可不少,很有可能因為缺乏管理維護經費,不僅無法提供倒垃圾、管制出入人口等服務,常見的掛號、代收包裹也都沒人處理,甚至社區遭小偷也沒有監視器可調閱,當發生公共空間水電與電梯故障意外時,維修保養也會成為一大困難,各種生活便利度與安全性都有很大疑問。

那到底管理費是用在哪?景文物業管理機構董事長郭紀子表示,一般來說,社區管理費主要用來支付像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員等,或支付機電保養費、行政雜支等費用,其中又以人事成本所占的比例最高,其次則為公共水電費用與建築物環境景觀維護等費用,這些都屬於社區每個月的固定支出,一般來說,雙北市新建案每坪管理費大約落在50~60元。

缺乏管理維護經費的社區,生活便利度與安全性都有很大疑問。(圖/591房屋交易網提供)
缺乏管理維護經費的社區,生活便利度與安全性都有很大疑問。(圖/591房屋交易網提供)

圈套3.買房附裝潢、家電 超划算嗎?

建商賣預售屋,常打廣告標榜買房附裝潢、家電,對於民眾而言,除了可以一卡皮箱入住,裝潢費跟房屋價款還能一同貸款,減輕初期壓力,但景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,事情可沒想的那麼簡單,因為有些建商會將這些金額變相灌入房屋總價之中,藉此拉抬建案房價,民眾並非真的賺到便宜,還有可能觸法。

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