爸媽名下有一間房子，房貸還剩800萬元沒繳完，現在想把房子送給小孩，贈與稅到底要怎麼算？很多人會認為，既然小孩連房貸都一起接手，贈與額應該就是「房子價值減掉800萬元」；也有人以為，只要房子還掛著貸款，國稅局仍會照整間房子的價值課稅。其實兩種算法都不完全正確。依財政部規定，不動產贈與並非按照市場成交價計算，而房貸能否從贈與額中扣除，關鍵在於這筆債務是否確實由受贈子女承擔，並能提出相關履行證明。
爸媽把房子送給小孩，贈與額不是看房屋市價
假設爸媽要送給子女的房子，目前市場行情是2000萬元，申報贈與稅時，贈與額並不是2000萬元。依財政部規定，贈與財產原則上以贈與時的時價計算，其中土地按照公告土地現值或評定標準價格計算，房屋則按照房屋評定標準價格計算。換句話說，一間市場上可能可以賣到2000萬元的房子，土地公告現值加上房屋評定標準價格後，稅法上的贈與價值可能低於2000萬元。
財政部臺北國稅局2026年曾舉例，一筆實際買賣總價1800萬元的房地，土地公告現值與房屋評定標準價格合計只有800萬元。若父親出資購屋並將房屋登記在子女名下，計算贈與額時，是以800萬元的房地現值計算，而不是1800萬元的實際成交價。因此，即使房子還有800萬元貸款，也不能單純拿市場房價扣掉800萬元計算，仍須先確認房地依稅法認定的贈與價值。
房子還欠800萬房貸，可以從贈與額扣掉嗎？
《遺產及贈與稅法》第21條規定，贈與如果附有負擔，由受贈人負擔的部分，可以從贈與額中扣除，這類情況通常稱為「附有負擔的贈與」。財政部說明，可以扣除的負擔必須具有財產價值，而且已經履行，或能夠確保將來會履行。例如贈與財產本身附帶債務，契約中明確載明由受贈人負責償付，並能提出確實履行的證明，符合規定的負擔才可以從贈與總額中扣除。
因此，一間房子雖然還欠銀行800萬元房貸，並不代表申報贈與時一定可以扣除800萬元。國稅局會確認這筆債務是否確實由子女承擔，以及後續是否有實際履行。如果房屋所有權已經從父母名下移轉給子女，但原本貸款仍由父母負責，或無法證明子女確實承擔及履行這筆債務，就不能只因為房屋還有800萬元房貸，認定贈與額可以少算800萬元。即使贈與契約寫明由子女接手房貸，也仍須有相關債務承擔安排、還款紀錄或其他資料，證明子女確實負責償還，才可能符合附有負擔贈與的扣除條件。
房貸800萬符合扣除條件，贈與稅怎麼算？
假設一間房子由父親一人持有，市場行情超過2000萬元，但土地公告現值加上房屋評定標準價格後，依稅法計算的本次贈與總額為1200萬元。這間房屋目前還有800萬元貸款，贈與契約明確約定由兒子承擔，相關債務安排與後續還款資料也能證明兒子確實負責償還。若這800萬元全部符合「附有負擔贈與」的扣除條件，而且父親當年度沒有其他贈與，暫不考慮其他扣除項目，課稅贈與淨額為：1200萬元贈與總額－800萬元扣除額－244萬元免稅額＝156萬元。
依現行規定，每名贈與人每年享有244萬元贈與稅免稅額；2025年1月1日起，課稅贈與淨額2811萬元以下適用10％稅率，因此這個假設案例的贈與稅約為15.6萬元。實際案件仍須依房地公告現值、房屋評定標準價格、符合規定的債務負擔、土地增值稅、契稅，以及贈與人當年度是否已有其他贈與等條件計算。
爸爸送房子，不能把媽媽的244萬元免稅額一起算進去
244萬元免稅額也常被誤認為父母可以合併使用。依財政部規定，贈與稅免稅額是以「贈與人」為單位計算，不是按照受贈人，也不是以整個家庭為單位合併計算。如果房子完全登記在爸爸名下，整間房子都是爸爸送給孩子，就只能使用爸爸當年度244萬元免稅額，不能因為是「爸媽送房」就再加上媽媽的244萬元。如果房子原本由父母各自持有一定持分，父親、母親分別將自己的持分贈與子女，兩人才會各自以贈與人身分計算贈與額，並分別適用自己的年度免稅額。
子女接手房貸後，爸媽又幫忙繳，可能變成另一筆贈與
即使房貸已約定由子女承擔，後續若又由父母出錢償還，也可能產生另一筆贈與。財政部高雄國稅局曾公布案例，一名父親拿自己的800萬元定期存款替兒子償還銀行貸款，由於等於無償替兒子承擔債務，國稅局將800萬元認定為父親對兒子的贈與。扣掉當年度244萬元免稅額後，以10％稅率計算，補徵贈與稅55.6萬元。因此，房屋贈與當下即使約定由子女承擔房貸，後續實際由誰拿錢還款，仍可能產生不同的贈與稅效果。
贈與房子還有土地增值稅、契稅，誰出錢也有差
除了房貸之外，房地移轉時產生的土地增值稅與契稅，也會影響贈與稅計算。依財政部規定，不動產因贈與移轉所發生的土地增值稅及契稅，符合規定者可以從贈與總額中扣除。不過，如果這些原本應由受贈人負擔的稅款，最後卻由父母出錢代繳，父母替子女負擔的金額也可能被視為另一筆贈與，須依規定併入贈與總額後，再計算相關扣除。
爸媽想把一間還有800萬元房貸的房子送給小孩，不能只看房貸餘額，就判斷贈與額是多少。房地本身要先依公告土地現值與房屋評定標準價格計算贈與價值，剩餘房貸則要看是否確實由子女承擔，以及能否提出履行證明。因此，房屋「還有800萬元房貸」和「贈與額可以扣800萬元」是兩回事。房貸能否成為贈與扣除額，仍要看債務由誰負擔，以及受贈人是否確實履行。 （相關報導： 勞動部9月重大新制上路！退休金規定大改、勞工這筆錢「最高領60000元」，6大新規一次看 ｜ 更多文章 ）
參考資料：財政部稅務入口網《遺產及贈與稅法》第21條相關說明、贈與稅免稅額及扣除額規定；財政部臺北國稅局「父母贊助子女購置不動產，房貸誰背贈與稅大不同」；財政部北區國稅局贈與稅免稅額說明；財政部高雄國稅局父母代子女清償房貸相關案例。
本文內容依現行法規及財政部、國稅局公開資料整理，實際贈與稅額與扣除項目仍須依個案房地價值、債務負擔、持分及稅捐機關核定結果為準，如有相關稅務問題，建議洽詢國稅局或專業稅務人員。
