爸媽出錢用未成年小孩名字蓋房子，哪一天才算「贈與」？不是申請建照那天

不少父母為了提早替孩子準備房子，可能會自己出錢興建，卻從申請建照開始，就把未成年子女列為房屋起造人。由於建築執照上已經是孩子的名字，不少人可能以為，申請建照那一天就已經完成贈與；也有人認為，只要等到孩子成年後房屋才蓋好，就不再涉及未成年子女的贈與問題。不過，依財政部規定，這類案件認定贈與時間的關鍵並不是申請建築執照，而是房屋建築完成、取得使用執照的日期。即使申請建照時孩子尚未成年，等房子完工時已經成年，只要建屋資金實際由父母負擔，仍可能構成父母以自己資金無償替子女取得財產的贈與行為。

根據財政部稅務入口網說明，如果父母以未成年子女名義作為房屋起造人，申請建築執照後興建房屋，贈與行為發生日應以房屋建築完成、領取使用執照之日認定，而不是申請建築執照的日期。這項認定依據為財政部65年6月5日台財稅第33672號函，目前財政部及國稅局對外說明仍沿用相同原則。換句話說，假設父母在孩子17歲時開始蓋房，並以孩子名義申請建築執照，工程直到孩子19歲才完成並取得使用執照，依上述規定，贈與日會落在19歲取得使用執照的那一天，而不是17歲申請建照時。

如果房屋完工時，子女已經成年，是否就不算贈與？財政部指出，答案仍要看建屋資金由誰負擔。如果申請建築執照時子女尚未成年，但等到房屋建築完成、領取使用執照時已經成年，仍不能單憑年齡變化認定沒有發生贈與。

這類案件會回到實際資金來源認定。如果建屋所需款項實際來自父母，房屋最後卻由子女取得，仍可能屬於父母以自己的資金，無償替子女取得財產，因此涉及贈與稅。如果主張房屋確實由子女以自己的資金興建，是否構成父母贈與，仍須依實際資金來源及個案事實認定。稅務機關也會參考工程合約書、統一發票、匯款紀錄及工程款支付證明等資料，查核建屋資金實際由誰負擔。

如果父母實際花了800萬元蓋房子，是否就代表贈與金額一定是800萬元？答案並不是如此。依《遺產及贈與稅法》第10條規定，遺產及贈與財產價值原則上以贈與時的時價計算，其中房屋價值依房屋評定標準價格認定。因此，父母實際投入多少建材費、人工費或營造工程費，與贈與稅申報時認定的房屋價值並不是相同概念。依現行規定，房屋贈與價值以房屋評定標準價格為準，實際贈與總額仍應依個案資料認定。

目前115年度（2026年）每位贈與人的年度贈與稅免稅額為244萬元。244萬元免稅額是以「贈與人」為計算單位，並非以家庭或受贈子女計算。如果房屋興建資金同時來自父親與母親，仍應分別依兩人的實際出資情形及個案資料，認定各自涉及的贈與金額。 （相關報導： 一年贈與子女1376萬元，贈與稅完全不用繳！「財政部教1招」突破244萬免稅額上限 ｜ 更多文章 ）

同一名父親或母親在同一年度內，不論分幾次贈與、贈與給幾個人，全年贈與總額原則上都只能減除一次244萬元免稅額。如果同一年度贈與財產總值超過免稅額，依財政部規定，原則上應於超過免稅額的贈與行為發生後30日內，向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。以父母出資、用子女名義興建房屋的情況而言，財政部將房屋建築完成、取得使用執照之日認定為贈與日。

這類案件除了涉及贈與稅，也可能同時產生契稅問題。依《契稅條例》及地方稅務機關說明，如果父母支付房屋工程款、建材費等費用，卻以子女名義作為原始起造人，最後由子女取得使用執照，即使過程中沒有另外辦理房屋所有權移轉，仍可能被認定屬於父母將房屋贈與子女。

依現行規定，這類案件的受贈人應於主管建築機關核發使用執照之日起60日內申報贈與契稅。起造人登記在子女名下，並不影響稅務機關依實際出資來源認定是否構成贈與。以未成年子女名義興建房屋來說，最重要的時間點並非申請建照，而是房屋建築完成、取得使用執照的那一天；取得使用執照時即使孩子已成年，只要建屋資金實際來自父母，仍可能構成贈與。至於實際是否需要繳納贈與稅、贈與額如何計算，則須依父母各自出資情形、當年度其他贈與、房屋評定標準價格及實際資金來源等資料綜合認定。 （相關報導： 一年贈與子女1376萬元，贈與稅完全不用繳！「財政部教1招」突破244萬免稅額上限 ｜ 更多文章 ）

參考資料：財政部稅務入口網〈以未成年子女名義起造房屋，是否應課徵贈與稅？〉、財政部65年6月5日台財稅第33672號函、《遺產及贈與稅法》第10條、財政部贈與稅申報相關說明、臺中市政府地方稅務局〈父母出資興建房屋但以子女名義為起造人，應報繳契稅！〉。

本文內容僅供一般資訊參考，相關稅務規定、免稅額與申報方式仍可能依個案情形及法令調整而有所不同，實際課稅與認定結果應以財政部、國稅局及地方稅捐稽徵機關最新公告與審核結果為準；如涉及個人財產移轉或稅務申報，建議另洽主管機關或專業人士確認。